Wat u moet weten voor een 1031-uitwisseling in Californië

Als u momenteel eigenaar bent van een vastgoedbelegging, kan een 1031-uitwisseling de ideale vastgoedtransactie voor u zijn als u een ander onroerend goed wilt kopen terwijl u uw huidige verkoopt. Een 1031-uitwisseling is een belastinguitgestelde uitwisseling waarmee u de vermogenswinstbelasting kunt uitstellen zolang u een ander “soortgelijk” onroerend goed koopt. Dit uitwisselingsmechanisme wordt gebruikt door enkele van de meest succesvolle vastgoedbeleggers en kan voordelig zijn in een verscheidenheid van situaties. Het volgende is een algemene gids voor een 1031 uitwisseling in Californië. Het bevat details over wat de 1031 uitwisseling is, hoe de uitwisseling uit te voeren, en waarom de uitwisseling gunstig kan zijn voor u. Inzicht in de ingewikkelde details van een 1031-ruil moet worden bereikt met behulp van een “Gekwalificeerde bemiddelaar”, dat is een professioneel bedrijf van derden dat het ruilproces verzorgt en u helpt voorkomen dat u kritieke fouten maakt die uw fiscaal voordelige verkoop in gevaar kunnen brengen.

Wat is een 1031-ruil?

Een 1031-ruil is een ruil die plaatsvindt wanneer u een beleggingspand verkoopt om een ander te kopen. Wanneer u uw huidige beleggingspand ruilt voor een ander, moet u doorgaans een aanzienlijk bedrag aan vermogenswinstbelasting betalen. Als deze transactie echter in aanmerking komt als een 1031 ruil, kunt u deze belastingen voor onbepaalde tijd uitstellen. Dit geeft investeerders de mogelijkheid om over te stappen naar een andere klasse van vastgoed en/of hun focus te verleggen naar een nieuw gebied zonder met een grote belastingdruk te worden geconfronteerd.

De belangrijkste vereisten voor een 1031-uitwisseling zijn: (1) aankoop van een ander “soortgelijk” onroerend goed; (2) vervangend onroerend goed moet van gelijke of hogere waarde zijn; (3) moet alle opbrengsten van de verkoop investeren (kan geen “boot” ontvangen); (4) moet dezelfde titelhouder en belastingbetaler zijn; (5) moet nieuw onroerend goed binnen 45 dagen identificeren; en (6) moet nieuw onroerend goed binnen 180 dagen kopen.

Om te begrijpen hoe voordelig een 1031-uitwisseling kan zijn, moet u weten wat de vermogenswinstbelasting is. Bij de meeste onroerendgoedtransacties waarbij u meer dan een jaar eigenaar bent van vastgoedbeleggingen, moet u een vermogenswinstbelasting betalen. Deze heft rechtstreeks een belasting op het verschil tussen de gecorrigeerde aankoopprijs (aankoopprijs plus verbeteringskosten, andere gerelateerde kosten, en het verrekenen van afschrijvingen) en de verkoopprijs van het onroerend goed. Het percentage dat wordt belast op uw vermogenswinst is afhankelijk van de belastingschijf waarin u zich bevindt. De 1031-uitwisseling is gedefinieerd in sectie 1031 van de IRS-code, waaraan het zijn naam ontleent.

4 soorten onroerendgoedruil

Er zijn vier soorten onroerendgoedruil die u kunt overwegen wanneer u wilt deelnemen aan een 1031-ruil, die omvat:

• Gelijktijdige ruil
• Verlate ruil
• Reverse ruil
• Opbouw- of verbeteringsruil

Gelijktijdige ruil

Een type 1031 ruil is een gelijktijdige ruil, die plaatsvindt wanneer het onroerend goed dat u verkoopt en het onroerend goed dat u verwerft op dezelfde dag als elkaar sluiten. Houd er rekening mee dat deze uitwisseling gelijktijdig moet zijn, zodat u de voordelen kunt ontvangen. Als het sluiten van een van beide eigendommen voor een korte periode wordt uitgesteld, kan de uitwisseling worden gediskwalificeerd, wat betekent dat u de volledige vermogenswinstbelasting moet betalen.

