Voorzichtig: Bouwen in een wetland kan gevaarlijk zijn voor uw huis
Ontwikkelaars knabbelen aan de kleine wetlands van het land, en creëren daarbij grote problemen voor veel huiseigenaren
- Michael Lipske
- Jun 01, 1998
“Bouw je huis in een wetland, en je hebt een hobby voor de rest van je leven,” waarschuwt Ed Perry. “Je zult voor altijd tegen dat water moeten vechten.”
Een student van ondergelopen kelders en gebarsten funderingen, weet Perry waar hij het over heeft. Tijdens zijn onderzoek naar illegaal opgevulde wetlands in Pennsylvania voor de U.S. Fish and Wildlife Service (FWS), heeft de bioloog veel huizen bezocht die zijn gebouwd waar het water van nature stroomt en heeft hij medelijden gehad met bedroefde eigenaren van doorweekte split-levels. De les, zegt Perry, is dat huizenbouwers die zelfs met kleine wetlands knoeien, grote problemen kunnen krijgen.
De problemen die Perry aan het licht brengt, zouden nooit mogen plaatsvinden. Wetlands zijn uitstekend in het zuiveren van vervuild water, het aanvullen van grondwaterlagen en het herbergen van wilde dieren. Maar het zijn bijna altijd verschrikkelijke plaatsen om huizen te bouwen.
Slechts ongeveer 5 procent van het landoppervlak in de continentale Verenigde Staten bestaat uit wetlands. Maar deze overgangszones – noch volledig droog, noch volledig vloeibaar – zijn enorm waardevol, vooral als het gaat om het beheersen van overstromingen. Wetlands fungeren als natuurlijke sponzen in het landschap, die stormwater absorberen en vervolgens geleidelijk weer afvoeren en de schade door overstromingen beperken.
In het Midwesten, waar duizenden huizen werden getroffen door verwoestende overstromingen in het begin van de jaren negentig, is meer dan 17 miljoen hectare wetland bebouwd of ondergeploegd in de Mississippi en Missouri rivierbekkens; een FWS-studie wees uit dat deze vernietigde wetlands genoeg rivierwater hadden kunnen bevatten om 1.000 voetbalvelden tot een diepte van meer dan vier mijl onder water te zetten. In plaats daarvan stroomde een groot deel van dat water over dijken en in de huizen van mensen.
Wanneer wetlands worden gevuld, moet het water dat ze nat heeft gemaakt ergens heen. Als het niet terugsijpelt in de kelder van het huis dat op het voormalige moerasgebied is gebouwd, lekt het water waarschijnlijk naar de voorheen droge huizen van de eigenaren stroomafwaarts.
Dat is precies wat er niet lang geleden gebeurde in de Pocono Mountains in Monroe County, Pennsylvania, nadat een ontwikkelaar een bebost moerasgebied van een halve hectare had drooggelegd en vervolgens een geul had gegraven in het midden van het terrein. Dankzij die geul gedroeg “de spons zich niet meer als een spons”, aldus Craig Todd, manager van het Monroe County Conservation District. Stormwater dat door het drooggelegde moerasland stroomde, “creëerde uiteindelijk de grootste geërodeerde geul in onze county,” zegt hij. Het verstopte de gemeentelijke duikers en zette twee huizen stroomafwaarts onder water.
Ed Perry heeft talrijke rapporten opgesteld die vol staan met foto’s van seizoensgebonden moerasgebieden – sommige zijn “plekken waar je heuplaarzen nodig hebt om erin te komen”, zegt hij – waar gewetenloze bouwers hebben geprobeerd om tijdens de droge maanden met bouwkavels te gaan leuren. De situatie wordt nog verergerd door een nationaal beleid dat ontwikkelaars algemene toestemming geeft om huizen en andere constructies te bouwen in veel kleine wetlands.
Het landelijke vergunningenprogramma van het U.S. Army Corps of Engineers werd in 1977 opgezet om ontwikkelaars en andere potentiële wetlandvullers snelle antwoorden te geven voor bescheiden projecten. Het idee was om burgers te behoeden voor bureaucratische rompslomp terwijl ze goedkeuring zochten bij het Corps (dat wetlands-activiteiten regelt onder de federale Clean Water Act) voor projecten die slechts een geringe impact op het milieu hebben. Maar critici van de landelijke vergunningen zeggen dat het programma duizenden acres waardevolle wetlands per jaar vernietigt, meestal in de vorm van kleine wetlands.
“De meeste van de vullingen die in het hele land plaatsvinden zijn relatief klein – vullingen van minder dan een halve acre,” zegt Perry over de “nikkel-en-dubbeltje aanpak” bij het vernietigen van natuurlijke hulpbronnen.
Voor Tony Turrini, een advocaat van de National Wildlife Federation die gespecialiseerd is in wetland regelgeving, vormen de kleine, schijnbaar onschadelijke vullingen die zijn toegestaan door het landelijke vergunningenprogramma van het Corps een kritiek probleem. “Waar we het over hebben is het wegmoffelen van de bron,” zegt Turrini. “Het is een stukje hier, een stukje daar, maar cumulatief zien we zeer aanzienlijke verliezen.” Zelfs zonder rekening te houden met de natuurlijke voordelen die wetlands bieden, blijft het een feit dat bouwen in dergelijke gebieden weinig zin heeft.
