Como Ganhar Dinheiro com Airbnb (Mais de $10.000 por mês!)

MM Nota: Este é um post de convidado do meu amigo Jerry que é um super anfitrião Airbnb extremamente experiente que ganha mais de $10,000 por mês e está em ritmo de alcançar a independência financeira usando Airbnb rentals! Eu pedi-lhe para escrever um guia completo sobre como ganhar dinheiro com a Airbnb. Isto é legítimo!

Aqui está um pouco de informação sobre mim: O meu nome é Jerry Xiong e sou um Super-Hospedeiro com 9 listagens em Columbus, OH. Sou um milenar que se formou no estado de Ohio e foi agente imobiliário antes de se mudar para Los Angeles. Embora eu não seja o maior anfitrião AirBnB por qualquer meio, acredito que muitas pessoas que procuram entrar no negócio AirbnB são semelhantes a mim.

Em 2 anos eu acumulei mais de 500 classificações de cinco estrelas e gerei uma renda de seis dígitos com um investimento mínimo em tempo e capital. Vou rever os vários passos que dei para adquirir as propriedades, bem como dicas para gerir as propriedades remotamente para que você ainda possa manter o seu dia-a-dia de trabalho.

Se eu puder gerir as minhas listas Airbnb de todo o país, você será capaz de gerir enquanto tem um emprego a tempo inteiro se você escolher!

Table of Contents:

O que é Airbnb &Como Funciona?

Você deve se tornar um anfitrião Airbnb?

Como ganhar dinheiro com Airbnb

Airbnb vs. Estudo de Caso de Leasing Tradicional

Top 3 Razões para se tornar um anfitrião Airbnbnb

Existem riscos no uso do Airbnb?

O que é Airbnb?

Airbnb começou em 2008 como um mercado online para arranjar alojamento entre indivíduos que procuram alugar o seu espaço e aqueles que procuram alojamento.

Parece muito trabalho para gerir uma operação que é efectivamente um mini motel. A verdade é que você não precisa ter experiência ou uma tonelada de capital para começar. A economia solidária está na sua fase primitiva neste momento e se você entrar neste lado agitado enquanto o mercado ainda não está saturado, você pode construir um belo ninho para a sua viagem rumo à independência financeira.

Como funciona a Airbnb?

Você já se perguntou como as pessoas estão alugando seus apartamentos ou casas na Airbnb?

O modelo de negócio é muito simples: indivíduos como você têm espaço extra na sua propriedade e querem utilizá-lo de forma a subsidiar o seu custo de propriedade, tal como a hacking da casa. Os viajantes precisam de um lugar acessível que possam descansar para uma rápida viagem à cidade ou uma opção alternativa à habitação corporativa, se precisarem de acomodações mais longas.

Airbnb foi criado com uma economia compartilhada em mente – começou apenas como uma pequena inicialização em São Francisco, mas está operando mais listas do que as maiores cadeias de hotéis do mundo!

Devo me tornar um Host Airbnb?

Onde você se encaixa nesta equação?

Airbnb está quase completamente dependente de potenciais hospedeiros como você. A empresa em si não detém qualquer propriedade e actua efectivamente como intermediário para ligar os viajantes aos anfitriões. Nos últimos anos, a popularidade da Airbnb tem continuado a aumentar, resultando numa escassez no inventário da Airbnb. Como um super anfitrião, eu mesmo vi minhas taxas de ocupação subirem para mais de 90% durante os meses de pico de demanda! Mesmo quando eu aumento o preço da minha listagem para permitir aos meus limpadores algum tempo de descanso e permitir renovações, parece que a demanda nunca pára.

Isso indica uma grande oportunidade para os futuros anfitriões capturarem a sua fatia da torta e aumentar a sua renda passiva.

Como ganhar dinheiro com Air b e b

Agora que eu tenho a sua atenção, eu quero correr através das finanças de operar um Air B e B. Uma das coisas mais importantes a fazer antes de você enfrentar qualquer agitação lateral é planejar o seu negócio. É claro, não seja muito avesso ao risco, mas você precisa assumir riscos calculados para atingir a máxima rentabilidade, bem como garantir o sucesso.

Certifique-se de que seu mercado tem demanda para sua listagem. Não tente alugar uma mansão chique no meio do nada. Você precisa entender o seu mercado e certificar-se de que você pode cobrir as despesas em que incorre.

