Toen u jonger was, was uw huis de perfecte plek. Uw ruime achtertuin, in de schaduw van bomen, was de plek voor uw kinderen om te rennen, lachen en spelen. Uw keuken, samen met uw volledig gevulde koelkast, zorgde voortdurend voor overvloedige maaltijden om uw groeiende gezin te voeden. Uw woonkamer en studeerkamer, uitgerust met de televisie van het huis, dienden als de familieverzamelplaats om elk lid weg te lokken van hun individuele kamers om tijd voor familiebinding te cultiveren.
Tijdens die jaren hebt u misschien gedacht dat het laatste wat ooit in uw gedachten zou opkomen, zou zijn om het huis te verlaten waar u en uw gezin van houden. Maar als u met pensioen gaat en uw kinderen het nest hebben verlaten, begint u zich misschien te realiseren dat u liever ouder wordt in een nieuw huis dat beter past bij deze fase in uw leven.
Waarom een nieuw huis kopen als senior?
Misschien lijkt het huis dat uw groeiende gezin in het verleden perfect heeft gediend, nu te groot voor uw huidige behoeften. Het hebben van een huis met meerdere verdiepingen, meerdere kamers en een enorme tuin kan nu meer werk kosten dan u bereid bent te doen om het te onderhouden en, als u gepensioneerd bent, kunt u er de voorkeur aan geven om te downsizen naar een kleiner, meer beheersbaar huis. Of misschien hebt u een huis nodig dat is aangepast aan nieuwe lichamelijke behoeften, zoals een gelijkvloerse woning met opritten of leuningen en bredere deuropeningen. De aantrekkingskracht van een warmer klimaat kan aantrekkelijk zijn, of misschien wilt u gewoon dichter bij de rest van uw gezin gaan wonen. Wat uw redenen ook zijn, er is een haalbare optie voor u beschikbaar om ouder te worden in een nieuw huis in plaats van uw huidige.
The HECM for Purchase
In het begin van de jaren 1980 werd een nieuw leenproduct genaamd een omgekeerde hypotheek goedgekeurd om te worden verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA). Deze door de overheid verzekerde home equity-lening, meer specifiek een Home Equity Conversion Mortgage (HECM) genoemd, werd uitsluitend ontwikkeld voor senioren en in 1988 in de wet opgenomen. Het financiële instrument werd een van de enige methoden waarmee oudere huiseigenaren toegang konden krijgen tot een deel van hun eigen vermogen zonder hun huis te hoeven verlaten of hun maandelijkse uitgaven te verhogen. In 2008 werd de lening uitgebreid met een nieuwe variant die oudere huiseigenaren dezelfde voordelen bood als de traditionele HECM omgekeerde hypotheek, maar ook de mogelijkheid bood om een nieuwe woning te kopen. Deze lening werd de HECM voor aankoop genoemd en, met het type financiering dat het biedt, kan het precies het antwoord zijn dat u zoekt.
Hoe werkt het?
De HECM voor aankoop is een oplossing waarmee u twee doelen in slechts één transactie kunt bereiken: het verkrijgen van een meer passende hoofdverblijfplaats en het verkrijgen van een omgekeerde hypotheek. Dit kan u geld besparen omdat u slechts een enkele set afsluitkosten hoeft te maken omdat het twee financiële transacties – het kopen van een huis en het financieren met een omgekeerde hypothecaire lening – in één consolideert.
Met de HECM voor Aankoop omgekeerde hypotheek, verstrekt de lener een aanbetaling met behulp van de verkoop van het vorige huis of ander spaargeld. Het eigen vermogen verdiend door de aanbetaling en de waarde van de nieuwe woning wordt vervolgens gebruikt om de omgekeerde hypotheek lening bedrag te berekenen. Tijdens dit proces kan leners nodig hebben om de lening-to-value ratio eisen te voldoen met een aanzienlijke aanbetaling en verificatie van het persoonlijke inkomen en fondsen te bieden. Alle of een deel van de omgekeerde hypotheekfondsen dekken vervolgens de resterende kosten van het huis, net als bij een traditionele hypotheek.
Het voordeel van financiering met een omgekeerde hypotheek is dat in plaats van de lening elke maand in de loop van de tijd terug te betalen zoals bij een traditionele hypotheek, de terugbetaling van de omgekeerde hypotheek wordt uitgesteld tot wanneer de lening vervalt (Zie Wanneer is een HECM voor aankoop verschuldigd? hieronder). Op deze manier kunnen oudere leners met een vast inkomen de aankoop van een nieuw huis financieren zonder de last van maandelijkse hypotheekbetalingen. Leners zijn verantwoordelijk voor het betalen van onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering, en voor het onderhoud van het huis.
