Eerfdienstbaarheden zijn niet bezittelijke belangen op grond. De houder van een erfdienstbaarheid heeft het recht om een stuk grond slechts voor een bepaald gebruik aan te wenden, en is niet de eigenaar van of heeft niet het volledige gebruik en genot van de grond. Dikwijls worden erfdienstbaarheden in Texas gevestigd om een persoon of een bedrijf het recht van toegang over een stuk grond te verlenen. Een huiseigenaar in Austin kan bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid verlenen aan Austin Energy, waarbij toegang wordt verleend tot nutsleidingen op het perceel. Erfdienstbaarheden kunnen privaat of publiek zijn.
Dit artikel geeft een algemeen overzicht van elk type erfdienstbaarheid en het doel ervan. Soms kunnen er meningsverschillen ontstaan over het recht van toegang tot eigendom en wat er op eigendom mag worden gedaan. Als u vragen hebt over Texaanse erfdienstbaarheden of betrokken bent bij een rechtszaak over erfdienstbaarheden, neem dan contact op met Austin onroerend goed advocaat Farren Sheehan voor een eerste consult.
Private erfdienstbaarheden in Texas
Een private erfdienstbaarheid verleent gebruiksrechten op een stuk grond tussen particulieren of entiteiten en heeft geen betrekking op het publiek in het algemeen. Er zijn verschillende termen die worden gebruikt om soorten particuliere erfdienstbaarheden in Texas verder te onderscheiden, die wij hier zullen definiëren.
Affirmatieve erfdienstbaarheden in Texas
Een bevestigende erfdienstbaarheid geeft de houder van de erfdienstbaarheid het recht om het stuk land te betreden en er een of andere handeling te verrichten of te verrichten. Austin gebied onroerend goed advocaten zien dit type van erfdienstbaarheid in groeiende ontwikkelingen, zoals in Cedar Park en Round Rock. Een veel voorkomend voorbeeld is wanneer een watermaatschappij het recht van overpad heeft om pijpleidingen op particulier eigendom te leggen en te onderhouden.
Negatieve erfdienstbaarheden in Texas
In tegenstelling hiermee geeft een negatieve erfdienstbaarheid de primaire eigenaar van het onroerend goed het recht om de erfdienstbaarheidhouder te dwingen zich te onthouden van het verrichten van een bepaalde activiteit op het stuk grond, zodat de erfdienstbaarheidhouder het gebruik en genot door de primaire landeigenaar niet belemmert. Een voorbeeld van zowel bevestigende als negatieve erfdienstbaarheden is te zien in een zaak in Austin waarin een erfdienstbaarheidshouder het bevestigende recht bezat om vliegtuigen te exploiteren boven het dienende eigendom, en de eigenaar van het eigendom een negatieve belemmerende erfdienstbaarheid bezat die de erfdienstbaarheidshouder verbood bouwwerken te bouwen die zich uitstrekten in het aangewezen luchtruim. City of Austin v. Travis County Landfill, 25 S.W.3d 191, 195-197 (Tex. App. – Austin 1999, motion to extend time filed).
Appurtenant Easements in Texas
De term “appurtenant” betekent dat de erfdienstbaarheid vastzit aan, of deel uitmaakt van, het specifieke stuk land zelf. Voor een aanhangende erfdienstbaarheid moeten twee verschillende stukken land (pachten genoemd) bestaan. De eigenaar van het dominante erf heeft het voordeel van de erfdienstbaarheid. Hij heeft ook het recht om de erfdienstbaarheid te gebruiken over de grond van het dienstbare erf. De andere eigendom, de dienstbare pacht, is onderworpen aan het recht van erfdienstbaarheid. Rechtbanken hebben de neiging om erfdienstbaarheden als aanhorig op te vatten, zodat die rechten overdraagbaar zijn met de eigendom van het goed.
Easements in Gross
Een erfdienstbaarheid in bruto betekent dat de erfdienstbaarheid eigendom is van een bedrijf of entiteit. Een veel voorkomend voorbeeld van erfdienstbaarheden in bruto in Texas zijn pijpleiding erfdienstbaarheden voor olie-en gasproductie. De rechten zijn persoonlijke rechten die gewoonlijk eindigen bij het overlijden van de individuele eigenaar. Zij kunnen echter ook eindigen bij het overlijden van de bedrijfseigenaar. Echter, erfdienstbaarheden in bruto rechten kunnen in sommige omstandigheden worden overgedragen of toegewezen.
Publieke erfdienstbaarheden in Texas
Een publieke erfdienstbaarheid verleent gebruiksrechten op het land aan het grote publiek. Openbare erfdienstbaarheden geven het recht van genot en gebruik aan het publiek in het algemeen of aan een gehele gemeenschap. Een openbare erfdienstbaarheid kan worden gevestigd (a) door een toewijzing door de eigenaar, (b) door verjaring (gebruik door het publiek gedurende vele jaren), of (c) door een veroordeling door de overheid. Een voorbeeld van een openbare erfdienstbaarheid is die welke betrekking heeft op de straten van de stad Austin. Het geeft de gemeente het recht om riool-, gas-, en waterleidingen aan te leggen.
Sheehan Law, PLLC | Austin, TX Real Estate Attorneys
De specifieke regels en voorschriften voor het type erfdienstbaarheid waar u mee te maken kunt krijgen, kunnen zeker overweldigend lijken. Sheehan Law is hier om u te helpen. Als u betrokken bent bij een juridische kwestie met betrekking tot erfdienstbaarheid, zullen wij onze ervaring en kennis gebruiken om alle relevante documentatie te beoordelen, u te adviseren over de beste manier van handelen en u zo nodig te vertegenwoordigen. Neem vandaag nog contact met ons op door te bellen naar (512) 640-0588 of door het invullen van ons handige online contactformulier.