Locação Tradicional vs. Aluguel Airbnb de Curto Prazo

O exemplo assumirá que estamos financiando o imóvel, mas se você precisar de um empreendimento de baixo capital você pode alugar o imóvel. Claro, você precisará da permissão do locador, mas se você puder apresentar sua proposta corretamente, a maioria dos locadores o permitirá!

Para nossa análise, vamos olhar minha propriedade localizada perto do Campus da OSU. A maioria das propriedades nessa área tradicionalmente alugam aos estudantes a 1% do custo da propriedade quando se trata de aluguel mensal. Isso significa que uma casa que vale $300.000 geralmente receberá $3.000 em aluguel mensal – embora pareça que não seria um retorno significativo, você tem que lembrar que você não estaria realmente investindo o valor total da casa.

Airbnb como um Investimento Imobiliário

Aqui é onde “o dinheiro dos outros” entra em jogo. Quando você adquire uma propriedade de investimento, você geralmente coloca 15-25% para baixo. Se você quiser pedir uma hipoteca como residente principal (isto funciona extremamente bem se você quiser maximizar o seu retorno vivendo em um quarto e alugando os outros) você pode até mesmo ser obrigado a colocar apenas 3,5% abaixo usando um empréstimo FHA para um imóvel até 4 unidades. Ao alavancar a sua capacidade de endividamento, você será capaz de efetivamente investir mais dinheiro do que você seria capaz.

Still, precisa ser convencido? Neste artigo, o Grant analisa como você pode criar um império imobiliário. Você também pode obter algumas informações mais detalhadas sobre as especificidades do investimento imobiliário (evitar PMI, expansão, etc).

Airbnb vs. Leasing Tradicional: Estudo de caso

Vamos usar um imóvel que vale $300.000 para nossa comparação. Nossos custos iniciais serão um adiantamento de 20% assim como os custos associados ao fechamento de um imóvel (inspeção, seguro, etc). Vamos apenas estimar o custo em torno de $70.000 para adquirir esta propriedade.

Não se preocupe! Esta casa é quase o dobro do custo de uma propriedade aceitável. Você pode facilmente encontrar propriedades em mercados prósperos por menos de $150.000.

Receita dos inquilinos tradicionais

Assumindo que você encontre um inquilino tradicional para um arrendamento de 12 meses a uma taxa de $3.000 por mês, você teria uma receita de $36.000 para o ano. Naturalmente, haverá despesas em que você incorrerá. Vamos apenas assumir que seguimos um custo de manutenção padrão de 1% do valor da casa. Isso tira $3.000 das nossas receitas. Também teremos que pagar a uma empresa de gestão ou valorizar o nosso tempo quando se trata de gerir a propriedade. As empresas de gestão irão cobrar $500/start e $100 por mês pela gestão total do serviço. A contabilidade dessas despesas deixará uma receita aproximada de $31.300 para o ano.

Qual é o retorno do investimento?

No nosso primeiro ano de operação, trouxemos mais de $30.000 quando investimos um total de $70.000. Isso soa como um número GRANDE! Espere: você ainda tem que contabilizar o pagamento da sua hipoteca, seguro, assim como o imposto sobre a propriedade. Para esta propriedade, o custo médio mensal dos três pagamentos é de cerca de $2000. Isso significa que só levamos para casa uma rede de 7.300 dólares. Dado o nosso custo inicial de $70.000, isto nos renderá um retorno líquido pré-ajustado de 10,42%.

O que…? É isso?

Se você está pensando que isso é um pouco baixo e você está 100% certo. O retorno de 10,42% não é o nosso retorno real.

Lembras-te dos 12 pagamentos mensais que fizemos? Cada um desses pagamentos tem o principal não realizado incluído neles. Isso significa que se vendêssemos a casa, a nossa base seria o saldo menos a redução do custo do capital acumulado! Em termos simples: estamos a pagar a casa fazendo estes pagamentos! Além disso, se você registrar sua propriedade como propriedade de investimento, seu CPA poderá deduzir despesas com juros, depreciação e outros custos da receita total gerada pela propriedade.

Se você não é um feiticeiro de impostos e precisa de ajuda, existem CPA’s que são especializados em oferecer contabilidade de economia compartilhada. Aviso: Eu não os usei, mas pela minha comunicação com eles acho que podem ser um recurso.

Ganho não realizado e Oportunidades Fiscais

Isso vai render um retorno muito maior do que 10,42%, o que vai torná-lo uma oportunidade de investimento significativamente mais atraente. Nota: Tenha em mente que a maioria das hipotecas será amortizada, isto significa que o seu spread de capital/juros será fortemente inclinado para os juros durante as fases iniciais do empréstimo (você pode estar pagando a maioria dos juros durante os primeiros anos da hipoteca). Isto é para proteger o banco e reduzir o seu risco. Sneaky, eu sei.