Een gelijktijdige uitwisseling kan op drie verschillende manieren plaatsvinden. Bij de eerste vorm van gelijktijdige ruil ruilt u de akte met de eigenaar van het andere beleggingsobject. Het tweede type is een drie-partijenruil waarbij de transactie tussen u en de eigenaar van het andere vastgoed wordt gefaciliteerd door een derde partij genaamd een gekwalificeerde bemiddelaar. Gekwalificeerde tussenpersonen zullen de gehele transactie structureren en hebben opleiding en ervaring in het behandelen van dergelijke transacties. Zonder de hulp van een gekwalificeerde bemiddelaar loopt u het risico de 1031-ruil teniet te doen en een grote belastingdruk op te lopen.

Telayed Exchange

Een vertraagde ruil is gemakkelijk de meest voorkomende 1031-ruil die u kunt maken. Wanneer u een uitgestelde ruil uitvoert, kunt u uw beleggingspand afstaan of verkopen voordat u een ander beleggingspand koopt. Dit stelt u in staat om de fondsen van de ene verkoop te gebruiken om een ander onroerend goed te verwerven. Dit type ruil kan pas plaatsvinden nadat u uw eigendom op de markt hebt gebracht, een koper hebt gevonden en de verkoop- en definitieve koopovereenkomst hebt uitgevoerd. Vervolgens moet een bemiddelende instelling worden ingeschakeld om de opbrengst van de verkoop te behouden totdat de verkoper een soortgelijk eigendom heeft gekocht.

U hebt 45 dagen de tijd om een nieuw eigendom te vinden en 180 dagen om het te sluiten. Gedurende deze periode wordt de winst uit de verkoop van uw vorige vastgoedbelegging in een bindende trust gehouden. Nogmaals, terwijl de verkoop van uw nieuwe woning moet worden afgerond in 180 dagen, heeft u slechts 45 dagen om de vastgoedbelegging te vinden die u wenst te kopen. Dit tijdsbestek geeft u wat speelruimte in vergelijking met een gelijktijdige ruil.

Reverse Exchange

Een reverse exchange is uniek in die zin dat u een beleggingspand vindt en koopt voordat u uw huidige beleggingspand verkoopt. Uw huidige woning zal dan worden verhandeld. Door op voorhand een nieuwe woning te kopen, kunt u wachten met de verkoop van uw huidige woning totdat de marktwaarde van het pand stijgt.

Het belangrijkste probleem met dit type ruil is dat de transactie meestal plaatsvindt met 100 procent contant geld. Het is ook belangrijk om te begrijpen dat de meerderheid van de banken geen omgekeerde uitwisseling leningen verstrekt. Houd in gedachten dat de aankoop van een ander onroerend goed met deze uitwisseling betekent dat u 45 dagen de tijd heeft om te bepalen welke van uw huidige beleggingsobjecten zullen worden opgegeven. U hebt dan nog 135 dagen om de verkoop te voltooien.

Bouw of verbetering uitwisseling

Een bouw of verbetering uitwisseling is een type uitwisseling die u toestaat om verbeteringen aan het onroerend goed aan te brengen voordat de eigenlijke uitwisseling plaatsvindt. Het onroerend goed wordt gedurende 180 dagen bij een gekwalificeerde tussenpersoon geplaatst, gedurende welke periode u het ruilvermogen kunt gebruiken om de nodige verbeteringen aan te brengen. Er zijn echter drie afzonderlijke vereisten waaraan u moet voldoen als u wilt dat alle winsten belastingvrij zijn.

Ten eerste moet al het ruilkapitaal worden besteed als aanbetaling of door binnen 180 dagen verbeteringen aan het onroerend goed aan te brengen. De belastingbetaler moet hetzelfde eigendom ontvangen dat op de 45e dag werd geïdentificeerd, wat betekent dat het niet aanzienlijk mag veranderen. Zodra het eigendom wordt teruggegeven aan de belastingbetaler, moet het een gelijke of hogere waarde hebben. Deze verbeteringen moeten binnen 180 dagen worden aangebracht.

Basisdefinities 1031-ruil

Wat is een soortgelijk goed?

Het goed dat u verkrijgt, moet een “soortgelijk goed” zijn opdat de transactie als een 1031-ruil kan worden beschouwd. Dit is echter een brede term, wat betekent dat het onroerend goed dat u verkrijgt niet precies hetzelfde hoeft te zijn als het onroerend goed dat u hebt afgestaan. Bijna elk type van onroerend goed kan in aanmerking komen voor deze uitwisseling. U kunt bijvoorbeeld een duplexwoning ruilen voor een appartementencomplex. Beide eigendommen moeten zich in de VS bevinden.

