Volwassen kinderen kunnen woningeigenaar worden, sneller een duurdere woning verwerven, of een duurdere woning verwerven dan zij zich anders zouden kunnen veroorloven, door gebruik te maken van een financieringsregeling met gezamenlijke investering waarbij ouders of andere familieleden delen in de aankoop en de kosten van het onderhoud van een huis dat door de kinderen als hoofdverblijfplaats wordt gebruikt (Sec. 280A(d)(3)). De niet-ingezetene-eigenaar verhuurt zijn of haar deel van de woning aan de ingezetene-eigenaar en verkrijgt de normale belastingvoordelen van het huren van onroerend goed indien aan de wettelijke vereisten is voldaan.
Omdat het kind niet 100% van de woning bezit, is het kind een huurder voor het deel van de woning dat het kind niet bezit en huurt het dat belang van het familielid tegen een billijke marktprijs. De marktconforme huur die wordt betaald voor het gedeelte van de woning dat het kind niet bezit, kan een vermindering weerspiegelen waarbij ervan wordt uitgegaan dat het kind beter voor de woning zal zorgen omdat hij of zij zowel een familielid als een aandeelhouder is (zie Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Op grond van de regels inzake vakantiehuizen wordt het persoonlijk gebruik van de woning door een kind of een ander familielid van de eigenaar van de woning normaliter toegerekend aan de eigenaar (Sec. 280A(d)(2)). Het persoonlijk gebruik door de niet-bewoner-eigenaar zou derhalve normaliter meer bedragen dan 14 dagen of 10% van de billijke huurdagen, waarbij de woning als vakantiewoning wordt behandeld en de huuraftrek wordt beperkt tot de huuropbrengsten. Er bestaat echter een uitzondering op de algemene regel wanneer de woning aan een huurder wordt verhuurd tegen een marktconforme huurprijs en als hoofdverblijfplaats van de huurder dient (Sec. 280A(d)(3)(A)). Wanneer de huurder een belang in de woning bezit, geldt deze uitzondering op de algemene regel alleen als de verhuur kwalificeert als een financieringsregeling met gedeeld vermogen (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Een financieringsregeling met gedeelde eigendom is een overeenkomst waarbij twee of meer personen gekwalificeerde eigendomsbelangen in een wooneenheid verwerven en een persoon (of personen) die een of meer van de belangen bezit (bezitten), het recht heeft (hebben) om de woning als zijn of haar hoofdverblijfplaats te bewonen en verplicht is (zijn) om huur te betalen aan de andere persoon (of personen) die gekwalificeerde eigendomsbelangen bezit (Sec. 280A(d)(3)(C)). Een gekwalificeerd eigendomsbelang wordt gedefinieerd als een onverdeeld belang van meer dan 50 jaar in de gehele wooneenheid en de aangrenzende grond die wordt verworven in de transactie waarop de overeenkomst tot gedeelde eigendom betrekking heeft (Sec. 280A(d)(3)(D)). Daadwerkelijke eigendom van ten minste 50 jaar is niet vereist; d.w.z. het onroerend goed kan worden vervreemd voordat 50 jaar zijn verstreken en nog steeds in aanmerking komen.
Voorbeeld: M en L zijn overeengekomen om hun zoon, B, te helpen bij de aankoop van zijn eerste huis. De totale aankoopprijs bedraagt $100.000, bestaande uit een aanbetaling van $20.000 en een hypotheek van $80.000. M en L betalen de helft van de aanbetaling en nemen de helft van de hypotheek voor hun rekening op grond van een financieringsovereenkomst voor gezamenlijke financiering met B. B betaalt hen een billijke huur voor het gebruik van 50% van het onroerend goed, die wordt vastgesteld bij het sluiten van de overeenkomst.
Op grond van deze regeling behandelt B het onroerend goed als zijn persoonlijke woning voor de belasting, waarbij hij zijn 50%-aandeel in de hypotheekrente en onroerendgoedbelasting aftrekt. Omdat zijn gebruik niet wordt toegerekend aan zijn ouders, M en L, behandelen zij het pand als een huurwoning. Zij moeten de huur die zij van B ontvangen opgeven, maar kunnen hun 50% van de hypotheekrente en belastingen, de onderhoudskosten die zij betalen, en de afschrijving op basis van 50% van de afschrijfbare basis van het pand aftrekken. Als het pand een fiscaal verlies genereert, is het onderworpen aan de passieve verliesregels (d.w.z., er kan een verlies worden gegenereerd; de uitgaven zijn niet beperkt tot de huuropbrengsten onder de vakantiehuisregels).
Noot: Voor de huiseigenaar zijn de inkomstenbelastingvoordelen van huiseigendom mogelijk niet zo groot als verwacht, omdat de aftrek van de huiseigenaar voor hypotheekrente en onroerendezaakbelastingen is gebaseerd op zijn of haar eigendomspercentage. Maar de regeling met gedeelde eigendom vermindert de contante uitgaven van de huiseigenaar, wat belangrijker kan zijn dan belastingbesparingen.
Voorzichtigheid: Als wordt verwacht dat de ingezetene-eigenaar (het kind) uiteindelijk het eigen vermogen van de niet-ingezetene-eigenaar (meestal een ouder) zal kopen en de verhuur verliezen zal genereren die zijn opgeschort onder de passieve verliesregels, moet speciale zorg worden betracht wanneer de leasevoorwaarden worden overeengekomen, omdat opgeschorte passieve verliezen die normaal zijn toegestaan bij vervreemding, niet zijn toegestaan wanneer het belang wordt verkocht aan een verbonden partij (Sec. 469(g)(1)(B)). Passieve verliezen die anders zouden worden opgeschort, kunnen worden geminimaliseerd door een grotere aanbetaling te doen die de hypotheekrente-uitgaven verlaagt of door een huur in rekening te brengen aan de bovenkant van de redelijke marge voor de waarde van het belang dat aan de ingezetene-eigenaar wordt verhuurd.
Planningstip: Een nadeel van aandelenparticipatieregelingen is dat de niet-ingezetene-eigenaren niet in aanmerking komen voor de Sec. 121-winstuitsluiting bij de verkoop van de woning. Het resultaat zal een belastbare winst zijn voor het deel van de winst dat verband houdt met de veronderstelde verhuur. De winst kan ook onderworpen zijn aan de 3,8% belasting op netto-investeringsinkomsten. Cliënten moeten overwegen om de hypotheek te garanderen of mede te ondertekenen, in plaats van rechtstreeks mede-eigenaar te worden, als het uitsluiten van potentiële toekomstige winst een belangrijke overweging is. Dit zou de eigenaar van de woning in staat moeten stellen om alle winst uit te sluiten (tot $ 250.000 voor alleenstaande belastingbetalers of $ 500.000 voor gehuwde belastingbetalers die samen een belastingaangifte indienen). Maar dit kan onpraktisch zijn als de bewoner-eigenaar contant geld nodig heeft voor een aanbetaling en/of hypotheekbetalingen.
Deze casestudy is aangepast uit PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19e editie (maart 2018), door Anthony J. DeChellis en Patrick L. Young. Uitgegeven door Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).