Please note: estes números são todos estimativas. Podem ser diferentes no seu mercado, mas para a maioria das áreas fora das grandes cidades, encontrei estes números como sendo indicativos do mercado de arrendamento. Outros fatores que você deve considerar antes de considerar a aquisição de um imóvel alugado é a sua mobilidade pessoal de carreira. Existem grandes custos de transacção associados à venda de uma casa (taxas de imóveis, financiamento, custos de fecho, etc.) por isso quando está a analisar uma oportunidade deve estar ciente deste risco.

Como é que uma Airbnb Rental Compare?

Usando o mesmo imóvel como exemplo para a nossa análise a curto prazo começamos por considerar o nosso mercado. Use ferramentas como AirDna ou Airbnb listagens de busca para verificar propriedades comparáveis em sua área. Nós vamos listar nosso exemplo como uma casa compartilhada com quartos privados. Basta verificar a função de mapa na sua área com um conjunto de filtros para quartos privados para verificar as listagens próximas. Veja as revisões, bem como a disponibilidade dos imóveis que você selecionou como comps.

Identify Your Comps

Para garantir os comps mais precisos, você precisa ter certeza de que os imóveis são realmente similares em termos de amenidades, custo e localização. Uma vez que você tenha determinado a taxa média noturna, você precisa verificar os seus calendários para ver se o custo é realmente representativo do que está listado. Verifique seus calendários e procure por discrepâncias no preço (alguns anfitriões colocarão uma data específica a um preço muito baixo apenas para ter a Airbnb listando um preço que não pode ser reservado).

Agora que você tenha uma taxa média diária podemos passar para a análise financeira seguindo o caminho de aluguel de curto prazo.

No mercado Columbus, você pode ver que a taxa média diária está em torno de $50 por noite. Claro, este número flutua significativamente com base no tempo de reserva, mas podemos usá-lo para simplificar. Vou usar números que são relevantes para Agosto de 2018 para este artigo.

Estimando os Custos de Operação da Airbnb

Para a propriedade de $300.000, vamos custar em média $50 por noite antes dos custos de limpeza serem adicionados. Isto significa que a nossa propriedade terá um total de 150 noites reserváveis por mês. Assumindo uma taxa de rotação média de 14 (usei uma média móvel de 3 meses em um quarto privado em uma de minhas listagens), podemos calcular nossa receita média. Assumindo uma taxa de ocupação de 90%, podemos esperar 135 noites reservadas para o mês. Multiplique isso por $50 por noite e você terá uma renda de pré-limpeza de $6.750,

Despesas adicionais de um Airbnb

Necessário agora contabilizar as despesas de operação de um aluguel de curto prazo. Ao contrário da locação tradicional, agora você terá que pagar por suprimentos, utilidades, assim como o volume de negócios de limpeza. Felizmente, a Airbnb permite aos anfitriões cobrar uma taxa de limpeza por cada estadia para ajudar com as despesas adicionais de limpeza. Eu geralmente estabeleço as minhas taxas de limpeza suficientemente altas para desencorajar estadias de curta duração e, ao mesmo tempo, poder alcançar a ocupação máxima. Cada volume de negócios pode ser estimado para gerar $12 em taxas de limpeza.

Quantas vezes um anúncio Airbnb é limpo a cada mês?

Dado isto, você pode assumir que haverá aproximadamente 70 volumes de negócios para a sua propriedade ao longo de um mês. Você receberá um adicional de $840 em receitas da Airbnb que agora traz a sua receita total para $7.590,

Agora podemos contabilizar as despesas. Se você estiver pagando uma faxineira para transformar quartos privados, você gastará aproximadamente $20 por quarto. Isto irá variar dependendo da sua área, mas uma limpeza “aceitável” em geral levará cerca de 15 minutos para ser concluída. Isto nos custará $1.400 por mês em despesas de limpeza.

Airbnb Utility and Supply Cost

Nexterior: Utilidades. A nossa conta de utilidades será maior devido ao grande volume de pessoas na casa. Internet será de $50 por mês, a média de água é de $100 por mês, a eletricidade é de $150 por mês (isto pode virar com gás se o sistema HVAC de sua casa está focado em um ou outro), e finalmente gás a $100 por mês.

Outra despesa que você deve contabilizar é o custo dos suprimentos. Air b e b proprietários devem fornecer lençóis, toalhas, sabão e outros bens essenciais aos seus hóspedes. Nós podemos apenas colocar de lado 10% da receita de cada mês para despesas.

