Curtas vendas podem proporcionar uma excelente oportunidade para os potenciais compradores de casas para marcar um bom negócio. Se você está no mercado para comprar uma casa de venda curta, você precisará se preparar para um longo processo de fechamento e de aço você mesmo para pular através de alguns arcos não geralmente associados com as vendas tradicionais. E se você é um comprador de vendas curtas, você também precisará se armar com o conhecimento de como encontrar vendas curtas perto de você.
Se você está considerando este tipo de compra de casa, aqui está o nosso explicador especializado sobre o que é uma venda curta, quais são os prós e contras potenciais de comprar uma, e como encontrar listas de vendas curtas em sua área.
O que é uma venda curta?
Uma venda curta ocorre quando um proprietário deve mais sobre a sua casa do que vale actualmente, mas, no entanto, precisa de vender. Pode acontecer quando o proprietário comprou a casa no topo do mercado e depois o mercado leva um sucesso.
A Grande Recessão é um excelente exemplo deste cenário, e criou muitas vendas curtas. “As pessoas tinham feito 100% de financiamento em suas casas”, diz Jessica Wallace, uma agente top de vendas sediada na área de Santa Cruz, Califórnia, então eles tinham capital zero quando “o mercado caiu 10%”
Outra razão pela qual um proprietário de casa pode precisar vender em uma venda curta é se eles se estenderam em excesso com empréstimos de casa ou linhas de crédito.
Para que este tipo de venda seja possível, o vendedor terá de convencer o seu credor a aceitar menos do que a casa vale (por outras palavras, para ficar “curto” na venda). Os financiadores são incentivados a fazer isto – se a casa vale menos do que o mutuário pagou, e o mutuário não tem realmente maneira de fazer pagamentos – a fim de evitar o processo de execução hipotecária, que também é caro.
Por que eu iria querer considerar a compra de uma casa de venda curta?
A principal razão para comprar uma casa de venda curta? Você poderia conseguir uma grande pechincha.
Por exemplo, digamos que você está comprando de um proprietário que comprou no topo do mercado… e você teve a sorte de aparecer quando o mercado deu um grande mergulho.
Como bem, há menos concorrência de outros compradores para estas listagens. E ao contrário de uma execução hipotecária (através da qual você também pode acabar recebendo uma pechincha), você será capaz de andar através de uma venda curta de casa antes de fazer uma oferta.
Você também pode obter qualquer inspeção no imóvel que você gosta, incluindo antes de fazer a oferta, se o vendedor concordar. E no final, uma venda curta é provável que esteja em melhor forma do que uma casa realmente executada.
Quais são alguns dos inconvenientes de comprar uma venda curta?
Curta venda de casas são geralmente vendidas como estão. E os credores podem não querer pagar todas as taxas que normalmente fazem parte dos custos de fecho do vendedor para pouparem algum dinheiro, porque já estão a tirar um prejuízo.
“A única razão para querer comprar uma venda curta é que vai conseguir um bom preço nela”, diz Wallace.
“Porque em uma venda curta, você não vai receber reparos que precisam ser feitos na propriedade ou pelo proprietário que estava perdendo dinheiro e não tem nenhum para colocar na casa, ou pelo banco que vai estar perdendo dinheiro também”. É definitivamente uma situação de comprador-cuidado”
Plus, comprar uma venda curta poderia testar seriamente a sua paciência: Todo o processo pode demorar muito tempo, porque está à espera de uma resposta não de um indivíduo, mas do banco ou do credor.”
“Uma venda curta é curta em dinheiro, mas muito longa em tempo,” Wallace explica “Já vi demorar até um ano. Você vai esperar muito tempo, e se você tiver o seu coração colocado em uma propriedade, você pode ficar muito desapontado”.
Isso porque mesmo que o proprietário tenha aprovado a oferta, “o credor pode voltar seis meses depois e dizer, ‘Não, nós não vamos aceitar este preço'”. Então você vai esperar muito tempo – e talvez nunca obtenha aprovação”
OK, eu acho que estou interessado. Onde posso encontrar casas de venda curta?”
