11 Coisas Importantes a Saber Sobre 1031 Trocas na Flórida

Quando você vende um investimento e lucra com a venda, a transação geralmente está sujeita a um imposto sobre ganhos de capital. Uma troca 1031 pode permitir que você adie esses impostos, desde que você reinvista todo o lucro da venda em outro investimento similar.

Uma troca 1031 toma o seu nome do Capítulo 1031 do Código da Receita Federal (IRC) e normalmente envolve a venda de aluguel, férias ou propriedade de investimento, mas também pode envolver a venda de propriedade pessoal, como aviões, iates, obras de arte, etc. Este artigo explica 11 coisas importantes que você precisa saber sobre as trocas 1031 na Flórida.

Como os Investidores Imobiliários da Flórida podem se beneficiar de uma troca 1031

Como mencionado acima, uma troca 1031 lhe permitirá adiar os impostos de ganho de capital na propriedade de investimento que você vende, contanto que você reinvista todos os rendimentos em outra propriedade de investimento. Então, exatamente como isso beneficia você como um investidor imobiliário da Flórida?

Vamos dizer que você fez um lucro de $200.000 na venda de propriedade de aluguel, para a qual você incorrerá $70.000 em impostos sobre ganhos de capital. Você teria então apenas $130.000 restantes para rolar para outra propriedade. Se então assumirmos que terá de colocar 25% na nova propriedade e que a relação hipoteca-valor é de 75%, só poderá comprar outra propriedade com um valor de $520.000 ou menos.

No entanto, uma troca de 1031 permitir-lhe-ia adiar a obrigação fiscal de $70.000, dando-lhe $200.000 para reinvestir na compra de uma propriedade de substituição. Dadas as mesmas suposições sobre o adiantamento e a relação entre o valor da hipoteca e o valor da hipoteca como acima, você poderia então adquirir uma propriedade de substituição com um valor de $800.000, ao invés da propriedade de $520.000 que você poderia pagar de outra forma.

O que este exemplo demonstra é que uma troca 1031 pode permitir-lhe construir riqueza mais rapidamente mantendo todo o seu dinheiro a trabalhar para si em vez de ir para impostos.

A sua propriedade 1031 deve ter sido mantida para negócios ou investimento

Para se qualificar para uma troca 1031, a propriedade que vende deve ter sido mantida para fins de negócios ou investimento. De facto, a propriedade que vende e a sua propriedade de substituição devem ser ambas consideradas como sendo detidas para fins comerciais ou de investimento. Caso contrário, a Receita Federal pode não permitir a sua permuta.

Posto isto, uma vasta gama de bens imóveis pode qualificar-se para uma permuta 1031 como sendo detida para fins comerciais ou de investimento, por exemplo:

1. Terra – qualifica-se sempre como sendo detida para fins de investimento
2. Propriedade Comercial – isto significa o edifício em si, e não o negócio real
3. Income Producing Property – uma propriedade com actividade de arrendamento seria produtora de rendimentos e, portanto, qualifica-se para uma permuta 1031 como sendo detida para fins comerciais.

Flips Don’t Usually Qualify

Qualquer coisa relativa a uma permuta 1031 é baseada na intenção de investimento a longo prazo. Se o seu objectivo é a revenda imediata em vez de investimento a longo prazo, então poderá não ser um bom candidato para uma troca 1031.

Propriedades detidas para revenda ou para fixar e vender imediatamente (flip) não são recomendadas para uma troca 1031, uma vez que a Receita Federal normalmente as considera inventário em vez de investimentos. Há, no entanto, algumas coisas que você pode fazer que podem qualificar esses tipos de propriedade para uma troca 1031:

1. Aluguel do imóvel a valor de mercado, para torná-lo renda produzindo
2. Atenha o imóvel por pelo menos um ano e um dia para atingir a taxa de imposto sobre ganhos de capital de longo prazo.

É importante notar, no entanto, que a realização destas duas coisas por si só nem sempre permitirá que o seu fixer-upper ou flip se qualifique para uma troca 1031. Você pode ter que estabelecer outros fatos e circunstâncias, como um histórico de aluguel e depreciação, também. Portanto, você deve primeiro consultar um CPA que tenha experiência com 1031 trocas.

