Door Robert J. Burnett
De berekening van productie royalty’s en de aftrek van post-productie kosten is een hot topic voor landeigenaren in Pennsylvania. Maar er is nog een andere frustrerende en vaak verwarrende royalty-gerelateerde kwestie die van invloed kan zijn, en is, op de waarde van de royalty van de landeigenaar. Stelt u zich bijvoorbeeld eens voor dat u in 2015 een olie- en gascontract tekent met een prominente boorder met betrekking tot de 100 acre grote familieboerderij in Washington County. U besteedt talloze uren aan de onderhandelingen over het contract en dringt aan op een royaltyclausule van 17,5%. In november ontvangt u uw eerste royalty-overzicht, maar de royalty wordt niet berekend op 17,5% maar op 10,5%. U bent geschokt, verward en boos. De dreller deelt u mee dat uw grootvader in 1937 een 7% “royaltybelang” heeft overgedragen aan de heer Smith, een persoon van wie u nog nooit hebt gehoord. De dreller vertelt u dat hij 7% van uw royalty aan de heer Smith betaalt. Hoe is dit mogelijk? Hoe kan een transactie in 1937 de royalty’s verminderen waarover u in 2015 specifiek hebt onderhandeld? Dit dilemma “royalty” vs. “royaltybelang” komt vrij vaak voor en treft helaas elk jaar vele landeigenaren in Pennsylvania. Onlangs heeft het Superior Court van Pennsylvania dit unieke en verwarrende aspect van de olie/gaswetgeving behandeld in Rohe v. Meehan.
Het ging in Rohe om een overdracht die in 1954 was gedaan tussen de familie Rohe en de Meehan Trust (de “1954 Assignment”). De “1954 Assignment” verleende de Meehan Trust “een onverdeeld belang van de helft” in een bestaande olie- en gaslease tussen de familie Rohe en H.R. Hirzel (de “1949 Lease”). De 1949 Lease bevatte een primaire termijn van tien jaar, die in 1959 zou aflopen. Enkele jaren later verwierf de California Company het werkbelang van Hirzel onder de 1949 Lease. In 1955 registreerde The California Company een lease-afkoop waarbij zij afstand deed van al haar rechten, aanspraken en belangen onder de 1949 Lease.
Zo’n zestig jaar later ondertekenden de erfgenamen van de familie Rohe een olie- en gaslease met Chesapeake Appalachia, LLC (“Chesapeake”) met betrekking tot dezelfde 62 acres die voorheen werden bezwaard door de 1949 Lease. Na de ondertekening van de nieuwe huurovereenkomst boorde Chesapeake verschillende horizontale putten. Zodra de productie van de putten begon, begon Chesapeake de helft van de royalty’s van de familie Rohe in te houden krachtens de 1954 Assignment. Chesapeake betoogde dat de Overdracht van 1954, waarbij aan de Meehan Trust een belang van vijftig procent was toegekend, nog steeds van toepassing was. De familie Rohe betwistte en betwistte de inhouding en voerde aan dat het vermeende royaltybelang van de Meehan Trust verviel en eindigde toen de 1949 Lease werd opgezegd. De Meehan Trust, aan de andere kant, voerde aan dat het royalty-belang dat in de 1954 Assignment was gecreëerd “eeuwigdurend” was en dat de duur ervan niet beperkt was tot de 1949 Lease. De trial court in Sullivan County was het eens met de familie Rohe en voerde in januari 2016 een summier vonnis uit.
De vraag in hoger beroep was of de 1954 Assignment een eeuwigdurend royaltybelang creëerde in de koolwaterstoffen die ten grondslag lagen aan de 62 acres of slechts een belang van vijftig procent in de productie royalty’s die werden gegenereerd in verband met de 1949 Lease. Dit onderscheid is belangrijk.