A análise de hoje está passando por cima da aproximação, não das específicas. Dada uma receita de $6.750, colocaremos de lado $250 este mês para despesas variáveis (regra do valor da propriedade de 1%).

Agora ao nosso cálculo da receita líquida. Semelhante ao nosso arrendamento tradicional, nós estaremos pagando nossa hipoteca, bem como o seguro e o imposto de propriedade. Tenha em mente, embora a Airbnb ofereça uma garantia de $1 milhão de dólares, você deve considerar a obtenção de um seguro de aluguel de férias para cobrir seu risco em casos de catástrofe.

A Airbnb é lucrativa?

Aqui está o fluxo de caixa incremental da conversão de aluguel de curto prazo:

Receita Airbnb de $7.590 – custos de limpeza ($1.400)- custos de serviços públicos ($400)- custo de fornecimento ($600) – hipoteca ($2.000) rende uma renda líquida de $2.515. Fator em seu prêmio de seguro adicional ($100 por mês extra) e você receberá uma renda mensal de $3.440,

Similar ao nosso aluguel tradicional, estaremos colocando $70.000 para adquirir a propriedade. Tenha em mente, você estará mobiliando a propriedade para que seu investimento total em dinheiro seja maior. Assumindo um orçamento de decoração de $2.000 por quarto + $3.000 de sala, nosso investimento total chegará a $85.000. Usando o mesmo cálculo que o arrendamento tradicional, podemos agora ver que o nosso retorno anual em dinheiro será de 48,56%. Fale sobre uma melhoria gigantesca. Nota: isso é antes mesmo de contabilizarmos ganhos de capital não realizados!

Espera um minuto….Airbnb é rentável!

Aposto que agora estás a interjectar na tua mente: mas deve haver grandes quantidades de tempo necessário para executar um Airbnb! Deve haver mais risco envolvido quando se trata de alugueres de curto prazo!

Agora vou dar-lhe um resumo do porquê de eu pensar que um aluguer de curto prazo planeado é, na verdade, menos arriscado e com menos tempo do que os alugueres tradicionais.

Quando é um Aluguer Tradicional uma Boa Opção?

Alugadores Dependentes – uma vez que você verifique cuidadosamente o seu inquilino potencial e execute o seu crédito, geralmente pode esperar um cheque de aluguer mensal para entrar. Em áreas de alta demanda, você terá o próximo conjunto de inquilinos no lugar antes dos primeiros se mudarem! Você pode planejar agressivamente ao longo do ano usando o fluxo de caixa projetado de sua propriedade.

Baixo Investimento Inicial – ao contrário dos aluguéis de férias de curto prazo, seu investimento inicial será menor. Você não tem que fornecer móveis para a maioria dos arrendamentos tradicionais. Basta entregar-lhes as chaves e começar a ganhar dinheiro!

Acesso fácil à gestão – As empresas de gestão de longo prazo são abundantes na maioria das áreas. Encontrar uma equipa de gestão qualificada não será um problema para os arrendamentos tradicionais. Dado este cenário competitivo, você também pode ter certeza de que seu custo de gestão não será exorbitante.

Baixo risco de regulamentação – A maioria dos imóveis são aprovados para os arrendamentos tradicionais. Você não tem que se preocupar em não poder alugar o seu imóvel quando se trata da cidade. Desde que o seu imóvel passe na inspecção da cidade e siga o código uma ordem de paragem é extremamente improvável.

3 Razões para se tornar um anfitrião Airbnb

Alto rendimento potencial – como podemos ver pela nossa análise financeira, o rendimento potencial de um aluguer a curto prazo é significativamente maior. Se você for capaz de operar corretamente seu negócio, seu retorno será maior do que um arrendamento tradicional.

Baixa receita de variação – Um conceito errado que muitos novos anfitriões têm é que há um enorme risco quando se trata de ganhar dinheiro, especialmente nos meses iniciais. Os aluguéis de curto prazo são na verdade uma rota de variação mais baixa do que os aluguéis tradicionais. Isto porque a sua ocupação média não irá flutuar o suficiente ao longo do ano se o preço da sua listagem estiver correcto. Num arrendamento tradicional, se não conseguir alugar o imóvel durante um mês, perderá 1/12 do seu rendimento anual! Um mau mês para a Airbnb resultaria apenas numa perda de 10% na sua renda mensal.

