1031 Exchanges in NYC: An Investor's Guide to Save

Taxes não são exactamente os tópicos mais aliciantes, a não ser, claro, que seja um contabilista. No entanto, quando se trata de investidores imobiliários confrontados com o potencial dos impostos sobre ganhos de capital, há um tópico que é extremamente excitante – 1031 Exchanges in NYC!

O velho adágio diz que há duas coisas que você não pode evitar – a morte e o pagamento de impostos. Mas e se você pudesse adiá-las? 1031 As bolsas fazem exatamente isso, permitindo que os investidores imobiliários adiem seus impostos sobre ganhos de capital. Neste artigo vamos destacar algumas das principais regras da 1031 Exchange.

Definição de uma 1031 Exchange

A 1031 Exchange, também conhecida como Section 1031 Exchange ou Like-Kind Exchange, é uma parte do código fiscal americano que permite aos investidores imobiliários adiar ou adiar o pagamento de impostos sobre ganhos de capital após a venda de uma propriedade comercial ou de investimento, desde que os rendimentos sejam reinvestidos numa propriedade semelhante sob uma permuta semelhante. Esses ganhos diferidos sob a Seção 1031 do IRC são tributados e não devem ser confundidos com isenção de impostos.

Que tipos de imóveis se qualificam para as Bolsas de Espécie Igual em NYC?

Se você não é um investidor imobiliário veterano, você provavelmente está se perguntando o que realmente se qualifica para uma Like-Kind Exchange?

Primeiro e acima de tudo, tanto o imóvel que você está vendendo quanto o imóvel que você está trocando por ambos precisam ser usados para fins comerciais ou de investimento. Residências primárias e casas de férias não se qualificam sob esta definição.

Segundo, a propriedade do tipo similar é tal que ambas as propriedades são semelhantes. O IRS define like-kind como “propriedade da mesma natureza, personagem ou classe”. As regras são bastante vagas e devem ser avaliadas caso a caso para garantir o cumprimento. Uma das principais exceções sob a seção 1031 do código da Receita Federal é que propriedades localizadas nos Estados Unidos não são consideradas similares a propriedades localizadas fora dos Estados Unidos, portanto mantenha-as domésticas!

Que tipos de propriedades são excluídas?

Apenas que haja regras claras sobre que tipos de propriedades se qualificam para uma Bolsa de Imóveis do mesmo tipo, o IRS é tão explícito com que propriedades são excluídas sob a seção 1031 do IRC. Estas exclusões incluem o seguinte:

• Inventário ou acções em comércio
• Capital, obrigações ou notas
• Outros títulos ou dívidas
• Interesses de sócios
• Certificados de confiança

1031 Trocas – Como estão estruturadas?

• Câmbio simultâneo: O tipo mais simples de troca 1031 é uma troca simultânea de uma propriedade em troca de outra. Esta é muitas vezes vista como a troca mais simples e representa menos risco de tempo, uma vez que a disposição do imóvel cedido e a aquisição do imóvel de substituição estão a ocorrer ao mesmo tempo.
• Câmbio diferido: A forma mais comum de troca é uma troca diferida em que um investidor dispõe de um imóvel e subsequentemente troca por um ou mais imóveis em espécie, desde que as regras de restrição temporal sejam cumpridas. Além disso, de acordo com o IRS, “a alienação do imóvel cedido e a aquisição do imóvel de substituição devem ser partes mutuamente dependentes de uma transacção integrada que constitua uma troca de propriedade”
• Câmbio reverso: A troca mais complexa é chamada de troca reversa. Neste caso, o bem de reposição é adquirido e mantido por um intermediário como titular da permuta por um período não superior a 180 dias. Durante este período de 180 dias, o contribuinte deve dispor do bem cedido para completar a troca.

Quais são as restrições de tempo para trocas diferidas?

Existem dois limites de tempo que você, seus profissionais da área tributária, jurídica ou contábil, assim como o intermediário ou facilitador de troca qualificado, precisam estar cientes ao considerar trocas diferidas:

• 45 Dias: Como primeiro prazo durante uma transação, um investidor tem 45 dias a partir da data em que completa a venda do imóvel cedido para identificar formalmente (por escrito) uma lista de possíveis imóveis de substituição. Essa lista de imóveis precisa ser submetida a um intermediário ou facilitador qualificado que esteja envolvido em sua transação de troca.
• 180 dias / Data de vencimento: Além do limite de 45 dias para identificação de imóveis de reposição, você precisa estar ciente de que precisará adquirir o imóvel ou imóveis de reposição e concluir a troca no prazo máximo de 180 dias após a venda do imóvel cedido ou a data de vencimento, com prorrogações, da declaração de imposto de renda federal para o ano fiscal no qual o imóvel cedido foi alienado, o que ocorrer primeiro.

O que é um intermediário ou facilitador de câmbio qualificado?

Para aderir a uma troca diferida sendo uma transação integrada, os investidores usam um intermediário ou facilitador de câmbio qualificado para garantir o cumprimento. Estes intermediários devem ser contactados e contratados antes de considerar ou executar qualquer parte de uma transacção de troca.

Venda do imóvel cedido, o produto da venda é detido pelo intermediário qualificado, não por si. Após a sua notificação de potenciais imóveis de substituição ao seu intermediário, e após seleccionar o imóvel ou imóveis de substituição, os fundos detidos pelo seu intermediário qualificado são então utilizados para adquirir o imóvel de substituição e completar a troca dentro dos prazos legais.

Por que é que as residências primárias não se qualificam sob a Secção 1031?

Não é invulgar os proprietários de casas perguntarem – estas regras de troca aplicam-se se eu vender a minha residência primária e quiser comprar uma residência pessoal diferente? A resposta é não. Embora no início possa parecer que você está perdendo em comparação com os proprietários de propriedades de investimento, é importante lembrar que o código fiscal federal tem provisões e exclusões separadas para impostos sobre ganhos de capital em residências primárias.

De acordo com o IRS sobre as vendas de casas, “Se você tiver um ganho de capital com a venda de sua casa principal, você pode se qualificar para excluir até $250.000 desse ganho de sua renda, ou até $500.000 desse ganho se você arquivar um retorno conjunto com seu cônjuge” A única exceção temporal sobre isso é que você precisa usar o imóvel como sua residência principal por um período mínimo de 2 anos dos últimos 5 anos anteriores à venda do imóvel.

Os principais benefícios e porque é que os investidores imobiliários se devem preocupar

A capacidade de diferir os impostos sobre os seus ganhos permite que esses potenciais ganhos futuros sejam compostos sem ter de pagar ao Tio Sam até mais tarde. A melhor analogia para o investidor imobiliário novato é a das contas de reforma como IRA’s e 401k’s onde suas economias podem crescer sem impostos até que você se aposente e comece a puxar dinheiro.

Como discutimos acima,1031 as trocas são muito mais complexas do que as poupanças de reforma, no entanto o objectivo de deixar os seus investimentos crescerem o mais eficientemente possível do ponto de vista fiscal é algo que todos os investidores podem ficar contentes, uma vez que se colocam num caminho de maior potencial de riqueza.

DISCLAIMER: Este material foi fornecido apenas para fins informativos, e não se destina a fornecer, nem deve ser confiado como aconselhamento fiscal, legal ou contabilístico. A Prevu e suas subsidiárias não prestam consultoria fiscal, legal ou contábil. Você é encorajado a consultar seus profissionais de impostos pessoais, legais ou contábeis antes de considerar qualquer transação, pois sua situação individual pode variar.