Se você é atualmente proprietário de uma propriedade de investimento, uma troca 1031 pode ser a transação ideal para você se quiser comprar outra propriedade enquanto vende a sua propriedade atual. Uma permuta 1031 é uma permuta com imposto diferido que lhe permite adiar os impostos sobre ganhos de capital desde que esteja a comprar outra propriedade “similar”. Este mecanismo de troca é usado por alguns dos investidores imobiliários mais bem sucedidos e pode ser benéfico em diversas situações. A seguir, um guia geral para uma troca 1031 na Califórnia. Ele inclui detalhes sobre o que é a troca 1031, como realizar a troca, e porque a troca pode ser benéfica para você. A compreensão dos detalhes intrincados de uma troca 1031 deve ser feita usando um “Qualified Intermediary” que é uma empresa profissional de terceiros que acomoda o processo de troca e o ajuda a evitar qualquer erro crítico que possa prejudicar a sua venda vantajosa do ponto de vista fiscal.
- O que é uma troca 1031?
- 4 Tipos de permutas imobiliárias
- Promuta simultânea
- Câmbio Atrasado
- Câmbio Inverso
- Construção ou permuta de melhoramentos
- Basic 1031 Definições de troca
- O que é um bem do género?
- O que se qualifica como Propriedade de Investimento?
- Como se determina o Valor Igual ou Maior numa troca?
- O que é “Boot”?
- O que significa o mesmo Titular / Pagador de Impostos?
- A Janela de Identificação de 45 dias
- A Janela de Compra de 180 dias
- Começando com a Secção 1031 Transacção
O que é uma troca 1031?
Uma troca 1031 é uma troca que ocorre quando você vende uma propriedade de investimento para comprar outra. Ao trocar a sua propriedade de investimento atual por outra, você normalmente seria obrigado a pagar uma quantia significativa de impostos sobre ganhos de capital. No entanto, se esta transação se qualificar como uma troca 1031, você pode adiar esses impostos indefinidamente. Isto permite aos investidores a oportunidade de mudarem para uma classe diferente de imóveis e/ou mudarem o seu foco para uma nova área sem serem atingidos com uma grande carga fiscal.
Os principais requisitos para uma permuta 1031 são: (1) deve comprar outra propriedade de investimento “similar”; (2) a propriedade de substituição deve ser de valor igual ou maior; (3) deve investir todo o produto da venda (não pode receber nenhum “boot”); (4) deve ser o mesmo titular e contribuinte; (5) deve identificar nova propriedade no prazo de 45 dias; e (6) deve comprar nova propriedade no prazo de 180 dias.
Para entender o quão benéfica pode ser uma troca 1031, você deve saber o que é o imposto sobre ganhos de capital. Na maioria das transações imobiliárias onde você possui propriedade de investimento por mais de um ano, você será obrigado a pagar um imposto sobre ganhos de capital. Isto cobra directamente um imposto sobre a diferença entre o preço de compra ajustado (preço inicial mais custos de melhoramento, outros custos relacionados, e o factoring out da depreciação) e o preço de venda da propriedade. A percentagem que é tributada sobre os seus ganhos de capital depende do escalão de imposto em que se encontra. A troca 1031 é definida na secção 1031 do código do IRS, que é onde recebe o seu nome.
4 Tipos de permutas imobiliárias
Existem quatro tipos de permutas imobiliárias que pode considerar quando desejar participar numa 1031, o que inclui:
- Promuta simultânea
- Promuta atrasada
- Promuta inversa
- Promuta de construção ou melhoramento
Promuta simultânea
Um tipo de permuta 1031 é uma permuta simultânea, que tem lugar quando o imóvel que está a vender e o imóvel que está a adquirir fecham no mesmo dia que um ao outro. Tenha em mente que esta troca deve ser simultânea para que você possa receber os benefícios. Se o fechamento de qualquer um dos bens for atrasado por um curto período de tempo, a troca pode ser desqualificada, o que significa que você precisaria pagar impostos completos sobre ganhos de capital.
A troca simultânea pode ocorrer de três maneiras separadas. O primeiro tipo de troca simultânea é aquela em que se trocam escrituras com o proprietário da outra propriedade de investimento. O segundo tipo é uma troca tripartida onde a transação entre você e o proprietário da outra propriedade de investimento é facilitada por um terceiro chamado Intermediário Qualificado. Os Intermediários Qualificados irão estruturar toda a transacção e terão formação e experiência no tratamento de tais transacções. Sem a ajuda de um Intermediário Qualificado, você corre o risco de anular a troca 1031 e incorrer numa grande carga tributária.
Câmbio Atrasado
Uma troca atrasada é facilmente a troca 1031 mais comum que você pode fazer. Quando você realiza uma troca atrasada, você será capaz de renunciar ou vender sua propriedade de investimento antes de comprar outra propriedade de investimento. Isto permite-lhe usar os fundos de uma venda para adquirir outra propriedade. Este tipo de troca não pode ocorrer até que você tenha comercializado sua propriedade, assegurado um comprador e executado o contrato de venda e compra final. Um Intermediário Qualificado terá então de ser contratado para reter o produto da venda até que uma propriedade em espécie seja adquirida pelo vendedor.
Terá 45 dias para identificar uma nova propriedade e 180 dias para fechar. Durante este período, os lucros da venda da sua propriedade de investimento anterior serão retidos num fundo fiduciário vinculativo. Mais uma vez, enquanto a venda da sua nova propriedade deve ser concluída em 180 dias, terá apenas 45 dias para encontrar a propriedade de investimento que deseja comprar. Este prazo dá-lhe alguma margem de manobra quando comparado com uma troca simultânea.
