Quando você vende uma propriedade de negócios ou de investimento e você tem um ganho, você geralmente tem que pagar o imposto sobre o ganho no momento da venda. A Secção 1031 do IRC prevê uma excepção e permite-lhe adiar o pagamento do imposto sobre o ganho se reinvestir os rendimentos em propriedade semelhante como parte de uma troca qualificável de tipo similar. O ganho diferido numa troca de bens similares ao abrigo da Secção 1031 do IRC é tributado, mas não é isento de impostos.
A troca pode incluir exclusivamente bens similares ou pode incluir bens similares juntamente com dinheiro, obrigações e bens que não são similares. Se você receber dinheiro, alívio de dívidas, ou propriedade que não seja em espécie, no entanto, você pode desencadear algum ganho tributável no ano da troca. Pode haver tanto ganho diferido como reconhecido na mesma transacção quando um contribuinte troca por bens semelhantes de menor valor.
Esta folha de dados, a 21ª da série Diferencial Fiscal, fornece orientações adicionais aos contribuintes relativamente às regras e regulamentos que regem as trocas diferidas de bens semelhantes.
Quem se qualifica para a Secção 1031 de troca?
Os proprietários de investimentos e bens comerciais podem qualificar-se para um diferimento da Secção 1031. Indivíduos, sociedades C, S, sociedades em nome colectivo, sociedades em nome colectivo (gerais ou limitadas), sociedades de responsabilidade limitada, trusts e qualquer outra entidade contribuinte podem estabelecer uma troca de negócios ou propriedades de investimento para negócios ou propriedades de investimento ao abrigo da Secção 1031.
Quais são as diferentes estruturas de uma troca da Secção 1031?
Para realizar uma troca da Secção 1031, deve haver uma troca de propriedades. O tipo mais simples de troca da Secção 1031 é uma troca simultânea de uma propriedade por outra.
A permuta diferida é mais complexa mas permite flexibilidade. Elas permitem-lhe dispor de uma propriedade e posteriormente adquirir uma ou mais propriedades de substituição semelhantes.
Para se qualificar como uma permuta da Secção 1031, uma permuta diferida deve ser distinguida do caso de um contribuinte que simplesmente vende um imóvel e utiliza os rendimentos para comprar outro imóvel (que é uma transacção tributável). Ao invés, numa troca diferida, a disposição dos bens cedidos e a aquisição dos bens de substituição devem ser partes mutuamente dependentes de uma transacção integrada que constitua uma troca de bens. Os contribuintes que se envolvem em trocas diferidas geralmente utilizam facilitadores de troca ao abrigo de acordos de troca de acordo com as regras previstas no Regulamento do Imposto de Renda. .
Uma troca reversa é um pouco mais complexa do que uma troca diferida. Envolve a aquisição de bens de substituição através de um título de permuta, com o qual fica estacionado por um período não superior a 180 dias. Durante este período de estacionamento o contribuinte dispõe do seu imóvel cedido para fechar a troca.
Que imóvel se qualifica para uma troca do mesmo tipo?
Bambos o imóvel cedido que vende e o imóvel de substituição que compra devem cumprir certos requisitos.
As propriedades devem ser mantidas para uso em um comércio ou negócio ou para investimento. Propriedades usadas principalmente para uso pessoal, como uma residência primária ou uma segunda casa ou casa de férias, não se qualificam para o tratamento de troca do mesmo tipo.
As propriedades devem ser semelhantes o suficiente para se qualificarem como “similares”. Propriedade de espécie similar é propriedade da mesma natureza, personagem ou classe. Qualidade ou classe não importa. A maioria dos imóveis será como “like-kind” para outros imóveis. Por exemplo, um imóvel que é melhorado com uma casa de aluguel residencial é como um terreno vago. Uma exceção para bens imóveis é que a propriedade dentro dos Estados Unidos não é como uma propriedade fora dos Estados Unidos. Além disso, melhoramentos que são transmitidos sem terra não são do mesmo tipo para terra.
A propriedade real e propriedade pessoal podem ambos qualificar-se como propriedades de troca sob a Secção 1031; mas propriedade real nunca pode ser do mesmo tipo para propriedade pessoal. Na troca de bens pessoais, as regras relativas ao que se qualifica como bens semelhantes são mais restritivas do que as regras relativas a bens imóveis. Por exemplo, os carros não são semelhantes aos camiões.
Finalmente, certos tipos de bens são especificamente excluídos do tratamento da Secção 1031. A Secção 1031 não se aplica a trocas de:
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Inventário ou acções em comércio
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Capitais, obrigações, ou notas
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Outros títulos ou dívidas
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Interesses de sócios
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Certificados de confiança
Quais são os limites de tempo para completar uma Secção 1031 de Troca Diferida do Tipo Like-Kind?
Embora uma troca similar não tenha que ser uma troca simultânea de propriedades, você deve cumprir dois limites de tempo ou todo o ganho será tributável. Estes limites não podem ser estendidos para qualquer circunstância ou dificuldade, exceto no caso de desastres declarados presidencialmente.