Een van de meest controversiële Corps-vergunningen – bekend als Nationwide Permit 26 – stond het vullen van maar liefst 10 acres wetlands toe onder bepaalde omstandigheden. Milieuactivisten hebben Nationwide Permit 26 lang bekritiseerd als de oorzaak van meer dan de helft van alle vernielingen van wetlands elk jaar in dit land. Onder dreiging van een rechtszaak van NWF en andere groepen, heeft het Corps onlangs ingestemd met een geleidelijke afschaffing van deze vergunning in de komende twee jaar.
Nu is een andere vergunning – Nationwide Permit 29 – onder vuur komen te liggen van natuurbeschermers. Deze vergunning, die in 1995 door het Corps werd aangenomen, geeft versnelde goedkeuring voor het opvullen van maximaal een halve hectare moerasland voor de bouw van eengezinswoningen en bijbehorende voorzieningen als septische systemen of zwembaden.
“Met Nationwide Permit 29 heeft het Corps gezegd dat het opvullen van een halve hectare inherent onbelangrijk is,” zegt Turrini. “Maar veel studies tonen aan dat playameren, prairiepotten en vernal pools – allemaal wetlands die vaak minder dan een halve hectare groot zijn – zeer belangrijke milieuwaarden hebben.”
Het korps houdt vol dat zijn nieuwe vergunning minimale gevolgen zal hebben voor de wetlands van het land. Maar ambtenaren in het noordoosten van Pennsylvania’s Pocono Plateau maken zich zorgen dat de vergunning kan leiden tot de vernietiging van duizenden acres van onontwikkelde kleine wetlands. Het plateau herbergt ruwweg 30 procent van de wetlands van de staat.
Dezelfde ongerepte regio ligt op een ontspannen ritje van een tiende van de bevolking van de natie. Bovendien zijn er duizenden onontwikkelde huizen, veel met wetlands, in subdivisies die werden aangelegd tijdens een Poconos vakantie-home boom in de jaren 1970 en 1980. Een ambtenaar van The Nature Conservancy die aan de Poconos is toegewezen, noemt de lege huisjes, onontwikkeld als gevolg van de recessie aan het eind van de jaren tachtig, “een zwaard van Damocles boven dit gebied.”
Het goede nieuws in de Poconos is dat lokale overheden verordeningen hebben aangenomen om de groei uit de buurt van wetlands te sturen. Het slechte nieuws is dat de ontspannen benadering van de ontwikkeling van wetlands door het Army Corps of Engineers dergelijke inspanningen zou kunnen ondermijnen. Perry van het FWS zegt: “De plaatselijke bevolking heeft al deze bestemmingsplannen en voorschriften opgesteld om te voorkomen dat mensen hun wetlands opvullen, en de federale regering geeft nu een algemene vergunning af die hen toestaat dit te doen. Die mensen hebben het gevoel dat het tapijt onder hun voeten is weggetrokken.”
Een paar staten naar het westen hebben natuurbeschermers nog meer moerasgebieden geïdentificeerd die bedreigd worden door de bouwvergunning van het Corps, in dit geval op percelen die tientallen jaren geleden werden verkaveld – en die nu klaar lijken te zijn voor ontwikkeling – in moerassen en cedermoerassen langs de kustlijn van Lake Michigan. Scott McEwen van de Tip of the Mitt Watershed Council, een non-profit groep in Michigan, vreest dat Nationwide Permit 29 het volbouwen zal versnellen van vele kleine kavels aan het water die, alles bij elkaar, een kraamkamer vormen voor vissen zoals snoek en walleye en die dienen als pleisterplaats voor warblers en andere neotropische vogels die over de Grote Meren naar Canada trekken. “In dit gebied, waar er zoveel druk is om tweede huizen te bouwen, zal er een enorme cumulatieve impact zijn”, zegt hij.
Het volbouwen van één klein perceel moeras lijkt misschien onschuldig, maar de schade wordt groter wanneer verschillende eigenaren in een stroomgebied ook beginnen met draineren en bouwen. Daarom maken natuurbeschermers zich zorgen dat het vergunningenprogramma van het Legerkorps bijdraagt aan het afknabbelen van de kostbare wetlands van het land. Hun bezorgdheid lijkt gerechtvaardigd. Op het moment dat ik dit schrijf, bereidt het Army Corps zich voor om nog 16 andere vergunningen voor het hele land vrij te geven, waaronder één die het mogelijk maakt om maar liefst drie hectare moerasland op te vullen met woonwijken. “We verliezen onze moerasland basis niet vanwege grote projecten, maar vanwege een veelheid aan kleine opvullingen die niet goed worden gereguleerd,” zegt NWF’s Turrini. Gezien al het goede dat wetlands doen – van het beschermen van mensen tegen overstromingen tot het bieden van een habitat aan wilde dieren – komt het niet redden van zelfs het kleinste stukje moeras, voegt hij eraan toe, “neer op het verspillen van kostbare hulpbronnen.”
Schrijver Michael Lipske woont in Washington, D.C.