Korte verkoop kan een uitstekende gelegenheid zijn voor potentiële huizenkopers om een goede deal te scoren. Als u in de markt bent om een short-sale woning te kopen, moet u zich voorbereiden op een langdurig afsluitingsproces en door een aantal hoepels zien te springen die over het algemeen niet met traditionele verkoop worden geassocieerd. En als je een would-be short-sale koper bent, moet je jezelf ook wapenen met de kennis over hoe je short-sales bij jou in de buurt kunt vinden.
Als je overweegt dit type huis te kopen, is hier onze expert-ondersteunde uitleg over wat een short-sale is, wat de mogelijke voor- en nadelen zijn van het kopen van een short-sale, en hoe je short-sale listings in jouw omgeving kunt vinden.
Wat is een korte verkoop?
Een korte verkoop vindt plaats wanneer een huiseigenaar meer verschuldigd is op zijn huis dan het momenteel waard is, maar het toch moet verkopen. Het kan gebeuren wanneer de huiseigenaar kocht het huis op de top van de markt en dan de markt neemt een hit.
De Grote Recessie is een uitstekend voorbeeld van dit scenario, en het creëerde tal van korte verkoop. “Mensen hadden 100% financiering op hun huizen gedaan”, zegt Jessica Wallace, een topverkopende agent gevestigd in Santa Cruz, Californië, zodat ze nul eigen vermogen hadden toen “de markt 10% daalde.”
Een andere reden waarom een huiseigenaar misschien moet verkopen in een korte verkoop is als ze zichzelf hebben overbelast met home equity-leningen of kredietlijnen.
Om dit soort verkoop door te laten gaan, moet de verkoper zijn geldschieter overtuigen om minder te nemen dan het huis waard is (met andere woorden, om “kort” te komen op de verkoop). Kredietverstrekkers worden gestimuleerd om dit te doen – als het huis minder waard is dan de kredietnemer heeft betaald, en de kredietnemer echt geen manier heeft om betalingen te doen – om het proces van executoriale beslaglegging te vermijden, wat ook kostbaar is.
Waarom zou ik willen overwegen een short-sale huis te kopen?
De belangrijkste reden om een short sale huis te kopen? U kunt een groot koopje te krijgen.
Bijvoorbeeld, laten we zeggen dat je koopt van een huiseigenaar die kocht op de top van de markt … en je had het geluk om langs te komen wanneer de markt neemt een grote dip.
Zo goed, er is minder concurrentie van andere kopers voor deze aanbiedingen. En in tegenstelling tot een afscherming (waardoor je ook zou kunnen eindigen met het krijgen van een koopje), zult u in staat zijn om te lopen door een korte verkoop huis voordat het maken van een offer.
U kunt ook alle inspecties op het onroerend goed dat u wilt, ook voor het maken van het aanbod, als de verkoper akkoord gaat. En uiteindelijk zal een korte verkoop waarschijnlijk in betere staat zijn dan een daadwerkelijk afgeschermd huis.
Wat zijn de nadelen van een short sale?
Short sale woningen worden meestal verkocht zoals ze zijn. En kredietverstrekkers willen misschien niet alle kosten betalen die normaal deel uitmaken van de afsluitkosten van de verkoper om zichzelf wat geld te besparen, omdat ze al een verlies nemen.
“De enige reden waarom je een korte verkoop zou willen kopen, is dat je er een goede prijs voor krijgt”, zegt Wallace.
“Omdat je bij een korte verkoop geen reparaties krijgt die aan het huis moeten worden gedaan door de huiseigenaar die geld verloor en geen geld heeft om in het huis te stoppen, of door de bank die ook geld zal verliezen. Het is absoluut een situatie waarbij de koper op zijn hoede is.”
Bovendien kan het kopen van een huis met een korte verkoop uw geduld behoorlijk op de proef stellen: Het hele proces kan lang duren, want je wacht niet op een reactie van een particulier, maar van de bank of kredietverstrekker. “Een korte verkoop is kort van geld, maar erg lang van tijd,” legt Wallace uit “Ik heb gezien dat het wel een jaar duurt. Je gaat een lange tijd wachten, en als je je hart hebt ingesteld op een woning, kun je erg teleurgesteld zijn.”
Dat komt omdat zelfs als de huiseigenaar het aanbod heeft goedgekeurd, “de geldschieter kan zes maanden later terugkomen en zeggen: ‘Nee, we zullen deze prijs niet accepteren.’ Dus je gaat een lange tijd wachten – en je krijgt misschien nooit goedkeuring.”
