Jeruzalem heeft nog geen trap naar de hemel. Maar terwijl de gebouwen steeds hoger de hemel in reiken, is er een voortdurend debat over de beste manier om een groeiende bevolking te huisvesten: door naar boven of naar buiten te bouwen.
Deze week kwam een andere fase in de on-off pogingen van planners om uit te bouwen in Jeruzalems grotendeels ongerepte westelijke heuvels scherp in beeld toen mensen in de rij stonden om hun zegje te doen tijdens een speciale commissievergadering van de Knesset over het onderwerp en voorbereidingen werden getroffen voor een demonstratie donderdag buiten de nationale planningscommissie (aanvang 15.30 uur in Beit Hadfus Street 12, Jeruzalem) die een beroep zal bespreken tegen het besluit van de districtsplanners van afgelopen juli om uit te bouwen in de groene ruimte.
Het gaat bij deze gelegenheid om Reches Lavan (Witte Heuvelrug) – genoemd naar zijn lichte, kalkachtige rots – een pastoraal gebied van oude landbouwterrassen en bronnen in de buurt van de dierentuin van Jeruzalem en de zuidwestelijke wijken van Kiryat Hayovel, Givat Masua en Ein Kerem, en Moshav Ora net buiten de stad.
Het hele gebied, met zijn natuurlijke bronnen en door bronnen gevoede zwembaden, is een groene achtertuin voor Jeruzalemieten.
Zoals Yael Eliashar van het Jeruzalemse districtskantoor van de Vereniging voor de Bescherming van de Natuur in Israël dinsdag vertelde aan de Commissie Binnenlandse Zaken en Milieu van de Knesset, zijn de poelen voor de Jeruzalemieten wat de Middellandse Zee is voor de kustbewoners van Israël.
Masterstudente Maya Star, een activiste bij de non-profitorganisatie Saving the Jerusalem Hills, vertelde de commissie: “Toen ik jong was, dacht ik dat ik Israël zou verlaten en ergens anders zou gaan wonen. Nu ik het weet, is dit landschap, met zijn schone lucht en poelen, wat maakt dat ik en mijn vrienden van dit land houden. Deze bronnen maken deel uit van de cultuur van de jonge Jeruzalemieten. Genieten van het landschap is een grondrecht.”
Volgt Hanan, 18, een mede-activiste, “Het is mijn reden om in Jeruzalem te wonen.”
Desondanks hebben de stedenbouwkundigen groen licht gegeven voor de bouw van 5.250 wooneenheden, in gebouwen van vijf tot twaalf verdiepingen, samen met 300 hotelkamers en commerciële ruimte, op de bergkam. Plannenmakers zijn ook al bezig met de aanleg van een vierbaansweg die het gebied zal doorsnijden en deel zal uitmaken van een westelijke rondweg.
Een geval van déjà vu
Tot in de jaren negentig werd joods West-Jeruzalem gekenmerkt door relatief laagbouw, met hier en daar een hoogbouwflat.
Toen Ehud Olmert, die later premier werd, in 1993 de langzittende Teddy Kollek verving als burgemeester, keek hij vooral naar boven en naar het westen.
Het meest beruchte bewijs van zijn pogingen om torens te bouwen in de stad is het Holyland project, waarvoor hij en negen anderen werden veroordeeld voor fraude en waarvoor hij 16 maanden in de gevangenis zat.
Maar hij zette ook zijn zinnen op het westen. Uitbreiding naar het voornamelijk Palestijnse noorden, oosten of zuiden van Jeruzalem is politiek problematisch. (Hij was burgemeester in 1997 toen de pas verkozen regering van Benjamin Netanyahu de bouw van de zuidelijke wijk Har Homa goedkeurde.)
In 1996 gaven de gemeente en de Israel Lands Authority de Israëlisch-Canadese architect Moshe Safdie opdracht een masterplan te maken voor 20.000 wooneenheden die zich zouden uitstrekken van Ramot in het noorden, via Mevasseret Zion en zuidwaarts naar de Rephaim-vallei, waarbij een deel van Reches Lavan zou worden opgenomen. Dat plan werd in 2007 verworpen door de National Planning Committee, na een enorme publieke verontwaardiging en campagne.
In 2014 probeerde de Israel Lands Authority het opnieuw, dit keer om een nieuwe stad genaamd Bat Harim te bouwen in de buurt van Tzur Hadassah, 12 kilometer (7,5 mijl) ten zuidwesten van Jeruzalem, en een andere gemeenschap op de berg Harat. Olmerts opvolger als burgemeester, Nir Barkat, nu een Likud-lid van de Knesset, verzette zich tegen het bouwen in natuurgebieden, en een jaar later werden ook deze plannen geannuleerd.