Andere belangrijke HECM voor aankoop informatie
Eligible Property Types
Eengezinswoningen en bestaande eigendommen met vier eenheden of minder komen meestal in aanmerking voor een HECM voor aankoop, en volgens het U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), komen de volgende eigendommen niet in aanmerking:
- Cooperatieve eenheden
- Nieuw gebouwde woningen waar een Certificate of Occupancy of het equivalent daarvan niet is afgegeven door de bevoegde lokale autoriteit
- Boarding houses
- Bed and breakfast-inrichtingen
- Existing manufactured homes gebouwd vóór 15 juni 1976; en
- bestaande fabrikantswoningen die na 15 juni 1976 zijn gebouwd en die niet voldoen aan de veiligheidsnormen voor de constructie van fabrikantswoningen, zoals blijkt uit aangebrachte certificeringslabels (bijv.g., gegevensplaatje en HUD-certificatielabel) en/of geen permanente fundering hebben zoals vereist in HUD’s Permanente funderingen voor Manufactured Housing Guide of woningen die zijn geïnstalleerd of eerder werden bewoond op een andere site of locatie.
Verplichtingen van de kredietnemer
Verplichtingen onder de HECM voor aankoop zijn hetzelfde als de traditionele HECM omgekeerde hypotheek. U moet blijven betalen voor onroerendgoedbelasting, huiseigenarenverzekering, eventuele vereniging van huiseigenaren kosten, en de kosten voor basisonderhoud van de woning, om te voorkomen dat u in gebreke blijft op de lening.
Er zijn enkele aspecten van de HECM voor aankoop die verschillen van de traditionele HECM omgekeerde hypotheek. Omdat omgekeerde hypotheken bedoeld zijn om senioren te helpen op hun oude dag te blijven, moet u binnen 60 dagen na het sluiten in de nieuwe woning gaan wonen, en de nieuwe woning moet uw hoofdverblijfplaats worden.
Wanneer is de HECM voor Aankoop verschuldigd?
Hoewel er geen specifieke datum is waarop de HECM voor Aankoop-lening verschuldigd is, kunnen een paar gebeurtenissen ertoe leiden dat de lening opeisbaar en betaalbaar wordt. De volgende zijn dergelijke gebeurtenissen die de vervaldatum van de lening kunnen veroorzaken:
- De laatst overgebleven kredietnemer of niet-lenende echtgenoot overlijdt of verlaat het huis om elders te gaan wonen voor meer dan 12 opeenvolgende maanden.
- Het huis wordt verkocht.
- U voldoet niet aan de verplichtingen van de kredietnemer van het handhaven van de betaling van onroerendgoedbelasting, huiseigenaren verzekering, vereniging van huiseigenaren kosten, en basis reparaties aan het huis of u niet voldoet aan andere voorwaarden van de lening.
Real Borrower Story
Sommige kredietnemers maken nu gebruik van dit leenproduct om hen te helpen hun huis te kopen. Voor American Advisors Group leners Andy en Beatrice Hollimon, leidde de HECM for Purchase lening hen naar hun prachtige nieuwe huis: een 2.000 vierkante voet, drie slaapkamer woning in Lake Worth, Florida.
“We bezaten ons huis in St. Louis gebied voor geruime tijd … en we waren op zoek naar een andere locatie voor ons pensioen,” deelde Andy Hollimon, terwijl hij de droom uitlegde die hij en zijn vrouw deelden van het ontsnappen aan de koude Midwesten winters en verhuizen naar het zuiden naar een meer gematigd klimaat.
Met de HECM voor Aankoop, waren de Hollimon’s in staat om hun oude huis te verkopen en een nieuw huis te kopen onder een omgekeerde hypotheek. Zonder de HECM voor aankoop zouden de kosten van hun droomhuis buiten hun bereik zijn geweest. Nu genieten ze van hun nieuwe leven zonder maandelijkse hypotheekbetalingen. Leners blijven verantwoordelijk voor het betalen van onroerend goed belastingen, huiseigenaren verzekering, en voor het onderhoud van het huis. Hun verhaal werd onlangs vermeld in de Huffington Post.
Een voordeel van een HECM for Purchase omgekeerde hypothecaire lening is dat het u in staat stelt om te voorkomen dat u al uw pensioenvermogen gebruikt om een nieuw huis te kopen. U kunt ook afzien van het gebruik van uw vaste maandelijkse inkomen op een maandelijkse hypotheekbetaling, die typisch is voor traditionele hypotheken. Met een HECM voor Aankoop hebben leners toegang tot een financieel instrument dat hen helpt om: te voorkomen dat hun vermogen wordt afgetapt, een meer passende woning te verwerven, en daar oud te worden zonder maandelijkse hypotheekbetalingen. Leners zijn verantwoordelijk voor het betalen van onroerend goed belasting, huiseigenaren verzekering, en voor het onderhoud van het huis. Voor meer informatie over hoe dit financiële hulpmiddel voor u zou kunnen werken, neemt u contact op met een American Advisors Group HECM for Purchase omgekeerde hypotheek professional op 1-888-998-3147.
Bronnen:
Wargo, Buck. “St. Louis Echtpaar gebruikt HECM Hypotheek om Droomhuis in Florida te kopen.” NP. 28 juni 2015. Web. 8 juli 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
“Koop een huis met een omgekeerde hypotheek.” Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 juni 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
“Een huis kopen met een HECM Reverse Mortgage.” MtgProfessor.com. Hypotheekprofessor. NP. ND. Web. 24 juni 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
“HECM for Purchase Frequently Asked Questions.” HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23 juni 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. “Een Omgekeerde Hypotheek gebruiken om een huis te kopen?” BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 juni 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
“Verkoop van de HECM voor aankoop.” ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 juni 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html