Os grandes atacadistas são espertos o suficiente para não entreter um negócio sem uma estratégia de saída adequada no lugar. Para isso, os atacadistas mais prolíficos de nosso tempo estão sempre um passo à frente; eles sabem que negócios iminentes de atacado requerem não apenas uma estratégia de saída, mas duas. A capacidade de exercer múltiplas opções de fechamento em qualquer fechamento é um crédito para qualquer investidor e pode facilmente inclinar a balança em seu favor. De particular importância para os atacadistas de hoje são os dois métodos mais comuns para fechar um negócio: venda de um contrato e fechamento duplo.
Quando a maioria dos atacadistas está inclinada a favorecer o método de atribuição de contrato, é do seu melhor interesse ter um plano de reserva em vigor: o fechamento duplo. Caso contrário, referido como um duplo depósito, um duplo fechamento é destinado a facilitar um negócio de atacado no caso de um contrato não poder ser atribuído; é um Plano B e um plano valioso. Adquirir-se com a estratégia de duplo fechamento imobiliário que os melhores investidores de hoje já conhecem pode significar a diferença entre uma boa carreira e uma grande carreira.
O que é um duplo fechamento?
Um duplo fechamento é uma estratégia de venda por atacado alternativa ao método de venda por atacado muito popular. Mais especificamente, no entanto, fechamentos duplos testemunharão um investidor realmente comprar uma propriedade sujeita, apenas para dar a volta e vendê-la bastante rapidamente – o nome fechamento duplo. Um fecho duplo terá literalmente um investidor a fechar dois negócios independentes (um com o vendedor original e outro com o comprador final). Quando tudo é dito e feito, um fechamento duplo não é muito diferente de como você normalmente compraria e venderia uma propriedade; isso só acontece em um período de tempo muito mais curto. Não é raro que o fechamento duplo ocorra durante horas, dias ou semanas.
Para colocar as coisas em perspectiva, um fechamento duplo terá duas transações separadas. A primeira transação ocorrerá entre o vendedor original do imóvel e o investidor que pretende vender o imóvel no atacado. A segunda transação é, portanto, entre ninguém menos do que o atacadista e o novo comprador. Essa é uma distinção importante a fazer, pois um duplo fechamento deve consistir em duas transações individuais, cada uma das quais com suas próprias declarações de liquidação.
O primeiro conjunto de declarações de liquidação, referido como HUD-1, irá delinear os negócios acordados em números – o quanto você negociou para comprar o imóvel. Não surpreendentemente, a segunda declaração irá identificar o quanto você concordou em vender a mesma propriedade para um comprador final.
Quando chegar a hora de vender o negócio para outro comprador, você irá entrar em um segundo acordo de compra e venda, só que desta vez estará condicionado ao primeiro fechamento (aquele que fez você comprar a propriedade do proprietário original). Como resultado, você deve divulgar que existe outro acordo que deve ser fechado antes que o acordo subsequente possa avançar. Para ser claro, você deve divulgar tudo sobre a primeira transação para as partes envolvidas na segunda transação.
Se você ainda não assinou nenhum contrato de duplo fechamento próprio, eu recomendo altamente que procure aconselhamento legal. Não faça nenhum movimento até que um profissional jurídico se certifique de que tudo está em ordem. Uma transação imobiliária de fechamento duplo não é exatamente uma ciência de foguetes, mas muitas regras precisam ser seguidas. Com um representante legal no seu canto, não há razão para você não saber como fazer um fechamento duplo dentro dos limites da lei.
Vale a pena notar que, no decorrer de um fechamento duplo, os investidores incorrerão nas taxas padrão associadas a um fechamento imobiliário, que estão diretamente correlacionadas com o estado em que a transação ocorre. Além disso, o investidor será adicionado à cadeia de títulos, uma vez que, em um determinado momento, o imóvel foi brevemente proprietário.
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Duplo fechamento de Vs Atribuição de contrato
Como já aludi, existem duas estratégias primárias de venda por atacado: atribuição de contrato e duplo fechamento. A última já fui em profundidade, mas a primeira tem várias diferenças que merecem a vossa atenção, nomeadamente, a transferência de propriedade, ou a sua falta. Enquanto um duplo fechamento terá um atacadista realmente comprando o imóvel (sendo portanto comprometido com a cadeia de título), a cessão de um contrato não exigirá que o atacadista o compre. Em vez disso, a cessão contratual (também conhecida como venda de um contrato) estratégias grossistas testemunharão os grossistas a venderem os seus direitos de compra da propriedade objecto – não a propriedade em si. Isso vale repetir: quando você vende um contrato, você não está vendendo a propriedade – você está realmente vendendo o seu direito de comprar a propriedade para outro investidor.