Deze keer komt de duw voor meer bouw in de stad van de regering, of preciezer gezegd, van het Comité voor Voorkeurslocaties voor Huisvesting, bekend onder zijn Hebreeuwse initialen als Vatmal, dat in 2014 is opgericht om de planning te versnellen en de bureaucratie te verminderen.
Israëls bevolking zal in 30 jaar verdubbelen in een dot van een land, net iets groter dan New Jersey in de VS of Wales in het VK, dat al een van de hoogste bevolkingsdichtheden in het Westen heeft en snel uitputtende open ruimte.
Op een top-down manier heeft de Vatmal de bouw goedgekeurd van 1,5 miljoen wooneenheden in het hele land tegen 2040, waarvan 297.000 in het Jeruzalem District.
In de praktijk is de verwachting dat er tegen 2040 daadwerkelijk 142.000 eenheden zullen worden gebouwd binnen Jeruzalem, volgens de onderzoekseenheid van de Knesset, waarvan 86% online komt via stadsvernieuwing, een eufemisme voor het neerhalen van louche oude binnenstedelijke gebouwen en het bouwen van nieuwe die veel hoger zijn.
Het districtskantoor van de SPNI in Jeruzalem heeft 4.000 plannen onderzocht en vastgesteld dat dit doel kan worden bereikt zonder het lokale platteland om te spitten.
Volgens het begin vorig jaar gepubliceerde rapport Jerusalem Reserves Reserves is er in de stad ruimte voor bijna 125.000 potentiële wooneenheden, waarvan er bijna 80.000 relatief gemakkelijk te realiseren zijn. Het document beveelt aan om een mand van aanvullende beleidsinstrumenten te implementeren, zoals het herontwerpen van oude plannen die nooit zijn uitgevoerd en het herzien van gebouwen waaraan wel is begonnen, maar die om welke reden dan ook nooit zijn voltooid en leeg staan.
‘Het openingsschot’
“Reches Lavan is het openingsschot voor de vernietiging van de Jeruzalemse heuvels,” vertelde Liron Din van de SPNI aan de Knesset-commissie, eraan toevoegend dat er nog eens 1.500 eenheden voor de heuvelrug werden overwogen om de bouw van een lightrail-verbinding te rechtvaardigen die nog eens drie gebiedsbronnen zou kunnen bedreigen.
De SPNI wil dat het hele gebied van de bronnen wordt uitgeroepen tot natuurreservaat.
Maar het leven is niet zo eenvoudig. Het vervangen van sloppenwijken in binnensteden door nieuwbouw levert weinig winst op – en omdat de regering tot nu toe niet bereid is geweest om projectontwikkelaars financieel te stimuleren (in de vorm van subsidies, toelagen of belastingverlichtingen), biedt zij in plaats daarvan wat zij noemt “aanvullende grond” aan waarop dergelijke ontwikkelaars meer geld kunnen verdienen.
Het compenserende landidee, dat in het hele land wordt aangeboden, maakt deel uit van een overeenkomst die is bereikt tussen de gemeente Jeruzalem, momenteel onder burgemeester Moshe Lion, de ministeries van Financiën en Huisvesting, en de Israel Lands Authority. Dergelijke overeenkomsten stellen de staat in staat aan een of meer projectontwikkelaars grond te verkopen die zij binnen de grenzen van een bepaalde gemeente in eigendom heeft. De ontwikkelaars kopen de grond in de wetenschap dat de gemeente heeft toegezegd een bepaald aantal appartementen te bouwen.
De deal, meestal voor meerdere hoogbouwcomplexen, is aantrekkelijk voor de bouwbedrijven vanwege de winsten die kunnen worden gemaakt met de verkoop van zoveel eenheden. De gemeente profiteert omdat de regering een deel van de opbrengst van de verkoop van de grond aan haar overmaakt om de aanleg van nieuwe infrastructuur mogelijk te maken. Het wordt voorgesteld als een win-winsituatie.
Ruwweg de helft van de percelen op Reches Lavan is bestemd voor compensatiegrond, waarvan sommige om projectontwikkelaars aan te moedigen vernieuwing door te voeren in de beruchte vervallen Nurit- en Stern-straten van Ir Ganim nabij Kiryat Hayovel, zo werd de Knesset-commissie verteld. De andere helft, legde Amnon (Ami) Arbel, adjunct-directeur van de afdeling planning van de stad uit, zal huisvesting bieden waarvoor in de stad geen ruimte is.
Arbel beweerde dat alle alternatieven waren gecontroleerd en wees op de inspanningen die zijn gedaan om de groene gordel voor de stadsbewoners te behouden, zoals het 1.500 hectare grote Jeruzalem Metropolitan Park dat de hoofdstad in het noorden, westen en zuiden omhult. Bij gebrek aan financiële stimulansen was “aanvullend land” in Reches Lavan de enige optie en het was “waardig.”