Sua 1031 troca deve envolver imóveis do tipo similar

Para se qualificar para uma troca 1031, tanto o imóvel vendido quanto o de reposição devem ser do tipo similar. Isto pode ser confuso para alguns investidores porque eles erroneamente acreditam que isto significa que eles têm que reinvestir no mesmo tipo de propriedade que eles têm vendido – propriedade residencial para outro imóvel residencial, por exemplo.

Este não é, no entanto, o caso. Um imóvel do mesmo tipo pode ser qualquer tipo de propriedade imobiliária. Por exemplo, você pode vender um imóvel residencial de aluguel e comprar um terreno, vender um terreno e comprar um edifício de escritórios, e assim por diante.

Por outro lado, você não pode vender um imóvel de investimento e substituí-lo por um imóvel destinado a uso pessoal. Além disso, você não pode vender propriedade nos Estados Unidos e depois adiar impostos reinvestindo em uma propriedade estrangeira (ou vice-versa).

Lares de férias e 1031 Trocas

O IRS normalmente não questionará se uma propriedade residencial ou de férias é mantida para fins comerciais ou de investimento se requisitos específicos forem atendidos com relação à sua propriedade e uso. Estes requisitos são os seguintes:

1. Para que uma propriedade seja considerada como disponível, é necessário que tenha sido detida durante pelo menos 24 meses imediatamente antes da permuta. Da mesma forma, para que um imóvel de substituição se qualifique, deve ser mantido por pelo menos 24 meses após a troca.
2. Para cada 12 meses do período de propriedade elegível mencionado acima, você deve ter alugado o imóvel a outra parte ao valor justo de mercado por pelo menos 14 dias. Você pode alugar o imóvel a um membro da família se o membro da família usar o imóvel como sua residência principal e pagar uma renda de mercado justo.
3. Você não deve ter ocupado o imóvel para uso pessoal por mais de 14 dias ou 10% do número de dias que o imóvel foi alugado, o que for maior.

Aqui, o termo uso pessoal refere-se a:

1. Utilizar por si mesmo, um membro da família, ou qualquer pessoa que tenha interesse no imóvel.
2. Utilizar por qualquer pessoa que use o imóvel sob um acordo que também lhe permita ter algum uso do imóvel.
3. Utilizar por qualquer pessoa que alugue por menos do que o valor justo de mercado. Se um imóvel residencial ou de férias é alugado pelo valor justo de mercado é determinado com base em todos os factos e circunstâncias que existiam quando o contrato de arrendamento foi assinado.

Um imóvel de férias que não cumpra estes requisitos pode ainda ser qualificado para uma permuta 1031 como imóvel cedido ou de substituição, mas todos os outros requisitos legais aplicáveis terão, obviamente, de ser cumpridos.

Você deve reinvestir 100% do seu valor de venda

Para usar uma troca 1031 para diferir todo o seu imposto sobre ganhos de capital, você deve reinvestir 100% do dinheiro que você recebe da venda do seu imóvel cedido. Isto significa que o custo do seu imóvel de reposição deve ser igual ou superior ao preço líquido de venda do imóvel que você vendeu.

Por exemplo, se você vendeu um condomínio à beira-mar por $250.000, então para uma troca válida de 1031, você deve gastar pelo menos $250.000 para comprar um ou mais imóveis de reposição, desde que o reinvestimento combinado seja igual ou superior ao preço líquido de venda do condomínio que você vendeu.

Se você se encontrar abaixo desta marca, você pode ser capaz de usar alguns dos lucros das vendas para pagar por pequenos melhoramentos no seu imóvel de substituição. Da mesma forma, se você reinvestir numa parcela de terreno não melhorado, os fundos usados para construir naquele terreno podem ir para equalizar a sua troca. (Veja a Bolsa de Construção mencionada abaixo)

Se você comprar uma propriedade de reposição de menor valor, você só se qualificará para executar uma troca parcial e qualquer dinheiro não gasto será tributado à taxa de imposto aplicável.