De minerale nalatenschap bestaat in het algemeen uit vijf afzonderlijke en onderscheiden componenten:
- het recht om de onderliggende koolwaterstoffen te ontwikkelen en te winnen
- het recht om te verhuren (d.w.z, het uitvoerende recht)
- het recht om de tekenbonus te ontvangen
- het recht om vertragingsrente te ontvangen
- het recht om productierestituties te ontvangen
Deze attributen worden, wanneer zij samen worden genomen, vaak aangeduid als een “bundel stokjes”. Elk afzonderlijk “stokje” kan door de landeigenaar afzonderlijk worden verkocht en overgedragen. Zie, French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) (“overdracht van een mineraal landgoed hoeft niet alle belangen te vervreemden; individuele belangen kunnen worden achtergehouden, of gereserveerd, door de concessieverlener”); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) (“de eigenaar van een mineraal landgoed bezit een bundel van belangen die afzonderlijk kunnen worden overgedragen of gereserveerd…”). Wanneer een landeigenaar een olie- en gascontract tekent, wordt het exclusieve recht om de koolwaterstoffen te ontwikkelen en te winnen daadwerkelijk “overgedragen” aan de boorder – de andere vier componenten worden door de landeigenaar behouden en gereserveerd. In ruil voor de overdracht van de ontwikkelingsrechten stemt de boorder ermee in de landeigenaar een “royalty” te betalen op de productie die uit de leaseovereenkomst wordt gegenereerd. Deze “leasehold”-royalty staat los van de hierboven vermelde “royaltystick” – hij wordt gecreëerd bij de onderhandeling over en de ondertekening van de olie/gas-leaseovereenkomst. Omgekeerd, wanneer het “minerale” royaltybelang (d.w.z. item #5 hierboven) door de grondeigenaar wordt overgedragen aan een derde persoon, wordt dit gewoonlijk een niet-deelnemend royaltybelang (“non-participating royalty interest”, NPRI) genoemd. Typisch worden NPRI’s gecreëerd door een uitdrukkelijke toekenning of reservering in een akte en zijn ze volledig verschillend van een “leasehold” royalty.
De houder van een NPRI is niet bevoegd om te onderhandelen of een olie- en gaslease te sluiten en is niet bevoegd om het land te betreden om de koolwaterstoffen te winnen. Evenzo zal de NPRI-houder, indien een olie- en gaspachtovereenkomst wordt gesloten, niet delen in de betaling van de tekenbonus of eventuele vertragingsrente. De houder heeft echter wel een verworven en eeuwigdurend recht op een bepaald percentage van de productie van alle koolwaterstoffen die uit het terrein worden gewonnen. Met andere woorden, de NPRI ligt in wezen stil totdat er daadwerkelijk productie is. Zodra de productie begint, ontvangt de NPRI-houder automatisch zijn deel van de royalty’s voor de productie, ongeacht of hij een olie- en gaspachtovereenkomst heeft ondertekend. Aangezien een NPRI een onroerend goedbelang is, is het eeuwigdurend van aard en kan het worden overgedragen of toegewezen zoals elk ander stuk onroerend goed.
In Rohe concludeerde het Pennsylvania Superior Court dat het beweerde belang dat door de 1954 Assignment werd gecreëerd, niet het niveau van een NPRI bereikte. Aangezien in de tekst van de 1954 Assignment uitdrukkelijk was vermeld dat het belang van vijftig procent beperkt was tot de bestaande 1949 Lease (of enige andere lease met H.R. Hirzel), oordeelde de rechtbank dat er geen sprake was van een intentie om een eeuwigdurend royaltybelang in de onderliggende 62 acres toe te kennen. De rechtbank merkte op dat de Overdracht van 1954 slechts “een overdracht was, veeleer dan een toekenning van een belang”. Toen de 1949 Lease in 1955 werd opgezegd, verviel het vermeende royaltybelang dat aan de Meehan Trust was toegewezen automatisch en ging het terug naar de familie Rohe.
Hoewel dit niet het resultaat was in de Rohe-zaak, zijn NPRI’s eeuwigdurend en vervallen ze niet. In tegenstelling tot een “leasehold” royalty, die vervalt wanneer de onderliggende huurovereenkomst eindigt, is de NPRI verbonden aan het specifieke onroerend goed waarnaar in de oorspronkelijke toekenning of reservering wordt verwezen. Dit kan een bron van frustratie zijn voor landeigenaren en kan leaseonderhandelingen bemoeilijken. De 17,5% royalty die u hebt bedongen kan in werkelijkheid slechts 10,5% zijn als gevolg van de reeds bestaande NPRI. Wanneer een landeigenaar het bestaan van een potentiële NPRI in zijn chain-of-title ontdekt, is het de moeite waard om een ervaren olie- en gasadvocaat het oorspronkelijke instrument te laten beoordelen om te bepalen of de NPRI in feite geldig en bindend is.