Arbel kreeg steun van MK Yitzhak Pindrus (Verenigd Torah Judaïsme), een voormalige locoburgemeester van Jeruzalem, die uitlegde dat de bouw in de stad werd beperkt door het aantal gebouwen met een instandhoudingsbevel. Hoewel het prima was om over bronnen te praten, zorgde het gebrek aan voldoende bouw- en betaalbare woningen ervoor dat jongeren de hoofdstad ontvluchtten en dat conflicten tussen verschillende gemeenschappen (seculier of traditioneel en ultraorthodox) werden uitgelokt doordat de ene (steevast de Haredim) gedwongen werd te verhuizen naar buurten die gedomineerd werden door minder-religieuze bevolkingsgroepen. “Je moet een beslissing nemen over wat je opgeeft en hoeveel,” zei hij.
Ori Dvir, die het ministerie van Financiën vertegenwoordigde, vertelde de commissie dat ambtenaren economische alternatieven voor complementaire grond onderzoeken om op te nemen in het wetsvoorstel Economische regelingen dat de staatsbegroting vergezelt, maar hij ging er niet verder op in.
Met milieu-organisaties en bewoners die opnieuw in actie komen om de heuvels te beschermen, hebben zo’n 6.000 Israëli’s bezwaar gemaakt tegen het plan en ongeveer 15.000 hebben een petitie ondertekend om het te laten verwerpen.
Dinsdag legden zij hun zaak voor aan de commissie van de Knesset, waarvan voorzitster Micky Haimovich aan het eind beloofde alternatieven te onderzoeken voor landcompensatie.
De ene na de andere spreker op Zoom waarschuwde voor de nijpende gevolgen van wat zij noemden de “salami” tactiek van de plannenmakers om te beginnen met de bouw op Reches Lavan en vervolgens over te gaan tot de bouw op andere heuvels – Mount Harat, Mitzpe Naftoah in Ramot, de hellingen van Moshav Ora en een uitloper in de buurt van het Hadassah-ziekenhuis, Ein Kerem, de ene bergkam per keer.
Deze omvatten de gevolgen voor de flora en fauna, die al onder stedelijke druk staan; de vernietiging van terrassen, wachttorens en andere overblijfselen van de ring van oude landbouwgemeenschappen die Jeruzalem ooit in stand hielden; de waarschijnlijkheid dat de bouw de bronnen zal uitdrogen en het grondwater zal aantasten; en de doorsnijding van vitale ecologische corridors in de Refaim-vallei die het wild in staat stellen veilig door stedelijke gebieden te trekken en met elkaar in contact te komen.
Anderen spraken over de verwachting dat een geplande nieuwe vierbaansweg, waarvan een deel over een bestaande winderige landweg, onvermijdelijk zal uitnodigen tot extra bebouwing ernaast; de vernietiging van 11.000 bomen die nu meer dan ooit nodig zijn om de klimaatverandering te helpen tegengaan; het belang van bossen, niet alleen voor het verminderen van luchtvervuiling en geluidshinder, maar ook voor het koesteren van lichamelijk en geestelijk welzijn, met name onder armere bevolkingsgroepen die in de huurkazernes in de buurt van Reches Lavan wonen; de weigering van de Israel Lands Authority om potentiële compensatiegrond binnen de stad te verkopen; de bezorgdheid dat een spiksplinternieuwe wijk in Reches Lavan beter gesitueerde bevolkingsgroepen zal aantrekken en de kern van de stad zal verzwakken; en de bewering dat het woningaanbod in Jeruzalem nu al groter is dan de vraag, en dat veel projectontwikkelaars niet in staat zijn te verkopen.
Notant dat hij “nog nooit had gehoord van het vernietigen van een buurt om een bos te bouwen,” zei Yaniv Goldstein, van Givat Masua: “Als de keuze is tussen bouwen in de bossen of bij de Westelijke Muur, zou ik het begrijpen, maar we zijn er nog niet. Om 11.000 bomen te kappen omdat de regering de hand niet in eigen boezem wil steken is verdraaid. Als je 30 verdiepingen in de stad plant, plan er dan 32.”
Lange activist en onderzoeker Ron Havilio, die hielp om het dorp Ein Kerem en zijn culturele landschap opgenomen te krijgen in UNESCO’s lijst van voorlopig werelderfgoed – een eerste stap op weg naar nominatie en uitroeping tot volwaardig erfgoed – vertelde de commissie: “Er zijn drie gebieden die behouden moeten blijven. Het Oude Stadsbekken, de delen van de stad die vóór 1948 zijn gebouwd en de heuvels van Jeruzalem van Lifta (ook op de voorlopige UNESCO-lijst) via Ein Kerem tot aan de Refaimstroom. Al de rest, grotendeels gebouwd in lage kwaliteit, lage dichtheid, is waar stedelijke vernieuwing moet worden uitgevoerd.”