OK, ik denk dat ik geïnteresseerd ben. Waar kan ik korte verkoop huizen vinden?
Als u in de markt bent om een korte verkoop in uw buurt te kopen, zoek dan eerst een kopersagent voor uzelf. “U wilt verbinding maken met een lokale makelaar die goed gevestigd is en het gebied kent,” zegt Wallace. “Zij zijn degenen die weten over korte verkoop en kunnen u laten weten.”
Veel makelaars bieden lijsten met korte verkopen aan mensen die de makelaardij hebben verteld dat ze geïnteresseerd zijn, dus vraag uw agent of hun makelaardij zo’n service biedt. Praat ook met uw agent over het opzetten van u met MLS-toegang, zodat u kunt zoeken naar korte verkoop huizen in uw omgeving.
U kunt zoeken naar korte verkoop rechtstreeks via de MLS, die hen opsomt, soms direct gemarkeerd. U kunt vaak vertellen een korte verkoop door te kijken naar de notering beschrijvingen. Ze kunnen zeggen “korte verkoop” ronduit – of zo niet, kunnen ze andere onthullende taal zoals “onder voorbehoud van goedkeuring van de bank,” “kennisgeving van wanbetaling”, “op weg naar veiling,” of andere giveaways over de status.
Een andere manier om korte verkoop te vinden is via een agent die gespecialiseerd is in korte verkoop: Dit zijn listing agenten die kredietverstrekkers vertegenwoordigen, en ze meestal zijn lijst huizen in bulk. Ze zullen waarschijnlijk een SFR (korte verkoop en afscherming middelen) certificering van de National Association of Realtors. (Maar toch, je zult waarschijnlijk je eigen kopersagent willen om je te vertegenwoordigen en je belangen te beschermen als je je korte verkoop op deze manier vindt.)
Je kunt ook korte verkopen rechtstreeks via het gerechtsgebouw vinden. Op het kantoor van de stad of provincie griffie, kunt u lijsten van mensen in gebreke – ook wel bekend als pre-voorafsluiting. Dit is de stap vóór afscherming, en er is een periode van meestal ongeveer zes maanden na de laatste gemiste hypotheekbetaling van een huiseigenaar voordat de bank daadwerkelijk zal afsluiten.
Wallace merkt op dat dit slechts een manier is om huizen op te sporen die een korte verkoop kunnen worden – maar verre van een garantie dat ze dat zullen doen. “Meestal vinden ze een manier om de hypotheekbetalingen te doen,” zegt ze. “Maar het is een indicatie van wie problemen heeft met het betalen van de hypotheek, en er zullen er op dit moment veel van zijn,” voegt ze eraan toe, gezien de coronaviruspandemie en de bijbehorende economische crisis.
Als je old-school gevoeligheden hebt, heb je misschien geluk met het vinden van korte verkopen via de krant. Scan uw lokale onroerend goed sectie en kijk wat u zou kunnen vinden. Of, kunt u peruse classifieds digitale stijl, op Craigslist. Doe een lokale zoekopdracht onder “onroerend goed te koop” en zoek op de term “korte verkoop” of “afscherming.”
Zo kunt u classifieds ook andersom gebruiken: om een advertentie te plaatsen waarin u uw zoekopdracht aankondigt. U kunt uw interesse in het kopen van een korte verkoop huis op de gemeenschap bulletin boards, geschikte sociale media groepen, en andere digitale en real-life spaces.
U kunt uw netwerken chops gebruiken om te zoeken naar korte verkoop, ook. Misschien is er een lokale vastgoedbelegger club in uw omgeving die je zou kunnen aansluiten. Beleggers zijn uw concurrentie voor deze huizen, maar ze zijn ook specifiek op zoek naar verhuur of fix-and-flips, dus ze kunnen een goede bron zijn voor huizen die niet in hun koopdozen passen – maar perfect in de jouwe passen.
U kunt ook kijken naar online platforms: Sommige platforms (zoals Zillow) hebben short sale-specifieke zoekopdrachten voor kopers.
Hoewel de Grote Recessie ongeveer een decennium geleden veel short sales creëerde, valt het nog te bezien of de huidige economische crisis hetzelfde zal doen. “Niemand van ons kan de toekomst voorspellen”, zegt Wallace, die uitlegt dat we over zes maanden tot een jaar meer moeten weten. Maar als de prijzen 10% of meer dalen, zegt ze, dan is het tijd om “echt te beginnen met het openen van je ogen en op zoek te gaan naar short sales.”