É também importante notar que 1031 trocas são tributadas e não livres de impostos. Se você eventualmente decidir vender seu imóvel de substituição, você terá que pagar os impostos que você diferiu anteriormente, a menos que você transfira os rendimentos para outra 1031 troca.

Você Deve Usar um Intermediário Qualificado

Para diferir com sucesso os impostos com uma troca 1031, você não está autorizado a tocar nos rendimentos de vendas de seu imóvel cedido. Em vez disso, você deve usar um Intermediário Qualificado e deixá-los tratar da transferência de fundos para você ou arriscar ter sua 1031 troca não permitida.

Trabalhar com um intermediário qualificado (QI), também referido como um facilitador, agente ou cambista 1031 é essencial para sua troca 1031, pois é exigido pela Receita Federal para concluir com sucesso uma transação com impostos diferidos.

O papel do QI na sua 1031 troca será o seguinte:

• Ebolete os documentos necessários para a sua 1031 troca
• Segurar e salvaguardar o produto da sua 1031 venda entre a venda do seu imóvel cedido e a compra do seu imóvel de substituição.
• Trabalhe em estreita colaboração consigo para assegurar que a papelada necessária é devidamente preenchida e que todos os prazos legais são cumpridos.
• Guia-o através do processo de troca 1031 e assegure-se de que todos os requisitos para uma troca 1031 válida são cumpridos, o que lhe permitirá então adiar os seus impostos.

Quem pode agir como seu intermediário qualificado

O IRC não diz quem pode agir como QI para uma troca 1031, mas diz-lhe quem não pode. Exemplos de partes que não podem agir como o seu QI incluem:

• Seu advogado
• Seu CPA
• Seu corretor de imóveis
• Seu empregador
• Seu empregado
• Seu familiar

O objectivo do IRC é certificar-se de que a parte que está a segurar os seus rendimentos é genuinamente neutra e não tem qualquer relação de agência consigo. Portanto, o resultado final é que o seu QI deve ser um terceiro neutro. Qualquer pessoa que tenha tido qualquer relacionamento de agência ou fiduciário com você nos últimos dois anos é automaticamente desqualificada para agir como seu QI.

Os prazos de troca 1031

Você tem 180 dias de calendário a partir do dia em que a venda de sua propriedade abandonada fecha para fechar em sua propriedade de substituição. Contudo, você tem apenas 45 dias de calendário para identificar potenciais propriedades de substituição que deseja comprar e enviar formalmente esta lista ao seu QI.

Não há exceções ou extensões dadas para o período de identificação de 45 dias ou para os prazos de 180 dias de encerramento. Se falhar um destes prazos e a sua troca 1031 não será permitida.

Identificar Propriedades de Substituição na sua troca 1031

Há três regras que regem como pode identificar potenciais propriedades de substituição que deseja comprar numa troca 1031:

1. A Regra dos 3 Imóveis – permite-lhe identificar três propriedades de qualquer valor como potenciais propriedades de substituição.
2. A Regra dos 200% – permite-lhe identificar mais de três potenciais imóveis a adquirir, mas o seu valor combinado não pode exceder 200% do que o seu imóvel cedido vendeu.
3. A Regra dos 95% – permite-lhe identificar qualquer quantidade de imóveis, de qualquer valor, mas deve fechar em 95% do valor total identificado.

Não tem de estar em caução ou ter um contrato em qualquer dos imóveis que pretende identificar como potenciais imóveis de substituição. No entanto, você deve identificá-los formalmente ao seu QI dentro do período de 45 dias permitido.

Após o período de identificação de 45 dias, você só poderá comprar imóveis que você tenha identificado formalmente na sua lista de 45 dias. Se por qualquer razão não puder comprar nenhum destes imóveis, então a sua permuta será recusada, e estará sujeito ao imposto sobre ganhos de capital na venda dos seus imóveis cedidos.

