En 1031 Exchange är ett sätt att skjuta upp skattskyldigheten på inkomster från försäljning av fastigheter, om du avser att återinvestera inkomsterna i ett annat fastighetsköp inom en viss tid. Användningen av ordet ”utbyte” är förmodligen lite förvirrande, eftersom det inte är en transaktion där du byter din egendom mot någon annans.
Att följa de regler och förfaranden som fastställts av IRS Section 1031 innebär att eventuella vinster som du gör vid försäljningen av den ursprungliga egendomen inte är föremål för omedelbar beskattning som kapitalvinster. Detta beror på att försäljningen av din befintliga fastighet (den så kallade ”avstående fastigheten”) och förvärvet av en ny fastighet (den så kallade ”ersättningsfastigheten”) betraktas som ett utbyte.
Du kan skjuta upp dessa skatter så länge du fortsätter att göra utbytet varje gång du säljer fastigheten i framtiden. Specifikt är de skatter vi talar om kapitalvinstskatt och ”recapture” av tidigare gjorda avskrivningar.
Säkerställa ett lyckat utbyte
För att fånga upp alla skattefördelar av din fastighetstransaktion när du deltar i ett utbyte måste du följa rätt förfarande, vilket innefattar:
- För att upprätta papperen för utbytet och använda en kvalificerad förmedlare (Qualified Intermediary, QI) före försäljningen av din befintliga fastighet.
- Sälja den befintliga fastigheten, eller den överlåtna fastigheten – vid avslutningen kommer intäkterna från försäljningen att överlämnas till QI (inte till fastighetsägaren) för att följa Section 1031 Exchange-reglerna.
- Identifiera en ersättningsfastighet som uppfyller alla krav för ett utbyte av likadana varor. Du måste göra detta inom en viss tidsram enligt de befintliga utbytesreglerna.
- Köpa ersättningsfastigheten inom en viss tidsram som anges i utbytesreglerna. QI betalar intäkterna direkt till säljaren av ersättningsfastigheten för att följa IRS-reglerna, och du får handlingarna.
Det finns andra typer av byten, inklusive omvända byten, förbättringsbyten och byten av personlig egendom. Det är viktigt att arbeta med en erfaren QI så att transaktionerna genomförs smidigt och du kan realisera alla skattefördelar med transaktionen.
Skatt på kapitalvinster
Om du säljer din fastighet med förlust skulle ett 1031-utbyte inte vara rätt alternativ för dig, eftersom det inte finns några vinster att skydda; men om du säljer din fastighet till ett pris som är högre än när du förvärvade den, kan ett 1031-utbyte spara den skatt som du normalt sett skulle ha behövt betala på vinsten. Detta kan ge betydande besparingar!
Då det är bra för ekonomin att återinvestera den inkomst du tjänar på en fastighetsförsäljning, har regeringen (se IRS Code on 1031 Exchanges) tillåtit detta skattesparande förfarande som ett incitament för dig att återinvestera dessa intäkter omedelbart.
Avskrivningsåterföring
Avskrivningar gäller inte när du säljer mark. Avskrivning är en av IRS sanktionerad avskrivning (se IRS publikation om avskrivning), eller avdrag från din årsinkomst, som är knuten till det totala värdet av din fastighet, minus värdet av marken under den. Det är regeringens sätt att erkänna att din byggnad försämras med tiden genom normalt slitage.
Till exempel: Du köper en hyresbostad för 100 000 dollar (se IRS publikation om avskrivning av hyresfastigheter). Det fastställs att markvärdet under bostaden är 20 000 dollar. Du kan börja skriva av 80 000 dollar på din skattedeklaration en liten bit varje år under de kommande 27½ åren (ja, det är en konstig siffra – fråga mig inte hur de kom på den).
