1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Podatki nie są dokładnie najbardziej pociągającym tematem, chyba że oczywiście jesteś księgowym. Jednakże, jeśli chodzi o inwestorów nieruchomości w obliczu potencjalnych podatków od zysków kapitałowych, jest jeden temat, który jest niezwykle ekscytujące – 1031 Wymiana w NYC!

Stare porzekadło mówi, że są dwie rzeczy, których nie można uniknąć – śmierć i płacenie podatków. A gdybyś mógł je jednak odroczyć? 1031 Wymiany zrobić właśnie to, pozwalając inwestorom nieruchomości do odroczenia ich podatków od zysków kapitałowych. W tym artykule podkreślimy niektóre z kluczowych zasad 1031 Exchange.

Definicja 1031 Exchange

A 1031 Exchange, znany również jako Sekcja 1031 Exchange lub Like-Kind Exchange, jest częścią amerykańskiego kodeksu podatkowego, który umożliwia inwestorom w nieruchomości do odroczenia lub odroczenia płacenia podatków od zysków kapitałowych po sprzedaży działalności gospodarczej lub nieruchomości inwestycyjnych pod warunkiem, że wpływy są reinwestowane w podobnej nieruchomości w ramach wymiany like-kind. Te zyski odroczone zgodnie z IRC Section 1031 są odroczone od podatku, i nie należy ich mylić z byciem wolnym od podatku.

Jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się do Like-Kind Exchanges w NYC?

Jeśli nie jesteś weteranem inwestowania w nieruchomości, prawdopodobnie zadajesz sobie pytanie, co właściwie kwalifikuje się do Wymiany Podobnej?

Po pierwsze i najważniejsze, zarówno nieruchomość, którą sprzedajesz, jak i nieruchomość, którą wymieniasz, muszą być używane do celów biznesowych lub inwestycyjnych. Podstawowe rezydencje i domy wakacyjne nie kwalifikują się pod tą definicją.

Po drugie, nieruchomość podobna jest taka, że obie nieruchomości są podobne. IRS definiuje like-kind jako „własność tej samej natury, charakteru lub klasy”. Zasady są dość niejasne i powinny być oceniane indywidualnie dla każdego przypadku, aby zapewnić zgodność. Jednym z wyjątków w sekcji 1031 Internal Revenue Code jest to, że nieruchomości znajdujące się w Stanach Zjednoczonych nie są uważane za podobne do nieruchomości znajdujących się poza Stanami Zjednoczonymi, więc zachowaj je w kraju!

Jakie rodzaje nieruchomości są wykluczone?

Tak jak istnieją jasne zasady dotyczące tego, jakie rodzaje nieruchomości kwalifikują się do wymiany typu „Like-Kind Exchange”, IRS jest tak samo jednoznaczny z tym, jakie nieruchomości są wykluczone w sekcji 1031 IRC. Wyłączenia te obejmują następujące elementy:

• Zapasy lub akcje w obrocie
• Akcje, obligacje lub weksle
• Inne papiery wartościowe lub długi
• Udziały w spółkach
• Certyfikaty powiernicze

Wymiana 1031 – Jak są skonstruowane?

• Wymiana jednoczesna: Najprostszym typem wymiany 1031 jest jednoczesna zamiana jednej nieruchomości w zamian za inną. Jest to często postrzegane jako najprostsza wymiana i stanowi mniejsze ryzyko czasowe, ponieważ zbycie nieruchomości, której się zrzeczono, i nabycie nieruchomości zamiennej następuje w tym samym czasie.
• Wymiana odroczona: Najbardziej powszechną formą wymiany jest wymiana odroczona, w ramach której inwestor zbywa jedną nieruchomość, a następnie wymienia ją na jedną lub więcej innych nieruchomości podobnych, pod warunkiem spełnienia zasad dotyczących ograniczeń czasowych. Ponadto, według IRS, „zbycie nieruchomości, której się zrzeka, oraz nabycie nieruchomości zamiennej muszą być wzajemnie zależnymi częściami zintegrowanej transakcji stanowiącej wymianę nieruchomości.”
• Wymiana odwrotna: Najbardziej złożona wymiana nazywana jest wymianą odwrotną. W tym przypadku, nieruchomość zamienna jest nabywana i przechowywana przez pośrednika jako posiadacza tytułu prawnego do wymiany przez okres nie dłuższy niż 180 dni. Podczas tego okresu 180 dni, podatnik musi zbyć nieruchomość, której się zrzekł w celu zakończenia wymiany.

Jakie są ograniczenia czasowe dla odroczonej wymiany?

