Basic Requirements
Se você está considerando uma seção 1031 Exchange ou apenas quer saber mais sobre como um intercâmbio funciona, este é um bom lugar para começar a aprender. De forma alguma esta informação está completa e em todos os casos você vai querer consultar um consultor fiscal profissional antes de iniciar uma troca.
Secção 1031 do código do IRC tem muitas provisões que devem ser seguidas para executar uma troca bem sucedida. Os seguintes tópicos representam um subconjunto dessas provisões. Nós os apresentamos aqui para criar um ponto de partida para entender os requisitos básicos para executar com sucesso uma troca 1031 e para apresentar possíveis problemas que poderiam atrasar ou desqualificar um cenário de troca aceitável de outra forma. Como sempre, procure o conselho antecipadamente com o seu contabilista e/ou consultores fiscais.
Bens Qualificados
Os bens que está a desistir (os “Bens Renunciados”) devem ser usados no seu comércio/negócio ou detidos para investimento, e não para uso pessoal.
Os bens que pretende adquirir (os “Bens Substituídos”) também devem ser usados no seu comércio/negócio ou detidos para investimento, e não adquiridos para uso pessoal.
Os bens cedidos e os bens de substituição não devem ser inventários, ou outros bens que sejam detidos principalmente para revenda no curso normal dos negócios (“bens do revendedor”).
Diferimento de impostos
Para que a permuta seja 100% fiscal, o preço de compra dos bens de substituição deve ser igual ou superior ao preço de venda dos bens cedidos, e não deve receber dinheiro no fecho dos bens cedidos. Qualquer dinheiro ou outra propriedade “diferente da espécie” recebida na troca é denominada “bota” e pode resultar em um ganho tributável. A dívida “antiga” deve ser substituída por “nova” dívida ou “novo” dinheiro. O Boot recebido pode não ser totalmente tributável se o valor do boot recebido for inferior ao ganho realizado na transação ou se alguma lei isenta o ganho de impostos.
Financiamento do Vendedor
Embora possível em alguns casos por um período mínimo de tempo, o financiamento do vendedor torna a transação mais complicada e em muitos casos impossível.
Produto da Venda
O produto da venda do Imóvel Renunciado não deve ser real ou construtivamente recebido por você antes da compra do Imóvel Renunciado. O Intermediário deve guardar estes fundos para evitar problemas de “recibos construtivos”.
Propriedade Real vs. Propriedade Pessoal
Mobília, equipamento, algum gado e outros bens pessoais transferidos com a Propriedade Renunciada ou com a Propriedade de Substituição não é “similar” à propriedade real, e será tratado como uma inicialização, a menos que sua Propriedade de Substituição também inclua móveis, equipamento ou outros bens pessoais “similares”. Se for tratado como boot, então você deve pagar imposto sobre seu valor.
Name Changes and Intent to Hold
Title to the Replacement Property deve ser tomado pelo proprietário idêntico da Propriedade Renunciada. Por exemplo, se John Smith vender Propriedade Renunciada na troca, então John Smith deve tomar posse da Propriedade de Substituição, ao invés de sua sociedade, corporação, fideicomisso, ou seu filho/filha. A Propriedade de Substituição deve ser adquirida com a intenção de posse. Uma disposição dentro de um ou dois anos após o recebimento pode questionar a intenção de posse.
Impostos e Aconselhamento Jurídico
A Companhia de Intercâmbio 1031 do Texas serve como o Intermediário na troca, e não pratica contabilidade ou direito. Você deve contar com o aconselhamento e aconselhamento de seu consultor fiscal e/ou advogado para esta transação de troca.
Identificando e Comprando Propriedade de Substituição
Você deve escrever uma carta que identifique todas as propriedades de substituição potencial para a The Texas 1031 Exchange Company ou uma parte adequada para a transação dentro de 45 dias após a transferência da Propriedade Renunciada.
A compra da Propriedade de Substituição deve ser concluída dentro de 180 dias após a transferência da Propriedade Renunciada. A lei permite poucas extensões (serviço de zona de desastre ou de combate). Qualquer propriedade adquirida como Propriedade de Substituição precisa ser incluída na carta de identificação de 45 dias discutida acima.
Se você identificar a Propriedade de Substituição dentro do período de identificação de 45 – dias e depois comprar alguma mas não toda a propriedade que você identificou sem restrições, então você não deve retirar nenhum dinheiro restante de sua conta de troca até que o período de troca de 180 dias seja completado. A retirada inapropriada da conta de câmbio destrói a transação. Assim, para ser seguro, os fundos não devem ser retirados até o término do período de substituição ou até que todas as propriedades elegíveis tenham sido compradas.
Melhorias na Propriedade de Substituição
Reparações ou melhorias feitas na Propriedade de Substituição depois de receber o título não contam como parte do custo da Propriedade de Substituição para fins de troca. Se forem necessárias reparações ou melhoramentos extensivos, e se precisar que o custo seja reflectido como Propriedade de Substituição, então a Propriedade de Substituição deve ser inicialmente escritura do Titular Qualificado do Alojamento de Permuta até as reparações estarem concluídas. Para ser incluído no intercâmbio, os melhoramentos devem ter sido concluídos até ao 180º dia do intercâmbio. Os materiais pré-pagos ou custos de mão-de-obra não se qualificam. Há taxas adicionais quando melhorias são feitas como parte do intercâmbio.
Propriedade de tipo classe econômica
No que diz respeito à propriedade real, “propriedade de tipo similar” é definida como terra e qualquer coisa que esteja permanentemente ligada à terra. Por exemplo, um rancho pode ser trocado por um motel, edifício de escritórios ou centro comercial. O valor justo de mercado do mobiliário no edifício de escritórios que recebe não é “like-kind”, mas é considerado “boot” recebido. Você pagará imposto sobre o valor justo de mercado dos móveis recebidos, a menos que você também faça uma troca separada de Propriedade Pessoal, comprando móveis “similares”.
IRS Reporting Deadline
Você deve declarar uma troca de imposto ao Serviço de Arrecadação Federal usando o Formulário 8824 do IRS (Like-Kind Exchanges), com sua declaração de imposto de renda federal para o ano fiscal no qual você vende a Propriedade Renunciada. Você deve adquirir o seu Imóvel de Substituição antes de apresentar esta declaração de imposto de renda. Portanto, se você não adquiriu seu Imóvel de Reposição até a data de arquivamento para aquele ano fiscal (15 de março ou 15 de abril para contribuintes do ano civil), então você deve solicitar uma extensão para arquivar para o ano fiscal no qual você vendeu o Imóvel de Reposição.
Intercâmbio de Partes Relacionadas
Na maioria dos casos você não pode adquirir Imóvel de Reposição de uma “parte relacionada” (membro da família ou corporação controlada, sociedade, ou trust) como esse termo é definido pelo Código da Receita Federal. Por favor contacte-nos ou ao seu consultor fiscal para mais informações se este termo se aplicar à sua transacção.
As informações acima não são conselhos fiscais ou legais, mas apresentadas para sua informação e consideração. Por favor, consulte o seu consultor fiscal ou jurídico para questões relacionadas com a conclusão da sua troca 1031.
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