As crianças adultas podem obter a propriedade de uma casa, adquirir uma casa mais cara mais cedo, ou adquirir uma casa mais cara do que poderiam pagar, utilizando um acordo de financiamento por participação no capital social em que os pais ou outros familiares partilham a compra e os custos de manutenção de uma casa usada pelas crianças como residência principal (Sec. 280A(d)(3)). O proprietário não-residente aluga a sua parte da casa ao proprietário residente e obtém os benefícios fiscais normais de alugar um imóvel se os requisitos legais forem satisfeitos.
Desde que a criança não seja proprietária de 100% da casa, a criança é inquilina quanto à parte da casa que a criança não possui e aluga aquela que interessa ao parente a uma taxa de mercado justa. A renda do mercado justo paga pela parte da casa que a criança não possui pode refletir uma redução que considera que a criança irá cuidar melhor da casa, uma vez que ele ou ela é um membro da família e um proprietário de capital (ver Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
De acordo com as regras da casa de férias, o uso pessoal da casa por uma criança ou outro parente do proprietário do imóvel é normalmente atribuído ao proprietário (Sec. 280A(d)(2)). Assim, o uso pessoal do proprietário não-residente normalmente excederia o maior de 14 dias ou 10% dos dias de aluguel justo, fazendo com que a casa seja tratada como uma casa de férias onde as deduções de aluguel são limitadas ao rendimento do aluguel. No entanto, existe uma excepção à regra geral quando a habitação é arrendada a um inquilino para uma renda justa de mercado e serve como residência principal do arrendatário (Sec. 280A(d)(3)(A)). Quando o inquilino detém uma participação no imóvel, esta excepção à regra geral só se aplica se a renda se qualificar como um acordo de financiamento por acções (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Um acordo de financiamento por participação no capital é um acordo pelo qual duas ou mais pessoas adquirem participações qualificadas numa unidade de habitação e uma pessoa (ou pessoas) detentora de uma ou mais participações tem direito a ocupar a habitação como sua residência principal e é obrigada a pagar a renda à outra(s) pessoa(s) detentora(s) de participações qualificadas (Sec. 280A(d)(3)(C)). Uma participação qualificada é definida como uma participação indivisa durante mais de 50 anos em toda a unidade de habitação e em qualquer terreno pertencente à propriedade adquirida na transacção a que o contrato de partilha de acções diz respeito (Sec. 280A(d)(3)(D)). A propriedade real de pelo menos 50 anos não é exigida; ou seja, a propriedade pode ser alienada antes de decorridos 50 anos e ainda assim qualificar-se.
Exemplo: M e L concordaram em ajudar o seu filho, B, a comprar a sua primeira casa. O preço total de compra é de $100.000, consistindo de um adiantamento de $20.000 e uma hipoteca de $80.000. M e L pagam metade do adiantamento e fazem metade do pagamento da hipoteca de acordo com um contrato de financiamento de capital compartilhado com B. B paga a eles um aluguel justo pelo uso de 50% do imóvel, determinado quando o contrato é firmado.
De acordo com este acordo, B trata o imóvel como sua residência pessoal para impostos, deduzindo sua parte de 50% dos juros da hipoteca e impostos sobre a propriedade. Como o seu uso não é atribuído aos seus pais, M e L, eles tratam o imóvel como um aluguel. Eles devem declarar o aluguel que recebem de B, mas podem deduzir seus 50% dos juros e impostos hipotecários, as despesas de manutenção que pagam e a depreciação baseada em 50% da base depreciável do imóvel. Se o imóvel gerar uma perda fiscal, está sujeito às regras de perda passiva (ou seja, uma perda pode ser gerada; as despesas não estão limitadas à renda de aluguel de acordo com as regras da casa de férias).
Nota: Para o residente-proprietário, os benefícios do imposto de renda da propriedade da casa de família podem não ser tão significativos quanto previsto, porque as deduções do residente-proprietário para juros hipotecários e impostos imobiliários são baseados em sua porcentagem de propriedade. Mas o acordo de partilha de capital reduz o desembolso em dinheiro do residente-proprietário, o que pode ser mais importante do que a poupança fiscal.
Cautela: Se for previsto que o proprietário residente (a criança) acabará por comprar o capital próprio do proprietário não-residente (normalmente um dos pais) e o aluguer irá gerar perdas suspensas de acordo com as regras de perdas passivas, deve ser tomado especial cuidado quando os termos do aluguer são acordados, porque as perdas passivas suspensas normalmente permitidas à disposição não são permitidas quando os juros são vendidos a uma parte relacionada (Sec. 469(g)(1)(B)). Perdas passivas que de outra forma seriam suspensas podem ser minimizadas fazendo um adiantamento maior que diminua os juros da hipoteca ou cobrando um aluguel no extremo mais alto da faixa razoável pelo valor dos juros alugados ao proprietário residente.
Dica de planejamento: Uma desvantagem dos acordos de partilha de capital é que os proprietários não-residentes não se qualificarão para a exclusão do ganho da Sec. 121 quando da venda da residência. O resultado será um ganho tributável para a parte do ganho relacionado com o aluguel considerado. O ganho também pode estar sujeito ao imposto sobre o rendimento líquido do investimento de 3,8%. Os clientes devem considerar a garantia ou co-assinatura da hipoteca, em vez da propriedade conjunta, se a exclusão de potenciais ganhos futuros for uma consideração importante. Isto deve permitir ao residente-proprietário excluir todo o ganho (até $250.000 para contribuintes solteiros ou $500.000 para contribuintes casados que se apresentem conjuntamente). Mas isto pode ser impraticável se o residente-proprietário precisar de dinheiro para um adiantamento e/ou pagamentos de hipoteca.
Este estudo de caso foi adaptado do PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19ª edição (Março 2018), por Anthony J. DeChellis e Patrick L. Young. Publicado por Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).