Menos danos e desgaste na sua propriedade – você ouviu esse direito. Eu acabei de dizer que aluguéis de curto prazo resultam em menos danos e desgaste em sua propriedade do que os aluguéis tradicionais. Ouça-me: alugueres de curto prazo exigem que a sua propriedade seja constantemente entregue. Qualquer dano será imediatamente identificado e resolvido através de você e do hóspede. Os hóspedes não ficam o tempo suficiente para causar danos (já viu aquelas casas de banho onde as pessoas não ligam os ventiladores?). Qualquer pequeno dano é resolvido entre o hóspede e o anfitrião ou pela Garantia de Alojamento.

Aluguel de alojamento em tempo parcial

Embora eu recomendo que a maioria das pessoas sigam o caminho de aluguer a curto prazo neste momento, você também pode considerar uma abordagem mista com ele vem para alugar a sua propriedade. Se existe um limite no total de dias que você pode alugar sua propriedade em plataformas de aluguel de curto prazo, esta pode ser uma maneira de capturar o melhor de ambos os mundos.

Um exemplo: algumas cidades propuseram um limite no total de dias que você pode alugar suas propriedades. Muitos anfitriões pensaram que isto seria um fim para a rentabilidade do alojamento, mas estou aqui para vos dizer que não é.

Se está numa área que tem uma grande população de estudantes, pode oferecer um aluguer de 9 meses. Este é um arrendamento muito procurado, na medida em que a maioria dos estudantes irão para casa durante os meses de verão ou terão estágios em outras partes do país. Ao oferecer um aluguel mais curto que atenda às suas necessidades, você poderá cobrar um prêmio. Além disso, você terá móveis no local para aluguéis de curto prazo nos meses de folga. Isto resultará num aluguer mensal mais elevado, pois os inquilinos deixarão de ter de incorrer em custos de transacção para mover grandes peças de mobiliário!

Aluguer na Airbnb When Demand is HIGH

Adicionalmente, você poderá operar o seu aluguer de curto prazo durante os meses com maior procura! Os meses de Verão têm sido tradicionalmente os meses com maior ocupação para a Airbnb. Você terá um fluxo de renda confiável durante os meses de baixa demanda e ainda será capaz de capturar o valor excedente nos meses em que a demanda de aluguel de curto prazo está em seu auge. Exemplo: pelas minhas próprias experiências, tenho sido capaz de cobrar uma taxa diária significativamente mais alta durante o verão devido ao fato de que as pessoas precisam de um lugar para ficar antes de se mudarem para suas acomodações de longo prazo.

Quais são os riscos da Airbnb?

Como com todas as oportunidades de investimento, você precisará entender que há riscos envolvidos. As propriedades de investimento não são excepção.

Com os arrendamentos tradicionais, terá de planear para períodos de vacância, bem como o potencial não pagamento por parte dos seus inquilinos, bem como facturas de reparação inesperadas. Um investidor experiente precisa de ser capaz de planear de acordo com qualquer problema que surja.

Para alugueres de curto prazo, um anfitrião deve ter uma ampla cobertura para operar um negócio. Faça uma pesquisa para ter certeza de que você está protegido quando se trata de responsabilidade.

Disponha um plano se a sua cidade regular o mercado de aluguel de férias. Esteja pronto para se converter em um arrendamento híbrido ou tradicional se plataformas como a Airbnb se tornarem proibidas. Ajuste suas expectativas e orçamento para qualquer despesa inesperada e reinvista seus lucros adicionais de volta ao negócio via expansão ou pagamento de hipoteca.

Está pronto para ser um Airbnb Superhost?

Espero que este artigo o tenha convencido a considerar tornar-se um anfitrião Airbnb. Às vezes você só tem que enfrentar um desafio de cabeça primeiro e correr um risco. A economia da partilha está aqui para ficar e eu quero que cada um de vocês se junte a mim nesta aventura.

Airbnb é apenas um dos melhores hustles laterais e é fácil começar a ganhar dinheiro com a Airbnb. Ele complementa outras plataformas como Turo e Uber. A liberdade de um horário rígido permite-lhe tirar partido de qualquer oportunidade que surja. Obrigado pela leitura e boa sorte na sua jornada em direcção à liberdade financeira e reforma antecipada.

Jerry Xiong gere um blog chamado SharingEconomySecrets onde ele ajuda os novos hustlers a iniciar os seus negócios. Saiba como ele integrou várias oportunidades para obter um rendimento a tempo inteiro utilizando aplicações como o Airbnb, Turo e Uber.

Encontrar um Anfitrião Airbnb!