Summerlin is nog steeds koploper.
……We hopen dat u onze inhoud waardeert.
Summerlin, het masterplan van de westelijke vallei, viert dit jaar zijn 30-jarig bestaan. Ondanks de COVID-19 crisis, heeft het zijn nr. 4 plaats behouden in een recent nationaal rapport dat master-geplande gemeenschappen voor het midden van het jaar rangschikt. Het had 642 verkopen, een daling van 675 in 2019, een daling van 5 procent.
Kevin Orrock, president van de Las Vegas-regio voor de The Howard Hughes Corp, de ontwikkelaar van Summerlin, noemde de ranglijst van het masterplan en de gestage verkoop een “opmerkelijke prestatie” gezien het aanzienlijke zakelijke en economische verlies van het gebied dat de Las Vegas Strip – de belangrijkste economische motor van de regio – wekenlang heeft stilgelegd.
“Het feit dat we op de vierde plaats in het land zijn geëindigd in termen van huizenverkoop is enigszins verbazingwekkend,” zei Orrock. “Geen enkele andere stad had een grote sluiting gedurende 60 tot 90 dagen. Als je terug zou gaan naar maart toen de pandemie toesloeg en het stay-at-home edict 18 maart door (Gov. Steve Sisolak), zou ik niet denken dat we zouden zijn waar we vandaag zijn. Onze verkoop in juni (157) was hoger dan in januari en februari. Als je daaraan terugdenkt met de pandemie en de markt die als een rots naar beneden viel, zijn dat allemaal negatieven. Maar er waren enkele plussen.
De Fed kwam met een stimulans en dreef de rentetarieven naar beneden en hypotheken werden zeer aantrekkelijk; en toen opende de staat fase één en twee en plotseling kwam de huizenverkoop heel sterk terug.”
Summerlin zag zijn sterkste verkoop van nieuwe huizen in 2019 sinds de Grote Recessie en de verkoop was sterk in januari en februari voordat de pandemie toesloeg, zei Orrock. Er zijn nog steeds enkele uitdagingen met de economie en het toerisme, maar hij zei dat Las Vegas veerkrachtig is en dat de resortindustrie innovatief is. Hij zei dat hij niet verwacht dat Sisolak de economie opnieuw zal stilleggen.
“We zijn 33 huizen af van vorig jaar binnen een pandemie, en mijn gok dat we dit jaar zullen eindigen met onze bouwers die het net zo goed of beter doen dan vorig jaar,” zei Orrock. “De markt is nog steeds sterk en de rentetarieven zijn zeer aantrekkelijk.”
Orrock zei met mensen die zoveel tijd in hun huis doorbrengen tijdens de pandemie ze kritischer naar hen keken en wensten dat ze een groter kantoor, tuin of open ruimte hadden. En met hogere prijzen in de bestaande huizenmarkt in Las Vegas en die inventaris slinkende, zal dat mensen duwen om te kijken naar nieuwe huizen, zei hij.
“Ik denk ook dat we iets van een migratie naar Zuid-Nevada zullen zien als gevolg van mensen die een aantal van de stedelijke gebieden zoals New York, Chicago en Californië verlaten die een dichte bevolking hebben,” zei Orrock. “Dat kan een van de bijproducten en voordelen zijn die Zuid Nevada zal zien in de toekomst. Met een virus als dit speelt Vegas in een andere omgeving met de zon en het verspreid zijn.”
Orrock zei dat een van de begunstigden nu al Summerlin West is, het gebied van de gemeenschap ten westen van de 215 Beltway en ten noorden van Far Hills Avenue. Het zal de thuisbasis zijn van het meest diverse aanbod van woningen van de gemeenschap tot nu toe, inclusief een grotere voorraad van meer betaalbaar geprijsde woningen met kleinere footprints om te voldoen aan de groeiende vraag van de consument, zei Orrock.