No decorrer de um contrato de cessão por atacado, o investidor irá assinar um contrato com o vendedor que lhe dá o direito de comprar a propriedade. O contrato legalmente dá ao investidor “interesse equitativo” no imóvel em questão; eles não têm direito ao título. Portanto, quando a cessão do contrato ocorre, o investidor está vendendo seus direitos dentro dos termos já acordados com o vendedor original.
Não havendo um fechamento duplo, a cessão do contrato nunca fará com que o investidor se torne proprietário do imóvel, nem aparecerá na cadeia de títulos. Talvez ainda mais importante, uma cessão contratual normalmente não exigirá nenhum financiamento em nome do investidor. Em vez disso, o novo comprador pagará ao investidor pelos direitos de compra da casa.
O comprador precisa de dinheiro num negócio de fechamento duplo?
Cash é a forma mais impactante de capital ao realizar um fechamento duplo. Se por nada mais, o dinheiro facilita a velocidade necessária para tornar possível um fecho duplo. As fontes de dinheiro podem incluir, mas não estão limitadas a:
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Linhas de crédito de capital fixo (HELOCs)
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Private Money
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Hard Money
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Self.IRAs Dirigidos
Quando usar um fechamento duplo
A estratégia de fechamento duplo de imóveis por atacado é tipicamente melhor relegada a uma função de reserva. Isso não quer dizer que o fechamento duplo em imóveis não seja uma opção viável, mas sim que normalmente é melhor atribuir contratos quando possível. Dito isto, o melhor momento para realizar um fechamento back-to-back é quando a venda de um contrato não é uma opção.
Existem duas razões principais pelas quais um fechamento duplo deve servir como uma alternativa aos contratos de venda: financiamento e taxas. Para começar, a venda de um contrato pode ser concluída em apenas algumas horas, sem necessidade de qualquer financiamento próprio. O comprador final é realmente aquele que lhe paga pela oportunidade de comprar a casa. Talvez ainda mais importante, no entanto, vender um contrato não é sobrecarregado com as taxas que se tornaram sinônimo de transações imobiliárias. Como já mencionei, um fechamento duplo exigirá que os investidores paguem todas as taxas e custos que normalmente acompanham as transações na indústria imobiliária. Portanto, se você quiser evitar pagar taxas adicionais, a atribuição de um contrato será uma alternativa melhor.
Pros And Cons Of Double Closing
A capacidade de conduzir um duplo fechamento é inestimável para os investidores. No entanto, não diferente de qualquer outra estratégia, um fecho duplo tem tanto prós como contras que devem ser ponderados um contra o outro. Vamos ver algumas das razões pelas quais os investidores podem querer considerar a realização de um duplo fecho e algumas das razões pelas quais podem não querer.
Pros Of Double Closing
Os fechamentos duplos são uma ferramenta importante para os investidores terem à sua disposição. Aqui estão algumas das razões mais importantes porque é bom saber como conduzir um fecho duplo
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Um fecho duplo dá aos investidores imobiliários a opcionalidade. Se a atribuição de um contrato não funcionar, a capacidade de facilitar um fechamento duplo torna muito mais provável a possibilidade de um negócio acontecer.
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Na maioria dos estados, um fechamento duplo é tratado como um fechamento tradicional, que não requer um agente imobiliário licenciado.
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Os grossistas não precisam revelar os preços ao comprador final porque é uma transação totalmente diferente.
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Cons Of Double Closing
Os fechamentos duplos não são sem os seus inconvenientes, entre os quais:
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Como os seus nomes sugerem, os fechamentos duplos representam o dobro do trabalho. Os investidores irão, literalmente, fechar dois negócios separados, exigindo o dobro do trabalho.
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Os fechamentos duplos podem ser estressantes, pois há múltiplas chances de partes indecisas recuarem em um negócio.
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Os fechamentos duplos são ilegais em alguns estados, por isso é importante verificar com as leis locais antes de seguir em frente com esta estratégia.
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Desde que os fechamentos duplos não são comuns, os investidores encontrarão agentes de fechamento que ou não sabem como fazê-los ou simplesmente não os fazem de forma alguma.
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Desde que os fechamentos duplos têm muitas peças móveis, pode ser difícil alinhar os horários para todos os envolvidos num negócio.
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Sumário
Vender um contrato provou ser uma estratégia de saída viável para os atacadistas de hoje. No entanto, há muitas razões pelas quais uma atribuição de contrato pode não estar nos cartões. Portanto, os investidores precisam saber como conduzir um fechamento duplo; dessa forma, eles podem aumentar suas chances de realizar um negócio bem sucedido. No mínimo, o acesso a cada estratégia permitirá que você possa realizar mais negócios.
Key Takeaways
- Embora um duplo fechamento seja certamente uma estratégia viável de venda por atacado, geralmente é uma alternativa ao método de atribuição de contrato.
- Para duplicar o fechamento de negócios imobiliários, os investidores precisarão realmente completar duas transações independentes.
- As estratégias de fechamento duplo de imóveis são frequentemente mal compreendidas, mas isso não as torna menos viáveis.