Avskrivningsberäkningen
Köpeskilling – markvärde = byggnadsvärde
$100 000 – $20 000 = $80 000
Byggnadsvärde dividerat med 27 ½ = Årligt avskrivningsavdrag från inkomsten
$80 000 ÷ 27 ½ = 2 909 dollar/år avdrag
Du drar nu av 2 909 dollar/år från din skattepliktiga inkomst. Om du spolar fram 10 år har du dragit av totalt 29 090 dollar från din beskattningsbara inkomst under denna period. Nu säljer du din fastighet för 150 000 dollar. Om du inte gör ett 1031-utbyte (vad tänkte du på?) kommer du inte bara att betala kapitalvinstskatt på vinsten, du måste också betala skatt (recapture) på alla avskrivningar som du har gjort under de senaste 10 åren.
Qualified Intermediary
För att få till stånd ett legitimt utbyte kräver lagen att en oberoende tredje part agerar som förmedlare. Även kallad Qualified Intermediary (kvalificerad förmedlare) är förmedlaren:
- Förbereder byteshandlingarna
- Håller bytesmedlen (intäkterna från försäljningen)
- Säkerställer att kraven i IRS Section 1031-utbyteskraven uppfylls
- Koordinerar med din fastighetsmäklare, ditt fastighetsbolag, skatte- och juridiska rådgivare
- Håller ständig kommunikation och meddelar dig om alla tidsfrister
- Gör hjälp med att identifiera lämplig ersättningsfastighet
Nu när du vet mer om utbytesprocessen, låt oss börja arbeta. Kontakta oss så hjälper vi dig gärna på alla sätt vi kan.
Vad är IRC Section 1031?
Avsnitt 1031 i Internal Revenue Code gör det möjligt för en ägare av en investeringsfastighet att byta fastighet och skjuta upp betalningen av federala och delstatliga kapitalvinstskatter (upp till 15 % federal, 25 % avskrivningsåtervinning och tillämpliga delstatsskatter) om de köper en ”likadan” fastighet som följer reglerna och bestämmelserna i Internal Revenue Code. Detta gör det möjligt för investerare att använda hela försäljningsintäkten för att utnyttja hävstången till mer värdefulla fastigheter, öka kassaflödet, diversifiera till andra fastigheter, minska förvaltningen eller konsolidera innehav.
Vad är en ”likadan” fastighet?
Det finns en viss förvirring när det gäller vilken typ av fastighet som är kvalificerad för ett §1031-skatteuppskjutet utbyte. I Internal Revenue Code § 1031 står det att ”vinst eller förlust ska redovisas vid utbyte av egendom som innehas för produktiv användning i en handel eller ett företag eller för investering om sådan egendom byts ut enbart mot egendom av samma slag som ska innehas antingen för produktiv användning i en handel eller ett företag eller för investering”. ”Likadan” egendom kan innefatta, men är inte begränsad till, något av följande, förutsatt att den innehas för investering:
- Ensamfamiljshyra
- Duplex
- Lägenhet
- Kommersiell fastighet
- Landbruksmark
Till exempel kan oexploaterad mark bytas ut mot en enfamiljshyra, eller mot lägenheter eller en kommersiell byggnad. Fastigheter kan bytas var som helst i USA.
Behövs ett utbyte vara samtidigt?
Nej, i motsats till vad vissa fastighetsägare föreställer sig är ett § 1031 skatteuppskjutet utbyte sällan ett byte mellan två parter. De flesta utbyten är fördröjda utbyten, varvid Exchanger har 180 dagar på sig mellan försäljningen av den överlåtna fastigheten och stängningen av ersättningsfastigheten. De måste identifiera den potentiella ersättningsfastigheten (eller -fastigheterna) inom 45 kalenderdagar från det att de avslutat försäljningen av den överlåtna fastigheten.
När är ett § 1031-utbyte tillämpligt?
Det är tillämpligt när en fastighetsägare har för avsikt att SÄLJA en fastighet som inte är deras primära bostad (och som omfattas av definitionen av ”likadan”) och planerar att KÖPA en annan ”likadan” fastighet inom 180 kalenderdagar efter det att den överlåtna fastigheten har avslutats.
Den viktigaste faktorn för varje byte är en kompetent och erfaren Qualified Intermediary. 1031 Exchange Place är den enhet som strukturerar, vägleder och dokumenterar utbytestransaktionen från början till slut.