Het team van Money Empire heeft de laatste tijd een groeiende trend in de hypotheeksector opgemerkt – een toename van leningen met kruiselingse zekerheidsstelling. Maar wat zijn dat?
Om dit concept te ontrafelen, spraken we met Money Empire Manager Kayne Wahlstrom en Geregistreerd Financieel Adviseur Goran Loncar.
Wat is cross-collateralisation?
Cross-collateralisation treedt op wanneer meerdere eigendommen samen worden gebruikt als onderpand voor een lening van één bank.
Cross-collateralisation treedt op wanneer meerdere eigendommen samen worden gebruikt als onderpand voor een lening van één bank. Dit klinkt op het eerste gezicht misschien prima, maar zoals Kayne uitlegt, ontstaan er al snel problemen wanneer u wijzigingen in uw portefeuille wilt aanbrengen.
“Stel dat iemand twee panden heeft bij bank A, elk ter waarde van $ 500.000, voor een totale activawaarde van $ 1.000.000. Hij heeft ook een schuld van $700.000. Ze willen een huis verkopen om wat kapitaal te realiseren voor de aankoop van een bedrijf of om wat extra cash te hebben. Ze zeggen tegen zichzelf, “we gaan huis B verkopen voor $600.000, krijgen $300.000 in onze achterzak en laten de schuld op het andere huis staan. Maar in de tijd sinds ze de leningen voor het eerst aangingen, is hun inkomen gedaald en kunnen ze nu niet meer aan de schuld voldoen als ze een huis verkopen. Ze denken dat ze een gezonde cash boost krijgen, maar de bank zal zeggen: “Nee – u moet die fondsen gebruiken om uw hypotheekschuld af te lossen.”
Dit betekent echter niet dat je niet meerdere eigendommen kunt gebruiken om meerdere leningen te garanderen – je moet het alleen op een andere manier benaderen.
“Stel, een klant heeft eigendom A bij bank A en ze hebben eigen vermogen in dat eigendom waarmee ze eigendom B willen kopen. We krijgen een doorlopend krediet of een rekening-courantkrediet dat niet is opgenomen op eigendom A, en dat wordt de aanbetaling voor eigendom B, dat vervolgens bij een aparte bank wordt gekocht.”
Kruisgegarandeerde leningen komen steeds vaker voor.
Het voordeel van elk onroerend goed als onderpand voor slechts één lening is dat het voor u duidelijk is hoeveel schuld u op elk activum heeft.
“Als u vervolgens een van deze panden verkoopt, weet u precies hoeveel geld u zult realiseren nadat de makelaarskosten en de hypotheek zijn betaald.”
Zoals Goran het kort en bondig zei: “Investeren in onroerend goed is het spreiden van je risico.” Het hebben van al uw leningen beveiligd met één gigantische geaggregeerde activa gaat u vergrendelen in het gebruik van een enkele bank, evenals onnodig binden van al uw vastgoedbeleggingen fortuin.
Wat kunt u doen als uw leningen zijn cross-collateralised?
Als uw leningen zijn cross-collateralised op dit moment, hoe kan het team van Money Empire u helpen uit die situatie? Kayne legt uit dat het begint met een analyse van uw huidige positie.
“We kijken naar uw portefeuille – totale activa, totale passiva. We zouden dan bepalen wat elk individueel eigendom waard is en beginnen uw risico te verdelen over verschillende banken.”
Het voordeel van het werken met financiële adviseurs is dat ze een onafhankelijke partij zijn – ze verkopen geen leningen, dus ze zijn in staat om objectief advies te geven over wat het beste is voor uw portemonnee. Zoals Goran uitlegt: “Vaak zal je bank de eerste aanloophaven zijn voor financiële behoeften, maar het is belangrijk om te onthouden dat ze geld verdienen – ze zullen niet zeggen: ‘voor je financiële gezondheid op de lange termijn raden we je aan een lening bij een andere bank te nemen’.” Een onafhankelijk financieel adviseur daarentegen kan erop worden vertrouwd dat hij uw beste financiële belangen centraal stelt.
Om meer te weten te komen over het werken met het team van Money Empire voor uw financieel advies in Auckland, neem vandaag nog contact op.