Por Robert J. Burnett
O cálculo dos royalties de produção e a dedução dos custos de pós-produção é um tópico quente para proprietários de terras em toda a Pensilvânia. Mas há outra questão frustrante e muitas vezes confusa relacionada com os royalties que pode, e tem impacto no valor dos royalties do proprietário da terra. Por exemplo, imagine que você assina um contrato de arrendamento de petróleo e gás em 2015 com um perfurador proeminente em relação à fazenda familiar de 100 acres no condado de Washington. Você passa incontáveis horas negociando o arrendamento e insiste em uma cláusula de royalty de 17,5%. Em novembro, você recebe sua primeira declaração de royalties, mas os royalties não são calculados em 17,5%, mas sim em 10,5%. Você está chocado, confuso e zangado. O perfurador informa-o que em 1937, o seu avô transmitiu uma “royalty interest” de 7% ao Sr. Smith, uma pessoa de quem nunca ouviu falar. O perfurador diz-lhe que está a pagar 7% dos seus “royalties” ao Sr. Smith. Como é que isso é possível? Como pode uma transacção em 1937 reduzir os royalties que você negociou especificamente em 2015? Este dilema “royalty” vs. “royalty interest” é bastante comum e infelizmente afeta muitos proprietários de terras a cada ano na Pensilvânia. Recentemente, a Corte Superior da Pensilvânia abordou este aspecto único e confuso da lei do petróleo/gás em Rohe v. Meehan.
Em questão em Rohe foi feita uma atribuição em 1954 entre a Família Rohe e o Meehan Trust (a “atribuição de 1954”). A cessão de 1954 concedeu ao Meehan Trust “um interesse indiviso de metade” num contrato de arrendamento de petróleo e gás existente entre a Família Rohe e H.R. Hirzel (o “Arrendamento de 1949”). O Arrendamento de 1949 continha um prazo primário de dez anos, que foi estabelecido para expirar em 1959. Vários anos mais tarde, a The California Company adquiriu o interesse de trabalho da Hirzel no âmbito do “1949 Lease”. Em 1955, a The California Company registrou uma renúncia ao arrendamento, renunciando a todos os seus direitos, título e juros sob o arrendamento de 1949.
Sessenta anos depois, os herdeiros da Família Rohe assinaram um arrendamento de petróleo e gás com Chesapeake Appalachia, LLC (“Chesapeake”) relativo aos mesmos 62 acres anteriormente onerados pelo Arrendamento de 1949. Após a assinatura do novo contrato de arrendamento, a Chesapeake perfurou vários poços horizontais. Uma vez iniciada a produção dos poços, Chesapeake começou a reter metade dos royalties da Família Rohe, de acordo com a atribuição de 1954. A Chesapeake alegou que a atribuição de 1954, que concedeu ao Meehan Trust uma participação de cinquenta por cento, ainda era aplicável. A Família Rohe contestou e contestou a retenção e argumentou que os supostos juros de royalties do Meehan Trust expiraram e terminaram quando o Arrendamento de 1949 foi entregue. O Meehan Trust, por outro lado, argumentou que os juros de royalties criados na Cessão de 1954 eram “perpétuos” e sua duração não estava limitada ao Arrendamento de 1949. A corte de julgamento no Condado de Sullivan concordou com a Família Rohe e entrou com julgamento sumário em janeiro de 2016.
A questão no recurso foi se a Cessão de 1954 criou um interesse de royalty perpétuo nos hidrocarbonetos subjacentes aos 62 acres ou apenas um interesse de cinquenta por cento nos royalties de produção gerados em conexão com o Arrendamento de 1949. Esta distinção é significativa.