O primeiro limite é que você tem 45 dias a partir da data de venda do imóvel cedido para identificar potenciais propriedades de substituição. A identificação deve ser feita por escrito, assinada por você e entregue a uma pessoa envolvida na troca como o vendedor do imóvel de substituição ou o intermediário qualificado. No entanto, a notificação ao seu advogado, agente imobiliário, contabilista ou pessoas similares agindo como seu agente não é suficiente.
As propriedades de substituição devem ser claramente descritas na identificação escrita. No caso de imóveis, isto significa uma descrição legal, endereço residencial ou nome distinto. Siga as diretrizes do IRS para o número e valor máximo de imóveis que podem ser identificados.
O segundo limite é que o imóvel de substituição deve ser recebido e a permuta concluída no prazo máximo de 180 dias após a venda do imóvel permutado ou a data de vencimento (com prorrogações) da declaração de IRS do ano fiscal em que o imóvel cedido foi vendido, o que ocorrer primeiro. O imóvel de substituição recebido deve ser substancialmente o mesmo que o imóvel identificado dentro do limite de 45 dias descrito acima.
Existem restrições para trocas diferidas e reversíveis?
É importante saber que assumir o controlo de dinheiro ou outros rendimentos antes da troca estar completa pode desqualificar toda a transacção do tratamento de troca de bens semelhantes e tornar TODOS os ganhos imediatamente tributáveis.
Se dinheiro ou outros rendimentos que não sejam bens semelhantes forem recebidos na conclusão da troca, a transacção ainda se qualificará como uma troca de bens semelhantes. O ganho pode ser tributável, mas apenas na medida dos rendimentos que não são propriedade de espécie semelhante.
Uma maneira de evitar o recebimento prematuro de dinheiro ou outros rendimentos é usar um intermediário qualificado ou outro facilitador de troca para reter esses rendimentos até que a troca esteja completa.
Você não pode agir como seu próprio facilitador. Além disso, seu agente (incluindo seu agente imobiliário ou corretor, banqueiro ou corretor de investimentos, contador, advogado, funcionário ou qualquer pessoa que tenha trabalhado para você nessas funções nos dois anos anteriores) não pode agir como seu facilitador.
Seja cuidadoso em sua seleção de um intermediário qualificado, pois houve incidentes recentes de intermediários que declararam falência ou não conseguiram cumprir suas obrigações contratuais para com o contribuinte. Estas situações resultaram em contribuintes que não cumpriram os prazos rigorosos estabelecidos para uma troca diferida ou reversa, desqualificando assim a transacção da Secção 1031 do adiamento do ganho. O ganho pode ser tributável no ano corrente, enquanto quaisquer perdas sofridas pelo contribuinte seriam consideradas em seções de código separadas.
Como você calcula a base no novo imóvel?
É crítico que você e seu representante fiscal ajustem e rastreiem a base corretamente para cumprir com a Seção 1031.
O ganho é diferido, mas não perdoado, em uma troca de natureza similar. Você deve calcular e manter o controle de sua base na nova propriedade que você adquiriu na troca.
A base da propriedade adquirida numa troca da Secção 1031 é a base da propriedade cedida com alguns ajustamentos. Esta transferência de base do bem cedido para o bem de substituição preserva o ganho diferido para reconhecimento posterior. Um efeito colateral é que a base depreciável resultante é geralmente inferior ao que estaria disponível se os bens de substituição fossem adquiridos numa transacção tributável.
Quando o bem de reposição é finalmente vendido (não como parte de outra troca), o ganho diferido original, mais qualquer ganho adicional realizado desde a compra do bem de reposição, está sujeito a imposto.
Como você reporta a Seção 1031 Trocas do Tipo Like-Kind ao IRS?
Você deve reportar uma troca ao IRS no Formulário 8824, Trocas do Tipo Like-Kind e arquivá-lo com sua declaração de imposto para o ano em que a troca ocorreu.
Formulário 8824 pede:
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Descrições das propriedades trocadas
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Datas em que as propriedades foram identificadas e transferidas
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Ainda relação entre as partes da troca
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Valor da similaridade.tipo e outros bens recebidos
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Ganho ou perda na venda de outros bens (não semelhantes) entregues
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Cash recebido ou pago; passivo liberado ou assumido
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Base ajustada de bens similares cedidos; ganho realizado
Se você não seguir especificamente as regras para trocas de bens similares, você pode ser responsabilizado por impostos, penalidades e juros sobre suas transações.
Cuidado com os esquemas
Contribuintes devem estar atentos aos indivíduos que promovem o uso impróprio de trocas de bens similares. Normalmente eles não são profissionais de impostos. Os campos de vendas podem incentivar os contribuintes a trocar férias não qualificadas ou segundas residências. Muitos promotores de trocas de bens similares referem-se a eles como trocas “livres de impostos” e não como trocas “tributárias”. Os contribuintes também podem ser aconselhados a reclamar uma troca apesar de terem tomado posse dos rendimentos da venda em dinheiro.
Contacte-nos para aconselhamento especializado na troca de bens imóveis em Bend Oregon. Consulte sempre o seu contabilista, bem como o seu exercício imobiliário.