A equipa do Money Empire tem notado recentemente uma tendência crescente no espaço hipotecário – um aumento dos empréstimos colateralizados cruzados. Mas o que são eles?
Para desvendar este conceito, falámos com Kayne Wahlstrom, Directora do Money Empire, e Goran Loncar, Consultor Financeiro Registado.
O que é a colateralização cruzada?
A colateralização cruzada ocorre quando vários imóveis são usados em conjunto como garantia para um empréstimo de um banco.
A colateralização cruzada ocorre quando vários imóveis são usados em conjunto como garantia para um empréstimo de um banco. Isto pode soar bem na superfície, mas como Kayne explica, logo surgem problemas quando você quer fazer mudanças na sua carteira.
“Digamos que alguém tem duas propriedades com o banco A, cada uma no valor de $500.000 para um valor total de ativo de $1.000.000. Eles também têm dívidas no valor de $700.000. Eles querem vender uma casa para realizar algum capital para uma compra de negócio ou um pouco de dinheiro extra. Eles dizem para si mesmos, “vamos vender a casa B por $600.000, receber $300.000 no nosso bolso de trás e deixar a dívida contra a outra casa. Mas, desde que fizeram os primeiros empréstimos, a renda deles caiu e agora eles não podem pagar a dívida se venderem uma propriedade. Eles pensam que vão receber um saudável aumento de dinheiro, mas o banco vai dizer “Não – você precisa usar esses fundos para pagar sua dívida hipotecária”
Isso não significa, no entanto, que você não pode usar várias propriedades para garantir vários empréstimos – você só precisa abordar isso de uma maneira diferente.
“Suponha que um cliente tem a propriedade A com o banco A e eles têm patrimônio nessa propriedade com a qual querem comprar a propriedade B. Recebemos um crédito rotativo ou descoberto sem levantamento do imóvel A, e isso torna-se o depósito para o imóvel B, que é então comprado com um banco separado”
Os empréstimos com colateralização cruzada estão se tornando cada vez mais comuns.A vantagem de ter cada propriedade como garantia de apenas um empréstimo é que é claro para você quanto você tem de dívida sobre cada propriedade.
“Se você então continuar a vender uma dessas propriedades, você sabe exatamente quanto dinheiro você vai perceber uma vez que as taxas do agente e da hipoteca tenham sido pagas”
Como Goran sucintamente colocou: “Investir 101 propriedades é para espalhar o seu risco.” Ter todos os seus empréstimos garantidos com um activo agregado gigantesco vai trancá-lo a usar um único banco, bem como amarrar desnecessariamente todas as fortunas do seu investimento imobiliário.
O que pode fazer se os seus empréstimos tiverem garantias cruzadas?
Se os seus empréstimos tiverem garantias cruzadas neste momento, como é que a equipa do Money Empire o pode ajudar a sair dessa situação? Kayne explicou que começaria com uma análise da sua posição actual.
“Nós olharíamos para a sua carteira – activos totais, passivos totais. Depois determinaríamos o valor de cada propriedade individual e começaríamos a dividir o seu risco por diferentes bancos”
A vantagem de trabalhar com consultores financeiros é que eles são uma parte independente – eles não estão vendendo empréstimos, então eles são capazes de dar conselhos objetivos sobre o que é melhor para a sua carteira. Como Goran explicou: “Muitas vezes o seu banco vai ser um primeiro porto de escala para necessidades financeiras, mas é importante lembrar que eles estão no negócio de fazer dinheiro – eles não vão dizer, ‘para a sua saúde financeira a longo prazo, nós recomendaríamos que você conseguisse um empréstimo em outro banco’.” Um consultor financeiro independente, por outro lado, pode ser confiável para colocar seus melhores interesses financeiros no coração.
Para saber mais sobre como trabalhar com a equipe do Money Empire para seu conselho financeiro em Auckland, entre em contato hoje.