Tipos de 1031 Permutas

Existem 4 tipos básicos de 1031 trocas que podem ser usadas por investidores imobiliários da Flórida:

1. Mudanças Simultâneas
2. Mudanças Atrasadas
3. Mudanças Invertidas
4. Mudanças de Construção

Mudanças Simultâneas

Mudanças Simultâneas envolvem um caução de fecho do investidor no imóvel vendido e o seu imóvel de substituição na mesma data. Uma troca simultânea é a forma mais antiga de troca de 1031. Na verdade, antes de 1991, a maioria das 1031 trocas eram trocas simultâneas nas quais um contribuinte trocava o imóvel diretamente com outro contribuinte.

Uma troca simultânea funciona muito bem se você e outra parte tiverem um imóvel que cada um quer. Por exemplo, quando dois fazendeiros têm, cada um, terras agrícolas que o outro deseja, os dois podem basicamente trocar propriedades, e em alguns casos, mesmo sem envolver um QI ou qualquer outro terceiro.

Mudanças Atrasadas

Uma troca atrasada também chamada de troca a prazo ou diferida, é geralmente o que é referido quando se discute uma troca 1031 e é o tipo mais comum de troca 1031 executada. Em uma troca atrasada, você vende um imóvel qualificado um dia e compra um imóvel de reposição qualificado algum dia dentro de 180 dias depois.

A maioria das pessoas estrutura suas 1031 trocas como trocas atrasadas porque lhes dá tempo e flexibilidade para vender o imóvel que desejam entregar a uma parte e depois comprar o imóvel de reposição que desejam de uma parte diferente.

Promessas de permutas

No mercado imobiliário actual, pode demorar muito tempo a vender o seu imóvel actual, mas não quer perder a oportunidade de adquirir um novo imóvel quando o preço estiver correcto. Uma troca inversa pode permitir-lhe aproveitar o momento em que vê um grande negócio.

Além disso, uma troca inversa pode ser útil quando já fez uma oferta sobre um imóvel de substituição, mas o imóvel que quer deixar de vender não está a vender tão rapidamente como antecipou. Isto porque, com uma troca reversa, você pode comprar um imóvel substituto primeiro e depois adiar os impostos sobre a venda de um imóvel abandonado, desde que seja vendido dentro de 180 dias.

Uma troca reversa pode ser uma ferramenta excepcionalmente poderosa para um investidor que deve agir na compra de um novo imóvel imediatamente. No entanto, uma vez que os bancos nem sempre dão empréstimos para trocas inversas, e você não terá dinheiro da venda de sua propriedade abandonada (porque você ainda não a vendeu), uma troca reversa geralmente é apenas uma opção para aqueles com muito dinheiro para comprar ou que estão dispostos a ir a um emprestador de dinheiro duro para financiar a compra. Por este motivo, as trocas inversas representam apenas cerca de 5% de todas as 1031 trocas.

Câmbio de construção

Um intercâmbio de construção, também conhecido como intercâmbio de melhoria ou construção para construção, pode permitir que um investidor compre um terreno e construa uma propriedade de substituição de acordo com as suas próprias especificações, de modo a obter exactamente a propriedade de substituição que necessita e deseja.

Aí está como funciona um intercâmbio de construção:

Vende a propriedade que deseja abandonar e os rendimentos são transferidos para o seu QI. Então você encontra um pedaço de terra bruta ou propriedade que precisa ser reabilitada e negocia o preço mais baixo que você pode conseguir. Mas, em vez de fechar a propriedade você mesmo, em vez disso, você habilita seu QI a adquirir a propriedade para você.

Seu QI então detém o título da propriedade durante o restante do período de troca e usa o restante do seu fundo de troca para pagar a construção ou melhorias na propriedade de substituição. Uma vez concluída a construção, a propriedade melhorada será transferida para você como propriedade de reposição.

A troca de construção também pode ser realizada como uma troca de construção reversa, pela qual seu QI compra propriedade em seu nome e inicia melhorias antes de sua propriedade ser vendida.

Consulte com um agente imobiliário experiente da Flórida

Com a ajuda certa, uma troca 1031 pode ser um processo muito simples e permitir que você aproveite o benefício de adiar 100% dos seus impostos sobre ganhos de capital. Isto, por sua vez, permitirá que você mantenha todo o seu dinheiro trabalhando para você, para que você construa riqueza mais rapidamente.