Summerlin’s mediane prijs ligt net onder $ 600.000, volgens Home Builders Research. Redpoint Square heeft zijn eerste wijk gelanceerd, Moro Rock by Richmond American Homes, met stadswoningmodellen die beginnen in de hoge $ 200.000’s.
Cadence in East Henderson bleef nr. 14 met 356 verkopen in de eerste zes maanden, een stijging van 11 procent ten opzichte van 321 een jaar geleden. Cadence had 193 verkopen in het eerste kwartaal, volgens Home Builders Research.
Inspirada werd gerangschikt op nr. 25, gedaald van de 12e plek medio 2019. De West Henderson-gemeenschap was de enige uitzondering van een grote neergang met 280 verkopen in 2020, een daling van 19 procent ten opzichte van 344 in de eerste zes maanden van 2019. Geen gemeenschap werd harder getroffen door COVID-19 dan Inspirada, waarvan de nettoverkopen in het eerste kwartaal met 22 procent stegen toen er 210 waren, volgens Home Builders Research.
Skye Canyon in het noordwesten van Las Vegas stond op de 27e plaats, een daling ten opzichte van de 23e plaats halverwege 2019. Maar het had 275 verkopen, 15 meer dan 2019 – een winst van 6 procent. SkyeCanyon had 192 verkopen tijdens het eerste kwartaal toen het coronavirus toesloeg.
Las Vegas, ondertussen, voegde een vijfde master-planned community toe aan de nationale ranglijst tijdens de eerste zes maanden van 2020, omdat North Las Vegas terugkeert om een grotere speler te worden in de huizenmarkt van de vallei.
Southern Nevada’s masterplan-verkopen hielden zich over het algemeen stabiel met lichte stijgingen of dalingen, ondanks een hit tijdens het tweede kwartaal. Over het geheel genomen, Las Vegas eindigde de eerste zes maanden van 2020 met 5.024 netto verkopen – verkopen minus annuleringen. Dat is een daling van 4,6 procent ten opzichte van 5.265 een jaar geleden, volgens Home BuildersResearch.
Valley Vista, een project van DR Horton dat in 2018 werd geopend, maakte zijn eerste verschijning in de ranglijst die door nationaal onderzoeks- en adviesbureau RCLCO wordt uitgebracht. Het kwam op de zesde plaats in de natie met 472 verkopen tussen januari en juni. Een jaar geleden om deze tijd had Valley Vista 110 nettoverkopen, volgens Home Builders Research. Valley Vista maakt deel uit van de opleving in de bouw in Noord-Las Vegas die het goed zag voor 26 procent van de nieuwe woningverkopen in de eerste zes maanden van 2020.
De noordwestelijke en zuidwestelijke vallei hadden elk 21 procent en Henderson was goed voor 20 procent, meldde Home Builders Research. Alleen al in het tweede kwartaal was Noord-Las Vegas goed voor 31,6 procent van de verkopen, meldde Home Builders Research.
“Het zuidwesten was consequent goed voor 40 procent of meer van de verkopen van de vallei gedurende vele jaren en zo recent als 2018,” zei Home Builders Research President Andrew Smith. “De build-outs van grote masterplannen zoals Rhodes Ranch en Mountain’s Edge en Summerlin die naar de grenzen van de westelijke uitlopers duwen, zijn de belangrijkste factoren die bijdragen aan de daling.”
The Villages at Tule Springs in Noord-Las Vegas kwam niet in aanmerking voor de nationale ranglijst, hoewel het 276 verkopen had, zo’n 37 meer of 15,5 procent hoger dan 2019 op basis van de cijfers van Home Builders Research. RCLCO zei dat het valt onder een onderverdeling in plaats van een masterplan dat rekening houdt met werkgelegenheidscentra en buurtwinkels.
Lake Las Vegas had 106 verkopen in 2020, twee meer dan in dezelfde periode in 2019. Het had 76 verkopen in het eerste kwartaal.
Sedona Ranch in North Las Vegas had 74 verkopen, een daling ten opzichte van 111 een jaar geleden.
