As leis de penhora de mecânicos e homens do Arizona fornecem proteção às partes que fornecem mão-de-obra, serviços profissionais, materiais, máquinas, utensílios ou ferramentas para a melhoria da propriedade imobiliária. A finalidade principal das leis é proteger contra os perigos de não pagamento aqueles que forneceram mão-de-obra ou materiais que aumentam o valor da propriedade de outrem. Em resumo, cada pessoa ou empresa que aumente o valor da propriedade alheia, como um empreiteiro de construção, tem a capacidade de colocar um penhor sobre a propriedade para garantir que receba o pagamento do proprietário da propriedade. É importante que os empreiteiros, subcontratados e fornecedores de materiais compreendam o processo para que possam completar todos os passos necessários para se protegerem a si próprios e aos seus direitos de penhora. O estrito cumprimento de cada etapa nem sempre foi exigido pelos tribunais e os estatutos do penhor são geralmente interpretados de forma liberal, no entanto, em alguns casos, o estrito cumprimento é absolutamente necessário. Geralmente, então, não é sensato arriscar os seus direitos através de um cumprimento deficiente quando é relativamente fácil cumprir estritamente a lei. Estabelecer e seguir as melhores práticas no seu negócio irá ajudar a proteger os seus direitos de penhora e a sua capacidade de ser pago. Este artigo irá guiá-lo através do processo básico de garantia para que o quadro legal possa ser compreendido e as melhores práticas desenvolvidas. Este artigo não pretende ser uma explicação exaustiva da lei de penhora do Arizona e seus meandros; na verdade, certamente não deve ser um substituto para conselhos legais específicos no caso de você encontrar problemas ou questões de penhora. Quando em dúvida, procure ajuda jurídica competente antes que seja tarde demais.
Proteger Projetos – No Arizona, os penhores de mecânicos e materiais só se aplicam a projetos de construção privados, não a projetos públicos como escolas ou estradas. Pessoas e empresas que fornecem mão-de-obra ou materiais para um projeto de construção pública não têm direitos de penhora, mas, em vez disso, são tipicamente protegidos por pagamento específico do projeto e títulos de desempenho. Há também limitações envolvendo casas ocupadas pelos proprietários.
Pessoas Protegidas – De modo geral, toda pessoa que fornece mão-de-obra, serviços profissionais, materiais, maquinaria, acessórios ou ferramentas na construção, alteração ou reparação de um edifício ou outra melhoria estrutural tem direito a reclamar um penhor. No entanto, há várias limitações específicas a essa afirmação geral:
- um fornecedor que fornece materiais a outro fornecedor provavelmente não tem direitos de penhora
- um subcontratado a um subcontratado provavelmente não tem direitos de penhora
- empreiteiros sem licença não têm direitos de penhora se foi exigida uma licença para fazer o trabalho realizado
Se você enfrentar um cenário envolvendo uma das três limitações, você deve consultar um advogado imediatamente para avaliar o cenário específico e o curso de ação apropriado.
Notificação Preliminar de 20 dias – A fim de registrar corretamente um penhor, a lei do Arizona exige que todas as pessoas (exceto aquelas que realizam trabalho real por salário) dêem às seguintes pessoas/entidades uma notificação preliminar por escrito de 20 dias a respeito de seus direitos de penhora:
- o proprietário (ou o reputado proprietário)
- o empreiteiro geral (ou o reputado empreiteiro geral)
- o financiador da construção (se houver), e
- a pessoa com quem o reclamante contratou
Então, um fornecedor a um subcontratado deve enviar um aviso prévio de 20 dias ao subcontratado, ao empreiteiro geral, ao proprietário, e ao financiador da construção.
A notificação prévia de 20 dias é uma notificação escrita de um potencial reclamante de penhora que é feita antes do registro da penhora de um mecânico. Não é um penhor; é simplesmente como dizer “Eu posso apresentar um penhor sobre a propriedade mais tarde se eu não for pago”. Se você me pagar de acordo com o nosso contrato, eu nunca apresentarei um penhor”. O aviso deve seguir formulários e processos estatutários específicos.
O aviso deve ser dado dentro de 20 dias a partir do início do trabalho ou da entrega de materiais ou equipamentos no projeto, a fim de proteger o valor total de seus direitos e pagamento. Com efeito, o aviso “chega de volta” e protege 20 dias antes do seu envio. Portanto, se você iniciar um projeto no dia 1 e enviar o aviso antes do dia 21, você está protegido por todo o trabalho e materiais entregues ou feitos. Se você der o aviso prévio no dia 35, o aviso prévio chega 20 dias atrás e o protege a partir do dia 15 em diante. Os seus direitos de penhora e, portanto, a capacidade de impor o pagamento pelo trabalho e materiais através das leis de penhora, nos dias 1 a 14 são perdidos. Dar esta notificação é um requisito absoluto para fazer valer os seus direitos de garantia mais tarde.
Alguns empreiteiros e subempreiteiros hesitam em enviar estas notificações; por receio de que elas perturbem o cliente ou o empreiteiro geral. Este receio, no entanto, é inapropriado. Como mencionado acima, o aviso não é uma penhora. Não é uma ameaça apresentar um penhor. Nem transmite a mensagem de que você não confia no cliente ou no empreiteiro em geral. A mensagem que ele transmite é que você conhece a lei e quer garantir que todos a cumpram. É isso mesmo. Todo empreiteiro geral experiente, subempreiteiro e cliente espera que você dê os avisos preliminares de 20 dias. Na verdade, a falta de tal aviso pode transmitir uma mensagem própria: que você é pouco sofisticado e não conhece o básico da lei.
Recording the lien – O registo do penhor pode tornar-se necessário para garantir o pagamento se você não for pago por muito tempo após a conclusão do projeto. Se você completou o projeto e não foi pago, a gravação de um penhor deve ser considerada imediatamente. Existem requisitos de tempo rigorosos que devem ser cumpridos para manter os seus direitos de penhor. Geralmente o “prazo” para registrar um penhor é de 120 dias após a conclusão do projeto, a menos que um “Aviso de Conclusão” tenha sido devidamente registrado pelo empreiteiro geral ou pelo proprietário do projeto junto ao condado e entregue a você. A “Conclusão do projeto” significa que o projeto inteiro está concluído, não apenas a parte individual de um subcontratado ou fornecedor. Se você não tiver sido pago dentro de 50 dias após a conclusão do projeto e um Aviso de Conclusão tiver sido registrado, você deve consultar um advogado imediatamente para garantir que você mantenha seus direitos de penhora e maximize as chances de receber o pagamento. Se você não tiver sido pago dentro de 100 dias após a conclusão do projeto e um Aviso de Conclusão não tiver sido registrado, você deve consultar um advogado para assegurar que você mantenha seus direitos de penhor e maximize as chances de receber o pagamento.
Arizona Lien As leis são bastante técnicas, mas são fáceis de cumprir uma vez que você saiba o básico. Se você sabe quais projetos são protegidos, quem está protegido e os requisitos legais, deve ser relativamente fácil proteger seus interesses em cada projeto em que você está envolvido. Se você gostaria de falar sobre seus processos de penhora, tem perguntas ou não foi pago após a conclusão de um projeto, não hesite em entrar em contato comigo pelo telefone 480-344-4597 ou vá ao davismiles.com para solicitar uma consulta.