Istnieją dwa limity czasowe, o których Ty, Twoi specjaliści podatkowi, prawni lub księgowi, jak również wykwalifikowany pośrednik wymiany lub moderator, powinniście wiedzieć przy rozważaniu odroczonej wymiany:

• 45 Dni: Jako pierwsze ograniczenie czasowe podczas transakcji, inwestor ma 45 dni od daty zakończenia sprzedaży nieruchomości, której się zrzekł, na formalne określenie (w formie pisemnej) listy możliwych nieruchomości zamiennych. Ta lista nieruchomości musi zostać przedłożona wykwalifikowanemu pośrednikowi wymiany lub moderatorowi, który jest zaangażowany w transakcję wymiany 1031.
• 180 dni / Termin płatności: Oprócz 45-dniowego terminu na identyfikację nieruchomości zastępczych, należy pamiętać, że inwestor musi nabyć nieruchomość lub nieruchomości zastępcze i dokonać wymiany nie później niż 180 dni od sprzedaży nieruchomości, z której zrezygnował lub terminu płatności, z uwzględnieniem przedłużeń, federalnego podatku dochodowego za rok podatkowy, w którym zrezygnował z nieruchomości, w zależności od tego, co nastąpi wcześniej.

Co to jest kwalifikowany pośrednik wymiany lub moderator wymiany?

Aby przestrzegać zasady, że wymiana odroczona jest transakcją zintegrowaną, inwestorzy korzystają z usług kwalifikowanego pośrednika lub moderatora wymiany w celu zapewnienia zgodności z przepisami. Pośrednicy ci powinni być skontaktowani i zaangażowani przed rozważeniem lub wykonaniem jakiejkolwiek części transakcji wymiany.

W momencie sprzedaży nieruchomości, której się zrzekają, wpływy ze sprzedaży są w posiadaniu wykwalifikowanego pośrednika, a nie Państwa. Po powiadomieniu pośrednika o potencjalnych nieruchomościach zamiennych i po wybraniu nieruchomości zamiennej lub nieruchomości zamiennych, fundusze posiadane przez wykwalifikowanego pośrednika są następnie wykorzystywane do nabycia nieruchomości zamiennej i zakończenia wymiany w ustawowym terminie.

Dlaczego domy mieszkalne nie kwalifikują się do IRC Section 1031?

Nierzadko właściciele domów pytają – czy te zasady wymiany mają zastosowanie, jeśli sprzedaję dom mieszkalny i chcę kupić inny dom mieszkalny? Odpowiedź brzmi: nie. Chociaż na początku może się wydawać, że tracisz w porównaniu z właścicielami nieruchomości inwestycyjnych, ważne jest, aby pamiętać, że federalny kodeks podatkowy ma oddzielne przepisy i wyłączenia dla podatków od zysków kapitałowych z pierwotnych rezydencji.

Według IRS na temat sprzedaży domów, „Jeśli masz zysk kapitałowy ze sprzedaży swojego głównego domu, możesz kwalifikować się do wykluczenia do $250,000 tego zysku z dochodu, lub do $500,000 tego zysku, jeśli składasz wspólne zeznanie z małżonkiem” Jeden wyjątek czasowy na to jest, że musisz używać nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania przez minimalny okres obejmujący 2 lata z ostatnich 5 lat przed sprzedażą nieruchomości.

Kluczowe korzyści i dlaczego inwestorzy nieruchomości powinni dbać

Możliwość odroczenia podatków od zysków pozwala te potencjalne przyszłe zyski do kompilacji bez konieczności płacenia Wujkowi Samowi til później w dół drogi. Najlepszą analogią dla początkującego inwestora nieruchomości jest to, że z kont emerytalnych, takich jak IRA i 401k, gdzie oszczędności są dopuszczone do wzrostu bez opodatkowania, aż do emerytury i rozpocząć wyciąganie pieniędzy.

Jak omówiliśmy powyżej, 1031 wymiany są o wiele bardziej skomplikowane niż oszczędności emerytalnych, jednak cel pozwalając inwestycje rosną tak efektywnie podatkowo, jak to możliwe jest coś, co wszyscy inwestorzy mogą być szczęśliwi, jak umieścić się na ścieżce większego potencjału bogactwa.

DISCLAIMER: Materiał ten został dostarczony wyłącznie w celach informacyjnych, i nie ma na celu zapewnienie, ani nie powinny być traktowane jako doradztwo podatkowe, prawne lub księgowe. Prevu i jej podmioty zależne nie udzielają porad podatkowych, prawnych ani księgowych. Zachęcamy do skonsultowania się z osobistymi specjalistami w dziedzinie podatków, prawa lub księgowości przed rozważeniem jakiejkolwiek transakcji, ponieważ indywidualna sytuacja użytkownika może się różnić.