A propriedade mineral geralmente consiste em cinco componentes separados e distintos:
- o direito de desenvolver e extrair os hidrocarbonetos subjacentes
- o direito de arrendar (ou seja o direito executivo)
- o direito de receber o pagamento do bónus de assinatura
- o direito de receber alugueres de atraso
- o direito de receber royalties de produção
Estes atributos, quando tomados em conjunto, são frequentemente referidos como um “pacote de paus”. Cada “bastão” individual pode ser vendido separadamente e transportado pelo proprietário do terreno. Ver, French v. Chevron, 896 S.W.2d 795, 797 (Tex. 1995) (“transmissão de uma propriedade mineral não precisa dispor de todos os interesses; interesses individuais podem ser retidos, ou reservados, pelo concedente”); Extraction Resources, Inc. v. Freeman, 555 S.W.2d 156 (Tex. Civ. App. 1971) (“o proprietário de uma propriedade mineral possui um feixe de interesses que podem ser transmitidos ou reservados separadamente…”). Quando um proprietário assina um arrendamento de petróleo e gás, o direito exclusivo de desenvolver e extrair os hidrocarbonetos é efetivamente “transferido” para o perfurador – os outros quatro componentes são retidos e reservados pelo proprietário. Em troca da transferência dos direitos de desenvolvimento, o perfurador concorda em pagar ao proprietário um “royalty” sobre a produção gerada a partir do arrendamento. Este “leasehold” royalty é separado e distinto do “stick” de royalty referido acima – é criado quando o contrato de arrendamento de petróleo/gás é negociado e assinado. Inversamente, quando o interesse de royalty “mineral” (i.e., item #5 acima) é transferido pelo proprietário para uma terceira pessoa, ele é comumente referido como um interesse de royalty não-participativo (“NPRI”). Tipicamente, os NPRIs são criados por uma concessão ou reserva expressa em uma escritura e são totalmente diferentes de um royalty “arrendado”.
O titular de um NPRI não tem poder para negociar ou executar um arrendamento de petróleo e gás e não tem poder para entrar na terra para extrair os hidrocarbonetos. Da mesma forma, se um arrendamento de petróleo e gás for executado, o titular da NPRI não participará no pagamento do bônus de assinatura ou de qualquer atraso nos aluguéis. O titular tem, no entanto, um direito adquirido e perpétuo a uma percentagem declarada da produção de qualquer hidrocarboneto produzido no local. Em outras palavras, a NPRI permanece essencialmente adormecida até que haja produção efetiva. Uma vez iniciada a produção, o titular da NPRI recebe automaticamente a sua parte do royalty da produção, independentemente de ter assinado qualquer contrato de arrendamento de petróleo e gás. Como a NPRI é uma propriedade real, ela é perpétua por natureza e pode ser transmitida ou cedida como qualquer outra propriedade.
Em Rohe, a Corte Superior da Pensilvânia concluiu que o suposto interesse criado pela atribuição de 1954 não subiu ao nível de uma NPRI. Uma vez que a linguagem da Cessão de 1954 declarou expressamente que a participação de cinquenta por cento estava limitada ao arrendamento existente em 1949 (ou qualquer outro arrendamento com o R.H. Hirzel), a corte opinou que não havia intenção de conceder uma participação de royalties perpétuos nos 62 acres subjacentes. A corte observou que a atribuição de 1954 foi meramente “uma transferência, e não uma concessão de juros”. Como tal, quando a Locação de 1949 foi entregue em 1955, os supostos juros de royalties atribuídos ao Meehan Trust expiraram automaticamente e reverteram para a Família Rohe.
Embora não seja o resultado na questão Rohe, os NPRIs são perpétuos e não expiram. Ao contrário de um royalty “arrendado”, que expira quando o arrendamento subjacente termina, o NPRI é anexado ao imóvel particular referenciado na concessão ou reserva original. Isto pode ser uma fonte de frustração para os proprietários de terras e pode complicar as negociações de arrendamento. O royalty de 17,5% que você negociou pode na verdade ser apenas 10,5% devido à NPRI pré-existente. Quando um proprietário de terras descobre a existência de uma NPRI potencial em sua cadeia de títulos, vale a pena ter um advogado experiente na área de petróleo e gás revisando o instrumento original para determinar se a NPRI é, de fato, válida e vinculativa.