Se estiver no mercado para comprar uma venda curta perto de si, primeiro encontre um agente comprador. “Você quer se conectar com um agente imobiliário local que está bem estabelecido e conhece a área”, diz Wallace. “São eles que sabem sobre vendas a descoberto e podem avisá-lo”
Muitas corretoras fornecem listas de vendas a descoberto às pessoas que disseram à corretora que estão interessadas, então pergunte ao seu agente se a corretora delas oferece um serviço como este. Fale também com o seu agente sobre como configurá-lo com acesso MLS para que você possa procurar por casas de venda curta em sua área.
Você pode procurar por vendas curtas diretamente através do MLS, que as lista, às vezes sinalizadas diretamente. Muitas vezes você pode dizer uma venda curta olhando para as descrições da listagem. Eles podem dizer “venda curta” diretamente – ou se não, eles podem incluir outra linguagem reveladora como “sujeito à aprovação do banco”, “notificação de inadimplência”, “com destino a leilão”, ou outras informações sobre o status.
Outra forma de encontrar vendas curtas é através de um agente especializado em vendas curtas: Estes são agentes que representam emprestadores, e eles normalmente estão listando casas em massa. Eles provavelmente terão uma certificação SFR (short sales and foreclosure resource) da Associação Nacional de Corretores de Imóveis. (Mas ainda assim, você provavelmente vai querer que seu próprio agente comprador represente você e proteja seus interesses se você encontrar sua venda a descoberto desta forma.)
Você também pode encontrar vendas a descoberto diretamente através do tribunal. No escritório da cidade ou do condado, você pode ver listas de pessoas em inadimplência de empréstimos – também conhecidas como pré-fechamento. Este é o passo antes da execução da hipoteca, e há um período geralmente de cerca de seis meses após o último pagamento da hipoteca falhada de um proprietário de casa antes que o banco realmente vai executar a execução.
Wallace notas esta é apenas uma maneira de rastrear casas que podem se tornar vendas curtas – mas longe de uma garantia de que eles vão. “Na maioria das vezes, eles encontram uma maneira de fazer pagamentos de hipoteca”, diz ela. “Mas é uma indicação de quem está tendo problemas para pagar a hipoteca, e vai haver muitos desses agora”, acrescenta ela, dada a pandemia do coronavírus e a crise econômica associada.
Se você tem sensibilidade da velha guarda, talvez tenha sorte em encontrar vendas a descoberto através do jornal. Verifique sua seção imobiliária local e veja o que você pode encontrar. Ou, você pode ler os classificados em estilo digital, na Craigslist. Faça uma pesquisa local em “imóveis para venda” e pesquise o termo “venda curta” ou “execução de hipoteca”
Simplesmente, você pode usar classificados no verso: para postar um anúncio anunciando sua pesquisa. Você pode anunciar o seu interesse em comprar uma casa de venda curta em quadros de avisos da comunidade, grupos de mídia social apropriados e outros espaços digitais e da vida real.
Você pode usar suas costeletas de rede para procurar por vendas curtas, também. Talvez haja um clube local de investidores imobiliários na sua área ao qual você possa aderir. Os investidores são a sua concorrência para estas casas, mas eles também estão à procura especificamente de alugueres ou de casas que se fixam e voam, por isso podem ser uma boa fonte para casas que não cabem nas caixas de compras deles – mas cabem perfeitamente na sua.
Você também pode procurar plataformas online: Algumas plataformas (como a Zillow) têm pequenas buscas por compradores.
Embora a Grande Recessão há cerca de uma década tenha criado muitas vendas curtas, resta saber se a actual crise económica fará o mesmo. “Nenhum de nós pode prever o futuro”, diz Wallace, explicando que devemos saber mais em seis meses a um ano. Mas se os preços baixarem 10% ou mais, diz ela, então é hora de “realmente começar a abrir os olhos e procurar por vendas curtas”