Pros & Cons: Parcerias de Investimento Imobiliário

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As parcerias de investimento imobiliário podem juntar investidores imobiliários com os mesmos interesses para fazer algumas das suas coisas favoritas – investir em imóveis e construir riqueza.

Quando comprei a minha primeira propriedade de investimento imobiliário, optei por trabalhar com um parceiro por várias razões. Primeiro, eu vi o benefício de dividir responsabilidades e despesas. Segundo, achei melhor embarcar em uma nova aventura com outra pessoa do que sozinha.

As parcerias de investimento imobiliário são quando duas ou mais pessoas se juntam para juntar o seu dinheiro, recursos e mais para investir em imóveis. As parcerias podem ser acordos simples entre duas pessoas ou acordos estruturados complicados com diferentes parceiros que contribuem com diferentes níveis de capital e recursos. As parcerias podem ser formadas como empresas, como uma LLC ou C Corporation, ou um simples acordo entre duas ou mais pessoas.

Agora vamos falar sobre alguns dos prós e contras das parcerias de investimento imobiliário para que você possa decidir se uma parceria imobiliária é melhor para você.

Vantagens das Sociedades de Investimento Imobiliário

Você sabe o que eles dizem: “Quanto mais melhor”.

Este ditado também é verdadeiro para as parcerias. Dentro de uma parceria, você pode ter acesso a outras idéias que não as suas próprias. Além disso, você recebe uma mistura de habilidades e experiência, e tem a oportunidade de dividir o trabalho de gerir o seu empreendimento imobiliário. A melhor parte é que você não tem que planejar o seu empreendimento comercial sozinho. Trabalhar com uma equipe irá garantir que o projeto seja bem planejado e o mais bem sucedido possível.

Money, Knowledge, or Experience – What is everyone bringing?

If you are a new real estate investor, partnering with someone who has more experience can help you minimize your mistakes and money losses. Para que uma parceria prospere, todas as partes devem contribuir com algo para o projeto, como apoio financeiro, conhecimento ou experiência.

Money, Cash, Credit

Uma parceria pode incluir cada parceiro contribuindo com quantias iguais de dinheiro para o negócio. No entanto, nem todas as parcerias envolvem que todos tragam dinheiro para a mesa ou dividam os custos igualmente. Por exemplo, se você tiver fundos limitados, você pode contribuir para os custos de fechamento ou adiantamento em troca de uma porcentagem de capital próprio no negócio.

Outra alternativa é contribuir com o seu crédito para o financiamento. Se você tiver um crédito forte, você pode ajudar a financiar o negócio para uma parte do rendimento que vem mais tarde do investimento. Tenha cuidado porque colocar o seu crédito em risco também o torna responsável se o negócio não resultar. Com alguns bancos e financiadores privados, eles podem exigir que todos os parceiros estejam no empréstimo para que todos sejam legalmente responsáveis pelo empréstimo, independentemente do que aconteça.

Experiência e Experiência

Se você é o investidor mais experiente na parceria, você poderia contribuir com sua experiência e tempo em troca de uma parte dos lucros. Por exemplo, os agentes imobiliários fazem grandes parceiros porque podem acessar os negócios imobiliários antes de serem públicos, negociar a venda e economizar dinheiro nos custos de fechamento como agente. Os agentes imobiliários também têm acesso a redes que incluem proprietários, vendedores e outros investidores, o que pode ser útil quando se está à procura de bons investimentos e possíveis parceiros.

Se você é o investidor mais experiente, você poderia ajudar um novato a navegar pelos desafios que surgem durante o negócio imobiliário, trabalhando com empreiteiros, cobrando aluguel dos inquilinos ou encontrando outros investidores para participar do negócio. Contribuir com o seu tempo e experiência em troca de lucros pode ser um bom negócio para si.

Dividir e Conquistar Responsabilidades

Se você é um investidor a tempo parcial ou a tempo inteiro, provavelmente está ocupado. Uma parceria permite-lhe dividir e conquistar as tarefas importantes relacionadas com a sua propriedade de investimento. Você e seu(s) sócio(s) também podem optar por terceirizar algumas tarefas.

Se você e seus sócios decidirem auto-gerir uma propriedade, uma pessoa poderia tratar das tarefas administrativas, como obter a licença de arrendamento ou redigir o contrato de arrendamento da propriedade. Outro parceiro poderia se encarregar de mostrar e comercializar o imóvel. Outra pessoa poderia assumir a liderança na gestão das despesas da propriedade, incluindo contas, impostos ou manutenção da propriedade.

Por outro lado, se você optar por contratar um gerente de propriedade, o seu gerente de propriedade iria cobrar o aluguel, lidar com reparos após a meia-noite e receber chamadas do inquilino. Se você auto-gerir ou contratar um gerente de propriedade, você e seu(s) parceiro(s) devem decidir como lidar com os custos, incluindo as taxas para o gerente da propriedade, empreiteiro geral ou quaisquer outras despesas de propriedade.