Southern Highlands had 71 verkopen, een daling ten opzichte van 92 in 2019.
Mountains Edge had 68 verkopen, een daling ten opzichte van 80 een jaar geleden.
Valley Vista
Valley Vista is een project van D.R. Horton en opende in september 2018 met plannen voor 4.000 woningen. Karl Pischke, vicepresident van RCLCO, zei dat de levering van meer betaalbaar geprijsde woningen hielp het naar nr. 6 in de natie te bollen.
“Ze boren een aantal aanzienlijke vraag aan ondanks de aanhoudende zorgen over het coronavirus,” zei Pischke. “Ze hebben het hele jaar door gelijke tred gehouden.”
Home Builders Research rapporteerde 246 verkopen in het eerste kwartaal en 226 in het tweede kwartaal. Het zei dat de vraagprijs voor woningen in de gemeenschap $ 353.171 is.
“We zijn erg trots op al het harde werk van het hele D.R. Horton Las Vegas-team, dat heeft geresulteerd in het succes dat we ervaren in Valley Vista,” volgens een verklaring van de bouwer.
D.R. Horton zei dat van geschakelde woningen tot grote landgoedwoningen met multigenerationeel wonen, Valley Vista een breed scala aan huistypen biedt die een beroep doen op verschillende levensstijlen. Zijn huizen beginnen in de lage $200.000s, en er zijn negen actieve nieuwe-huisgemeenschappen in Valley Vista met plannen voor twee grote openingen in augustus. De 39 plattegronden variëren van 1.124 vierkante voet tot 4.425 vierkante voet.
Cadence
Cheryl Gowan, Cadence’s vice-president van marketing, zei 2020 begon sterk en toen de economie stilviel was er een vertraging, maar Cadence heeft het geluk om het totaal van vorig jaar tot halverwege het jaar te overtreffen.
In mei kondigde Cadence een koper-aanmoedigingsprogramma aan dat een krediet van $ 3.500 biedt voor de aankoop van een huis.
“Sinds april-mei zijn de dingen echt begonnen op te krabbelen, en het is heel gestaag voor ons geweest,” zei Gowan. “We blijven een sterke verkoop zien, de modellen zien mensen binnenkomen en afspraken worden gemaakt en op dit punt denken we dat dat zo zal blijven.”
Gowan crediteert ook een lage maandelijkse huiseigenaren vereniging vergoeding van $ 40 per maand en een verscheidenheid aan producten voor de sterke verkoop van de eerste keer huizenkopers in het midden van de $ 200.000s. Mensen leerden van de pandemie dat ze meer keukenruimte of een kantoor aan huis nodig hebben, zei ze.
“We hopen een sterke verkoop te zien, en er is veel waarde in Cadence,” zei Gowan. “Water Street in Henderson blijft een opleving zien. Water Street zal door Cadence gaan naar het centrum van Henderson (met de bouw aan de gang). Het zal een gemakkelijke rit of fietstocht zijn om naar de nieuwe arena te gaan en deel te nemen aan wat er gaande is in het centrum.”
Cadence heeft een zesde bouwer toegevoegd in Harmony Homes, die stadswoningen zal bouwen en in september zal beginnen met de verkoop.
Richmond American introduceerde zijn zevende buurt met woningen vanaf de bovenste $ 300.000. StoryBook Homes voegde zijn tweede buurt toe, genaamd Rhapsody.
Inspirada
Brian Kunec, president en regionaal general manager van KB Home’s Las Vegas- en Seattle-divisies en lead builder in het westelijke Henderson-masterplan, zei niet naar de algemene verkoopcijfers voor de eerste helft van 2020 te kijken om een waarheidsgetrouw beeld te krijgen, omdat de verkoop sterk was tijdens het eerste kwartaal en nu pas terugkeert.
KB nam een agressieve benadering van kopers door hen toe te staan contracten te annuleren en hun geld terug te krijgen met al het banenverlies en de economische shutdown vanwege de pandemie.