Câmbio Inverso
Uma troca inversa é única no sentido em que você encontra e compra uma propriedade de investimento antes de vender a sua propriedade de investimento actual. A sua propriedade actual será então negociada. Ao comprar uma nova propriedade com antecedência, pode esperar para vender a sua propriedade actual até o valor de mercado da propriedade aumentar.
A principal questão com este tipo de troca é que a transacção normalmente ocorre com 100% de dinheiro. Também é importante entender que a maioria dos bancos não fornece empréstimos de troca reversa. Tenha em mente que a compra de outra propriedade com esta troca significa que você terá 45 dias para determinar qual de suas propriedades de investimento atuais será abandonada. Você terá então mais 135 dias para completar a venda.
Construção ou permuta de melhoramentos
Uma permuta de construção ou melhoramento é um tipo de permuta que lhe permite fazer melhoramentos na propriedade antes que a permuta real ocorra. O imóvel será colocado com um intermediário qualificado por 180 dias, durante os quais você poderá usar o capital próprio da permuta para fazer as melhorias necessárias. No entanto, existem três requisitos separados que você deve cumprir se quiser que todos os ganhos sejam livres de impostos.
Primeiro, todo o patrimônio de troca terá que ser gasto como um adiantamento ou fazendo melhorias no imóvel dentro de 180 dias. O contribuinte terá de receber o mesmo imóvel que foi identificado no 45º dia, o que significa que não pode mudar significativamente. Uma vez que o imóvel seja devolvido ao contribuinte, este terá de ter um valor igual ou superior. Estas melhorias devem ser feitas no prazo de 180 dias.
Basic 1031 Definições de troca
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O que é um bem do género?
O bem que se obtém deve ser um “bem do género” para que a transacção seja considerada uma troca 1031. No entanto, este é um termo amplo, o que significa que a propriedade que você obtém não precisa ser exatamente a mesma que você renunciou. Quase todos os tipos de imóveis podem se qualificar para esta troca. Por exemplo, você poderia trocar um duplex por um prédio de apartamentos. Ambos os imóveis terão de estar nos E.U.A.
O que se qualifica como Propriedade de Investimento?
O imóvel deve ser uma propriedade de negócio ou de investimento, o que significa que não pode ser uma propriedade pessoal. A sua casa não se qualifica para uma troca 1031. No entanto, uma propriedade de aluguer unifamiliar que possua poderá ser trocada por uma propriedade de aluguer comercial.
Como se determina o Valor Igual ou Maior numa troca?
O valor patrimonial e de mercado da propriedade de investimento que comprar terá de ser igual ou superior ao que vendeu a sua propriedade actual. Se a sua propriedade tem uma hipoteca de $300.000 sobre uma casa de $1 milhão, a propriedade que você quer comprar deve ter um valor mínimo de $1 milhão e você deve ter a mesma relação (ou maior) de dívida sobre a propriedade.
O que é “Boot”?
O termo “boot” refere-se a bens não semelhantes recebidos em troca. Tipicamente o boot é na forma de dinheiro, dívida hipotecária ou bens pessoais recebidos em uma troca. Se você quiser que sua troca seja totalmente livre de impostos, você não pode receber o boot na venda do imóvel. Qualquer bota que você receber será tributada.
O que significa o mesmo Titular / Pagador de Impostos?
O nome e a declaração de imposto que aparece no título de propriedade do imóvel que você vende terá que ser o mesmo que o nome e a declaração de imposto que você fornece ao comprar um novo imóvel. Uma exceção é permitida se você for o único membro de uma empresa de responsabilidade limitada na qual o imóvel é passado de sua empresa para você.
A Janela de Identificação de 45 dias
Não importa em que tipo de troca você participa, você terá 45 dias a partir do fechamento da venda para encontrar até três propriedades similares. Se identificar dois ou três imóveis, o seu valor total deverá ser igual ou superior ao valor do imóvel que está a ser vendido.
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A Janela de Compra de 180 dias
Após a venda do seu imóvel actual, terá 180 dias para comprar um imóvel de investimento de substituição e completar a troca de 1031.
Começando com a Secção 1031 Transacção
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Se achar que uma permuta 1031 é certa para si, é essencial que saiba o que está a fazer e siga todas as regras. O primeiro passo é sempre contactar um Intermediário Qualificado para o ajudar a gerir a sua troca. Quer você esteja realizando uma troca simultânea ou uma troca atrasada, a propriedade de investimento que você escolhe comprar deve ser similar à propriedade que você está abrindo mão. Também é importante que você não tente usar nenhuma propriedade pessoal nesta troca. Tenha em mente que você terá 45 dias para encontrar um imóvel e 180 dias para concluir a troca. Qualquer atraso nestes prazos pode fazer com que você pague impostos sobre ganhos de capital.
Como investidor, estas trocas podem ser úteis de várias maneiras. Se você quer diversificar seus ativos com uma propriedade diferente ou gostaria de comprar uma propriedade que tenha retornos mais bem avaliados, uma troca de 1031 é uma ótima ferramenta. Também pode ser útil se você administra atualmente a propriedade de investimento que você possui, mas prefere comprar uma que já foi administrada. Embora deva agora compreender como começar com uma transacção 1031, este é um processo incrivelmente complicado que vem com muitos obstáculos que precisam de ser navegados. Por favor contacte a AB Capital para obter a nossa lista de Intermediários Qualificados de confiança.