Na maioria dos casos, estes custos virão dos rendimentos gerados pelo imóvel. Mas se você incorrer em despesas antes de o imóvel ganhar algum dinheiro, é importante determinar quem é responsável pelo quê. O que você contribui pode ser baseado no patrimônio de cada pessoa ou no acordo que você fez antes de estabelecer a parceria.

Forças e Habilidades

As responsabilidades de cada parceiro devem ser baseadas em suas habilidades e pontos fortes. Se você tem um dom para reparos ou fortes relações com empreiteiros, você pode ser o único a lidar com todos os reparos. Se o seu parceiro tem uma sólida formação em contabilidade, talvez ele faça a contabilidade, impostos ou compras de rotina. No caso de um parceiro ser um agente imobiliário ou corretor, ele ou ela pode assumir a liderança na procura de propriedades de investimento e negociar as compras.

As boas parcerias têm transparência com todos os parceiros, permitindo que todos saibam o que está acontecendo na parceria. Por exemplo, mesmo que você não seja o contabilista, você deve conhecer as entradas e saídas do dinheiro envolvido na sua parceria imobiliária.

De qualquer forma, juntos você também pode tomar decisões sobre a contratação de empreiteiros, administradores de imóveis, ou mais. Com mais de uma pessoa, você pode ter acesso a várias opiniões para questões de investimento ou problemas que possam surgir. A melhor parte é que vocês podem trocar idéias e resolver problemas como uma equipe.

Desvantagens das Sociedades de Investimento Imobiliário

Com qualquer equipa, pode haver desacordos. Por isso, é chave para se pensar com antecedência quais os problemas que podem surgir e preparar-se para eles em conformidade. Se você entrar em um empreendimento com parceiros, faça um plano com antecedência para algumas das coisas que eu destaco abaixo. Lembre-se, planear o que pode acontecer não significa que isso aconteça.

Dividir os lucros

Em uma parceria, você pode dividir os custos, mas você tem que dividir os lucros também. Isso pode significar que leva mais tempo ou negócios maiores antes que você consiga atingir seus objetivos de renda. Esboce como o dinheiro vai ser dividido muito claramente antes de qualquer mão de troca de dólares.

Se você não o fizer, você e seu parceiro poderão discutir por dinheiro, o que pode ficar caro se advogados ou tribunais tiverem que se envolver. É melhor ter uma papelada legalmente vinculativa que defina os termos e certifique-se de que todos os parceiros assinam o acordo.

Considerando estabelecer uma entidade empresarial como uma Sociedade de Responsabilidade Limitada (LLC) para proteger todas as partes no acordo de investimento. Quer você invista com um amigo, membro da família ou um investidor que você acabou de conhecer, sempre estabeleça um acordo que delineia o negócio, as responsabilidades de cada pessoa e a divisão de lucros.

Coloque tudo o que você e seus sócios concordam em escrever. Eu não posso enfatizar isso o suficiente! Nem todos os acordos comerciais correm mal, mas às vezes surgem conflitos ou desentendimentos. E quando o fizerem, você ficará grato pelo acordo que escreveu quando todos estavam sorrindo e felizes, em comparação com agora, quando você está com raiva e com a lei.

Definir quais tarefas requerem a atenção de todos, um voto, ou se uma pessoa pode tomar a decisão em nome da parceria. Quando você tem a papelada certa no lugar, quando as coisas correm mal, você tem um conjunto de regras e procedimentos já existentes para resolver qualquer problema. Isto é inestimável quando o pensamento racional sai pela porta.

Conversações monetárias podem ser difíceis, mas se você não pode falar sobre finanças com seu(s) parceiro(s), talvez você não devesse estar no negócio juntos. Todos precisam ser transparentes no que podem e não podem dar-se ao luxo de fazer. Se você concordar em dividir todas as despesas 50/50, então todos têm que ser capazes de pagar a sua parte, sem desculpas.

Quando um contratante precisa ser pago, eles não querem ouvir que você ou seu parceiro não tem o dinheiro. Considere abrir uma conta conjunta para a empresa onde todos contribuem antecipadamente, dando-lhe fácil acesso aos fundos. Uma conta bancária da empresa que todos podem acessar também acrescenta transparência com todos na forma como os fundos estão sendo geridos e utilizados.

Custos para estabelecer uma parceria

Criar uma nova entidade empresarial tem os seus custos, mas vale a pena. Além dos honorários estaduais, você pode precisar de um advogado para redigir um acordo operacional, e você pode usar um serviço, como IncFile ou LegalZoom, para enviar sua papelada com honorários adicionais. Procure o conselho de um advogado quando se trata da entidade certa (por exemplo, LLC, LLP, C-Corp) para você.

