Basisvereisten
Als u een Section 1031 Exchange overweegt of gewoon meer wilt weten over hoe een ruil werkt, is dit een goede plek om te beginnen met leren. In geen geval is deze informatie volledig en in alle gevallen zult u een professionele belastingadviseur willen raadplegen voordat u aan een uitwisseling begint.
Sectie 1031 van de IRC-code heeft veel bepalingen die moeten worden gevolgd om een succesvolle uitwisseling uit te voeren. De volgende onderwerpen vormen een deelverzameling van die bepalingen. Wij presenteren ze hier om een uitgangspunt te creëren voor het begrijpen van de basisvereisten voor het succesvol uitvoeren van een 1031-uitwisseling en om mogelijke problemen te presenteren die een anders aanvaardbaar uitwisselingsscenario kunnen vertragen of diskwalificeren. Zoals altijd, vraag in een vroeg stadium advies aan uw accountant en/of belastingadviseurs.
Qualifying Property
Het onroerend goed dat u opgeeft (het “Relinquished Property”) moet worden gebruikt in uw handel/bedrijf of worden gehouden voor investeringen, en niet voor persoonlijk gebruik.
Het onroerend goed dat u van plan bent te verwerven (het “Replacement Property”) moet ook worden gebruikt in uw handel/bedrijf of worden gehouden voor investeringen, en niet worden verworven voor persoonlijk gebruik.
Het afgestane vastgoed en het vervangende vastgoed mogen geen inventaris zijn of ander vastgoed dat voornamelijk wordt aangehouden voor wederverkoop in het kader van de normale bedrijfsvoering (“dealer property”).
Tax Deferral
Om de ruil voor 100% belastingvrij te maken, moet de aankoopprijs van het vervangende vastgoed gelijk zijn aan of hoger zijn dan de verkoopprijs van het afgestane vastgoed, en u mag geen contanten ontvangen bij het afsluiten van het afgestane vastgoed. Alle contanten of andere goederen van “andere aard” die worden ontvangen in de ruil worden “boot” genoemd en kunnen resulteren in een belastbare winst. “Oude” schulden moeten worden vervangen door “nieuwe” schulden of “nieuwe” contanten. De ontvangen laars is mogelijk niet volledig belastbaar als het bedrag van de ontvangen laars lager is dan de gerealiseerde winst op de transactie of als een wet de winst anderszins vrijstelt van belasting.
Verkopersfinanciering
Weliswaar in sommige gevallen gedurende een minimale periode mogelijk, maar de financiering door de verkoper maakt de transactie ingewikkelder en in veel gevallen onmogelijk.
Verkoopopbrengst
De verkoopopbrengst van het afgestane vastgoed mag niet daadwerkelijk of constructief door u worden ontvangen vóór de aankoop van het vervangende vastgoed. De tussenpersoon moet deze fondsen houden om “constructieve ontvangst” te vermijden.
Real Property vs. Personal Property
Meubilair, uitrusting, sommige dieren en andere persoonlijke bezittingen overgedragen met het afgestane eigendom of het vervangende eigendom zijn niet “gelijksoortig” aan onroerend goed, en zullen worden behandeld als boot tenzij uw vervangende eigendom ook “gelijksoortig” meubilair, uitrusting of andere persoonlijke bezittingen omvat. Als het wordt behandeld als boot, dan moet u belasting betalen over de waarde ervan.
Naamwijzigingen en intentie tot bezit
De eigendom van de Vervangende Eigendom moet worden genomen door de identieke eigenaar van de afgestane Eigendom. Als John Smith bijvoorbeeld het opnieuw in bezit gegeven eigendom in de ruil verkoopt, moet John Smith het eigendom van het vervangende eigendom verwerven, en niet zijn maatschap, vennootschap, trust of zijn zoon/dochter. Het vervangende eigendom moet worden verworven met de intentie om het te houden. Een vervreemding binnen een jaar of twee na ontvangst kan de intentie om te houden in twijfel trekken.
Fiscaal en juridisch advies
De Texas 1031 Exchange Company fungeert als tussenpersoon in de uitwisseling, en oefent geen boekhouding of recht uit. U moet vertrouwen op het advies en de raad van uw belastingadviseur en/of advocaat voor deze ruiltransactie.
