Proprietários no Oregon que desejem diferir os impostos sobre ganhos de capital na venda de propriedades poderão fazê-lo através da celebração de um contrato de câmbio na Secção 1031 em vez de concluir uma venda tradicional de acordo com as regras do Internal Revenue Service. Num esforço para assegurar que as trocas 1031 cumpram as regras complexas e em constante mudança, assim como para salvaguardar fundos e documentos de propriedade durante uma troca, os participantes numa troca 1031 são obrigados a usar um Intermediário Qualificado, ou QI, para completar a transacção.
O papel do QI é de um facilitador, o que significa que o QI toma posse dos títulos e fundos e os distribui às partes apropriadas no momento apropriado. Como um QI atua em um papel fiduciário, muitos estados individuais aprovaram legislação além daquela encontrada sob as regras federais que dita ainda mais os deveres e responsabilidades de um QI. Oregon é um desses estados; contudo, no Oregon um Intermediário Qualificado é referido como um Facilitador de Intercâmbio, ou EF. Sua EF será seu guia para assegurar que todas as regras e requisitos de um intercâmbio 1031 sejam seguidos.
Oregon House Bill 3484
Em um intercâmbio Oregon 1031, o HB 3484 aborda o papel de uma EF. No HB 3484, um EF é obrigado a manter um título de fidelidade no valor de $1 milhão de dólares, depósito em fundos de uma instituição financeira ou cartas de crédito irrevogáveis avaliadas em $1 milhão de dólares, ou ser listado em um título de fidelidade nomeado e segurado em um valor não inferior a $1 milhão de dólares. Um título de fidelidade não é necessário se os fundos forem mantidos em uma conta de garantia qualificada (QEA). Além disso, a EF deve manter uma apólice de erros e omissões não inferiores a $250.000 em todo momento ou depositar fundos ou cartas de crédito irrevogáveis em uma conta financeira num valor não inferior a $250.000. A EF no Oregon não é obrigada a licenciar ou registrar.
Desde que mantenha o nível apropriado de fundos, títulos, uso de um QEA ou apólices de seguro, a EF no Oregon também deve fazer investimentos com fundos de clientes que “atendam a um padrão de investidor prudente e que satisfaçam os objetivos de investimento de liquidez e preservação do principal”. Embora possa haver outras situações que se qualificam para uma violação do padrão do investidor prudente, o HB 3484 declara especificamente que o padrão do investidor prudente é violado se a EF conscientemente co-misturar fundos com a conta operacional do QI ou se a EF emprestar ou de outra forma transferir fundos para alguém que seja afiliado ou relacionado com a EF, com exceção do detentor do título de Acomodador de Câmbio usado na troca de melhorias reversa ou diferida.
Outras, as regras de troca 1031 no Oregon declaram que os fundos não estão sujeitos a penhora ou execução contra qualquer reclamação feita contra a EF e a EF não pode guardar fundos numa conta financeira em nome de um cliente, a menos que o cliente tenha confiado os fundos à EF.
Em conjunto com os deveres e responsabilidades de uma EF no Oregon, há uma série de coisas que uma EF está proibida de fazer, incluindo:
- Fazer uma falsa declaração ou falsa declaração com a intenção de enganar um cliente
- Não prestar contas de dinheiro ou propriedade num período de tempo razoável
- Conduzir uma conduta que constitua fraude ou desonestidade ou cometer um crime envolvendo fraude, falsa declaração, engano, desvio de fundos, apropriação indevida, roubo ou furto
- Fraude no cumprimento de suas obrigações contratuais
Quando a EF não cumpre suas obrigações ou viola qualquer uma das disposições do HB 3484, o cliente lesado tem direito de ação sobre os títulos ou depósitos exigidos pela EF. Qualquer ação legal contra um EF deve ser movida no Tribunal de Circuito do Oregon apropriado.
Provisão de “clawback”
Um imposto “clawback” é imposto sobre o ganho do Oregon renunciado quando um imóvel de reposição fora do estado é vendido. Para aqueles contribuintes que vendam imóveis no Oregon e os substituam por imóveis fora do estado, o Oregon exige que os contribuintes apresentem um relatório anual ao Departamento de Receitas do Oregon, de acordo com os artigos 316.738 e 317.327 do Estatuto das Receitas do Oregon. Esta é apenas uma das muitas 1031 regras de intercâmbio no Oregon que normalmente só um intermediário qualificado, ou EF, saberá.