Se você quiser ganhar dinheiro como um negócio, você precisa operar como um. Criar uma entidade de negócios é apenas mais um custo de fazer negócios e uma despesa que você pode definitivamente amortizar.

Desde que sua parceria pode estar isolada para um ou cobrir vários negócios de investimento diferentes, você pode precisar criar uma entidade de negócios separada para cada uma de suas parcerias. Nunca misture fundos ou contabilidade através dos seus diferentes empreendimentos ou com os seus fundos pessoais. Você não quer expor os ativos de seus outros negócios (ou seus ativos pessoais!) a quaisquer disputas financeiras, caso ocorra algum problema.

O mais importante, os custos podem ser um pequeno preço a pagar se você vai fazer muito mais juntos como uma parceria de sucesso. Lembre-se, a criação da estrutura de negócios certa protege todos os parceiros e não deve ser tomada de ânimo leve. Consulte um advogado se você precisar de ajuda.

Clash of the Titans

É possível que haja um momento em que você e seu parceiro não estejam de acordo. Se você estivesse trabalhando sozinho, sua opinião poderia ser a última palavra a dizer. No entanto, quando você está trabalhando com outras pessoas, não é tão simples assim. Assim como você se beneficia da rede ou da experiência do seu parceiro, você tem que estar preparado para lidar com as opiniões e pontos de vista deles, que podem não corresponder às suas.

Se ambos se sentem fortemente em relação a algo, e não conseguem encontrar uma solução, você pode precisar trazer um terceiro, amigo ou investidor para ajudar a chegar a uma solução. Isto é quando ter um acordo assinado pode ajudar. Deve haver caminhos para a resolução explicados no seu acordo.

No caso de não encontrar um terreno comum, você pode ter que terminar a parceria e descobrir uma maneira de dividir os ativos (dinheiro no banco, a propriedade, etc.) e passivos (a hipoteca) de uma forma que funcione para todos. Felizmente para você, você estabeleceu papéis que explicam tudo por escrito, assim a divisão não será difícil de descobrir.

Como encontrar um parceiro imobiliário

Vejam à vossa volta, provavelmente estão rodeados de toneladas de possíveis parceiros imobiliários. Você pode fazer parcerias com familiares, pessoas de um grupo de encontro ou investidores anjo. Se você está falando sério sobre entrar em parcerias de investimentos imobiliários, programas de pesquisa e iniciativas na sua área. Pode haver clubes de investimento locais ou tentar procurar fóruns online, como o Bigger Pockets, para encontrar potenciais parceiros.

Como em todas as coisas de investimento imobiliário, faça o seu trabalho de casa. Conheça qualquer parceiro em potencial com quem você queira investir. Entenda onde todos eles estão financeiramente. Certifique-se de que podem trabalhar juntos como uma equipe. Certifique-se de que todos têm os mesmos objectivos em mente e compreendem os riscos. Desconfie de qualquer coisa que pareça boa demais para ser verdade ou de qualquer pessoa que não queira ser transparente com você. Há muitos outros parceiros potenciais por aí.

Você também pode ser capaz de fazer parcerias com governos locais ou desenvolvedores comunitários. No entanto, esses grupos podem querer ver experiências imobiliárias anteriores ou fluxo de caixa que você pode trazer para a mesa, então esteja preparado para mais escrutínio antes de um programa do governo ou parceiros desenvolvedores.

Se você se cercar das pessoas que você aspira a se tornar como outros investidores imobiliários, você encontrará oportunidades de parceria em todos os lugares. Simplesmente não faça todos os negócios que você vê. Faça a sua própria due diligence, especialmente quando grandes somas de dinheiro estão envolvidas.

Vá para lá e vá!

Agora é hora de começar a trabalhar. Pare de sonhar em se tornar um investidor imobiliário e seja um. Se uma parceria vai ajudá-lo a atingir os seus objectivos de rendimento e investimento, vá em frente. A experiência da parceria vai aprofundar os seus conhecimentos e o seu amor pelo investimento imobiliário. Ou você vai aprender o que não gosta e considerar outras maneiras de construir riqueza se você descobrir que parcerias de investimento imobiliário não são o melhor caminho para você.

Acquania Escarne é a criadora de The Purpose of Money, uma comunidade de mulheres construindo riqueza geracional para suas famílias, um dólar de cada vez. Como empresária, investidora imobiliária e agente de seguros licenciada, Acquania sempre foi apaixonada pela alfabetização financeira. Em seu site, Acquania blogs sobre formas de ajudá-lo a melhorar seus hábitos de dinheiro, criar riqueza e investir em imóveis. Siga Acquania nas redes sociais para dicas diárias.