Identificatie en aankoop van vervangend eigendom
U moet een brief schrijven waarin alle potentiële vervangende eigendommen worden geïdentificeerd aan The Texas 1031 Exchange Company of een geschikte partij bij de transactie binnen 45 dagen na de overdracht van het afgestane eigendom.
Aankoop van het vervangende eigendom moet binnen 180 dagen na de overdracht van het afgestane eigendom worden voltooid. De wet staat enkele verlengingen toe (dienst bij rampen of gevechtszones). Elk eigendom dat wordt verworven als Vervangend eigendom moet worden opgenomen in de identificatiebrief van 45 dagen die hierboven is besproken.
Als u Vervangend eigendom identificeert binnen de identificatieperiode van 45 – dagen en vervolgens enkele maar niet alle eigendommen koopt die u zonder beperkingen hebt geïdentificeerd, mag u geen resterende fondsen van uw ruilrekening opnemen totdat de 180-daagse ruilperiode is voltooid. Onjuiste opname van de ruilrekening vernietigt de transactie. Dus, om veilig te zijn, mogen de fondsen niet worden opgenomen tot het einde van de vervangingsperiode of tot alle in aanmerking komende eigendommen zijn gekocht.
Verbetering aan Vervangend eigendom
Reparaties of verbeteringen aan het Vervangend eigendom nadat u de titel hebt ontvangen, tellen niet mee als deel van de kosten van het Vervangend eigendom voor ruildoeleinden. Als er uitgebreide reparaties of verbeteringen nodig zijn, en als u wilt dat de kosten worden weerspiegeld in het vervangende eigendom, dan moet het vervangende eigendom in eerste instantie worden overgedragen aan de houder van de titel van de gekwalificeerde ruilwoning totdat de reparaties zijn voltooid. Om in de ruil te worden opgenomen, moeten de verbeteringen voltooid zijn op de 180e dag van de ruil. Vooruitbetaalde materialen of arbeidskosten komen niet in aanmerking. Er worden extra kosten in rekening gebracht wanneer verbeteringen worden aangebracht als onderdeel van de ruil.
Gelijksoortig bezit
Met betrekking tot onroerend goed wordt “soortgelijk bezit” gedefinieerd als grond en alles wat permanent aan de grond is verbonden. Zo kan bijvoorbeeld een ranch worden geruild tegen een motel, kantoorgebouw of winkelcentrum. De reële marktwaarde van het meubilair in het kantoorgebouw dat u ontvangt, is niet “soortgelijk”, maar wordt eerder beschouwd als “ontvangen laars”. U zult belasting betalen over de reële marktwaarde van het ontvangen meubilair, tenzij u ook een afzonderlijke Persoonlijke Eigendom-ruil doet door “gelijksoortige” meubels te kopen.
IRS Reporting Deadline
U moet een belastinguitgestelde ruil melden aan de Internal Revenue Service met behulp van IRS-formulier 8824 (Like-Kind Exchanges), samen met uw federale inkomstenbelastingaangifte voor het belastingjaar waarin u het afgestane onroerend goed verkoopt. U moet uw Vervangend Eigendom verwerven voordat u deze inkomstenbelastingaangifte indient. Daarom, als u uw Vervangend Eigendom niet hebt verworven tegen de indieningsdatum voor dat belastingjaar (15 maart of 15 april voor belastingbetalers met een kalenderjaar), dan moet u een verlenging aanvragen voor het belastingjaar waarin u de Eigendom waaraan u hebt teruggedaan hebt verkocht.
Related Party Exchanges
In de meeste gevallen kunt u geen Vervangend Eigendom kopen van een “verwante partij” (familielid of gecontroleerde onderneming, partnerschap of trust) zoals die term wordt gedefinieerd in de Internal Revenue Code. Neem contact op met ons of uw belastingadviseur voor meer informatie als deze term van toepassing is op uw transactie.
De bovenstaande informatie is geen fiscaal of juridisch advies, maar wordt u ter informatie en overweging aangeboden. Raadpleeg uw belasting- of juridisch adviseur voor vragen met betrekking tot het voltooien van uw 1031-uitwisseling.