Wat komt in aanmerking als investeringsgoed?

Het onroerend goed moet een bedrijf of investeringsgoed zijn, wat betekent dat het geen persoonlijk eigendom mag zijn. Uw huis zal niet in aanmerking komen voor een 1031 uitwisseling. Een eengezinswoning die u bezit, kan echter worden geruild voor commerciële huurwoningen.

Hoe bepaalt u de gelijke of grotere waarde in een ruil?

Het eigen vermogen en de marktwaarde van het beleggingspand dat u koopt, moeten gelijk zijn aan of groter zijn dan waar u uw huidige pand voor hebt verkocht. Als uw eigendom een hypotheek van $300.000 heeft op een huis van $1 miljoen, moet het eigendom dat u wilt kopen minstens $1 miljoen waard zijn en moet u dezelfde verhouding (of hoger) schulden hebben op het eigendom.

Wat is “boot”?

De term “boot” verwijst naar goederen zonder soortgelijk karakter die bij een ruil worden ontvangen. Typisch is de boot in de vorm van contant geld, hypothecaire schuld of persoonlijke bezittingen ontvangen in een uitwisseling. Als u wilt dat uw ruil volledig belastingvrij is, kunt u geen boot ontvangen bij de verkoop van het onroerend goed. De eventuele winst die u ontvangt, wordt belast.

Wat betekent dezelfde titelhouder/belastingplichtige?

De naam en belastingaangifte op het eigendomstitel van het onroerend goed dat u verkoopt, moeten dezelfde zijn als de naam en belastingaangifte die u opgeeft bij de aankoop van een nieuw onroerend goed. Een uitzondering is toegestaan als u het enige lid bent van een vennootschap met beperkte aansprakelijkheid waarin het onroerend goed van uw bedrijf aan u wordt overgedragen.

Het identificatievenster van 45 dagen

Of u nu deelneemt aan welk type 1031-uitwisseling u ook doet, u hebt 45 dagen vanaf de sluiting van de verkoop om maar liefst drie gelijksoortige eigendommen te vinden. Als u twee of drie eigendommen vindt, moet hun totale waarde gelijk zijn aan of hoger zijn dan de waarde van het onroerend goed dat wordt verkocht.

Het aankoopvenster van 180 dagen

Als u uw huidige woning verkoopt, hebt u 180 dagen de tijd om een vervangend investeringsobject te kopen en de 1031-ruil te voltooien.

Aan de slag met een Sectie 1031 Transactie

Als u het gevoel hebt dat een 1031 ruil geschikt voor u is, is het essentieel dat u weet wat u doet en dat u alle regels volgt. De eerste stap is altijd contact op te nemen met een gekwalificeerde bemiddelaar om u te helpen uw ruil af te handelen. Of u nu een gelijktijdige ruil of een uitgestelde ruil uitvoert, het beleggingspand dat u kiest om te kopen moet vergelijkbaar zijn met het pand dat u opgeeft. Het is ook belangrijk dat u niet probeert om persoonlijke bezittingen te gebruiken in deze uitwisseling. Houd in gedachten dat u 45 dagen heeft om een woning te vinden en 180 dagen om de uitwisseling te voltooien. Elke vertraging van deze termijnen kan ertoe leiden dat u vermogenswinstbelasting moet betalen.

Als belegger kunnen deze uitwisselingen op verschillende manieren nuttig zijn. Als u uw vermogen wilt diversifiëren met een ander pand of een pand wilt kopen met een beter geschat rendement, is een 1031-ruil een geweldig hulpmiddel. Het kan ook nuttig zijn als u momenteel het beheer van de vastgoedbeleggingen die u bezit, maar zou liever kopen een die al wordt beheerd. Hoewel u nu zou moeten begrijpen hoe u aan de slag kunt met een sectie 1031 transactie, is dit een ongelooflijk ingewikkeld proces dat komt met veel obstakels die moeten worden genavigeerd. Neem contact op met AB Capital voor onze lijst van vertrouwde Qualified Intermediaries.