“Tijdens de laatste vijf weken nadat we door hopelijk de COVID-fase zijn gekomen, hebben we zeer sterke verkopen gehad in Inspirada,” zei Kunec. “We zijn terug op het tempo waar we waren voor de COVID. De zaken zijn erg sterk en niet onverwacht. We zijn erg bullish op Inspirada.”
Voor de sluiting profiteerde Inspirada van de voortdurende ontwikkeling en banengroei in West Henderson, waaronder het hoofdkwartier van de Las Vegas Raiders dat sindsdien is geopend. Het Valley Health System is van plan om een 40-acre campus te bouwen in de buurt van de oefenfaciliteit van de Raiders. De plannen gaan uit van een ziekenhuis van 550.00 vierkante meter en 250.000 vierkante meter aan medische kantoorruimte. Dat zal meer huisvestingsvraag creëren binnen Inspirada.
“Ik denk dat het 100 procent waar is dat west Henderson een opkomend gebied is voor mij en een van de top twee of drie gewenste plaatsen is om te wonen in de vallei,” zei Kunec. “Twee tot drie jaar geleden kregen we de opmerking over Inspirada dat het zo ver weg ligt en nergens dichtbij. De reden daarvoor is dat een groot deel van West Henderson nog niet ontwikkeld was met de voorzieningen. Nu, met de voorzieningen, voelt Inspirada niet alleen veel dichterbij, maar er gebeurt daar ook veel.”
KB richt zich op het instappunt van Inspirada met de laagste prijzen in de jaren $ 240.000 voor stadswoningen en voorbij de $ 400.00 met eengezinswoningen.
In termen van het totale verkoopvolume, kwam het Las Vegas grootstedelijk gebied op de tweede plaats in de natie met 2.028 verkopen, achter Houston.
Wat er in Las Vegas gebeurde met de top master-planned gemeenschappen van het vasthouden van hun eigen was een trend gezien in het hele land, volgens RCLCO Managing Director Gregg Logan. De 50 best verkopende master-planned gemeenschappen in het land verkochten bijna 7 procent meer huizen dan de gemeenschappen die de Top 50-lijst van vorig jaar vormden, zei Logan, die een vlucht naar kwaliteit en veiligheid tijdens een crisis noemde.
The Villages op pensioen gerichte gemeenschap in Florida eist opnieuw de toppositie op in de ranglijst van RCLCO, samen met twee andere gemeenschappen in Florida die de top drie afronden vóór Summerlin.
Las Vegas was net als de rest van de natie, waarvan de verkoop van nieuwe huizen ver vooruitliep op het tempo van 2019 totdat COVID-19 toesloeg en de werkloosheid piekte, de angst van consumenten aanwakkerde die te maken hadden met stay-at-home orders. Masterplannen meldden echter dat de verkoop begon te herstellen in de tweede helft van april die doorging in mei.
Las Vegas heeft zich gepositioneerd om vooruit te gaan zolang de casino’s, die op 4 juni werden heropend, open blijven samen met de economie, ook al nemen de coronavirusgevallen toe.
Nevada meldde een toename van bijna 100.000 banen in juni en een dalend werkloosheidspercentage van 25 procent naar 15 procent toen de resortcorridor werd geopend. Bouwers en ontwikkelaars zeggen dat de heropening alleen maar zal leiden tot meer mensen die huizen kopen naarmate het werkloosheidscijfer daalt.
“Ik denk dat we aangenaam verrast zijn dat de geplande gemeenschap het zo goed heeft gedaan als het heeft gedaan,” zei Logan. “De les die we geleerd hebben is dat dit geen recessie was en dat mensen nog steeds huisvesting nodig hebben. Tegen eind april of begin mei waren de mensen het beu om op de schutting te zitten, en degenen die een nieuw huis wilden omdat ze meer ruimte wilden en of om uit iets met een hogere dichtheid te komen, stonden te trappelen om in iets anders te stappen.”