A 1031 Exchange é uma forma de diferir a obrigação fiscal sobre o rendimento da venda de imóveis, se pretende reinvestir o rendimento noutra compra de imóveis dentro de um determinado período de tempo. O uso da palavra “troca” é provavelmente um pouco confuso, porque não é uma transacção em que você troca o seu imóvel por outro.
Seguir as regras e procedimentos estabelecidos pela Secção 1031 do IRS significa que quaisquer ganhos que você faça com a venda do imóvel original não estão sujeitos a tributação imediata como ganhos de capital. Isto porque a venda do seu imóvel existente (conhecido como o “imóvel cedido”) e a aquisição de um novo imóvel (conhecido como o “imóvel de substituição”) é considerada uma troca.
Pode adiar estes impostos desde que continue a trocar cada vez que vender o imóvel no futuro. Especificamente, os impostos de que estamos falando são imposto sobre ganhos de capital e “recaptura” de qualquer depreciação anteriormente tomada.
Ansuring a Successful Exchange
A fim de capturar todos os benefícios fiscais de sua transação imobiliária quando se envolver em uma troca, você precisa seguir o procedimento adequado, que inclui:
- Estabelecer a papelada da troca e usar um Intermediário Qualificado (QI) antes da venda de seu imóvel existente.
- Vender a propriedade existente, ou abandonar a propriedade – no encerramento, o produto da venda será entregue ao QI (não ao proprietário da propriedade) para cumprir com as regras de troca da Secção 1031.
- Identificar uma propriedade de substituição que cumpra todos os requisitos de uma troca de tipo similar. Deve fazer isto dentro de um período de tempo específico de acordo com as regras de troca existentes.
- Comprar o imóvel de substituição dentro de um período de tempo específico, conforme descrito nas regras de troca. O QI paga os rendimentos directamente ao vendedor do imóvel de substituição para cumprir as regras do IRS, e você recebe a escritura.
Há outros tipos de trocas, incluindo trocas inversas, trocas de melhoramentos, e trocas de bens pessoais. É importante trabalhar com um QI experiente para que as transações sejam executadas sem problemas e você seja capaz de realizar todos os benefícios fiscais da transação.
Impostos sobre ganhos de capital
Se você estiver vendendo sua propriedade com prejuízo, uma troca 1031 não seria a opção certa para você, já que não há lucros para proteger; mas se você estiver vendendo sua propriedade por um preço maior do que quando você a adquiriu, uma troca 1031 pode economizar o imposto que você normalmente teria que pagar sobre o ganho. Isto pode somar economias substanciais!
Desde que reinvestir o rendimento que ganha numa venda imobiliária é bom para a economia, o governo (Ver Código do IRS em 1031 Trocas) permitiu este procedimento de poupança fiscal como um incentivo para você reinvestir esses rendimentos imediatamente.
Recaptura de Depreciação
Depreciação não se aplica quando você está a vender terrenos. Depreciação é uma anulação sancionada pelo IRS (Veja Publicação do IRS sobre Depreciação), ou dedução da sua renda anual, vinculada ao valor total do seu imóvel, menos o valor do terreno sob ele. É a forma do governo reconhecer que o seu prédio está se deteriorando com o tempo através do desgaste normal.
Por exemplo: Você compra uma casa alugada por $100.000 (Veja a Publicação do IRS sobre Depreciação da Propriedade Alugada). É determinado que o valor do terreno sob a casa é de $20.000. Você pode começar a depreciar os $80.000 na sua declaração de impostos um pouco a cada ano durante os próximos 27½ anos (sim, esse é um número estranho – não me pergunte como eles chegaram a isso).
O Cálculo da Depreciação
Preço de Compra – Valor do Terreno = Valor do Edifício
$100.000 – $20.000 = $80.000
Valor do Edifício dividido por 27 ½ = Dedução da depreciação anual da renda
$80.000 ÷ 27 ½ = Dedução de $2.909/ano
Sua renda tributável é agora deduzida de $2.909/ano. Avançar rapidamente 10 anos, e você deduziu um total de $29.090 do seu rendimento tributável durante este período. Agora você vende a sua propriedade por $150.000. Se você não fizer uma troca 1031 (o que você estava pensando?), você não apenas pagará imposto sobre ganhos de capital sobre o ganho, você também terá que pagar imposto (recaptura) sobre toda a depreciação que você tomou nos últimos 10 anos.
Intermediário Qualificado
Para ter uma troca legítima, a lei exige que um terceiro independente aja como o facilitador. Também chamado de Intermediário Qualificado, o facilitador:
- Prepara os documentos de troca
- Retende os fundos de troca (o produto da venda)
- Assegura o cumprimento dos requisitos de troca da Secção 1031 do IRS
- Coordena com o seu agente imobiliário, empresa titular, consultor fiscal e jurídico
- Mantém comunicação constante e notifica-o de todos os prazos
- Provê assistência na identificação de bens de substituição adequados
Agora que saiba mais sobre o processo de troca, vamos começar a trabalhar. Entre em contato conosco e teremos prazer em ajudá-lo de todas as maneiras que pudermos.
O que é IRC Seção 1031?
Secção 1031 do Código da Receita Federal permite que um proprietário de propriedade de investimento troque propriedade e adie o pagamento de impostos federais e estaduais sobre ganhos de capital (até 15% Federais, 25% de recuperação de depreciação e impostos estaduais aplicáveis) se ele adquirir uma propriedade “similar” seguindo as regras e regulamentos do Código da Receita Federal. Isso permite que os investidores utilizem todo o produto da venda para alavancar em imóveis de maior valor, aumentar o fluxo de caixa, diversificar para outras propriedades, reduzir a administração ou consolidar participações.
O que é um imóvel “similar”?
Existe alguma confusão quanto ao tipo de propriedade que se qualifica para uma troca diferida de impostos §1031. O Código da Receita Federal, Seção 1031 declara que “ganhos ou perdas serão reconhecidos na troca de bens detidos para uso produtivo num comércio ou negócio ou para investimento se tais bens forem trocados apenas por bens do mesmo tipo que devem ser detidos para uso produtivo num comércio ou negócio ou para investimento”. A propriedade “similar” pode incluir, mas não está limitada a, qualquer uma das seguintes, desde que seja detida para investimento:
- Aluguel de uma única família
- Duplex
- Apartamento
- Propriedade comercial
- Terrenos agrícolas
Por exemplo, terrenos brutos podem ser trocados por um único aluguer familiar, ou apartamentos ou um edifício comercial. Propriedades podem ser trocadas em qualquer lugar dentro dos Estados Unidos.
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A troca precisa ser simultânea?
Não, ao contrário do que alguns proprietários prevêem, uma troca diferida de imposto § 1031 raramente é uma troca de duas partes. A maioria das trocas são trocas atrasadas, em que a permuta tem 180 dias entre a venda do imóvel cedido e o fechamento do imóvel de reposição. Eles devem identificar o imóvel (ou imóveis) de substituição potencial dentro de 45 dias de calendário a partir do fechamento do imóvel cedido.
Quando uma troca § 1031 é aplicável?
É aplicável sempre que o proprietário de um imóvel pretenda VENDER qualquer imóvel que não seja a sua residência principal (e que se enquadre na definição de “similar”) e pretenda COMPRAR outro imóvel “similar” dentro de 180 dias de calendário após o encerramento do imóvel cedido.
Paramount a qualquer troca é um Intermediário Qualificado competente e experiente. 1031 Exchange Place é a entidade que estrutura, orienta e documenta a transação de troca do início ao fim.