1031 Exchanges in NYC: 1031 Exchanges in NYC: En investerare's guide för att spara

Skatter är inte precis det mest lockande ämnet, om du inte är revisor. Men när det gäller fastighetsinvesterare som konfronteras med potentiell kapitalvinstskatt finns det ett ämne som är extremt spännande – 1031 Exchanges in NYC!

Det gamla talesättet säger att det finns två saker du inte kan undvika – döden och att betala skatt. Men tänk om du kunde skjuta upp dem? 1031 Exchanges gör just det och gör det möjligt för fastighetsinvesterare att skjuta upp sina kapitalvinstskatter. I den här artikeln lyfter vi fram några av de viktigaste reglerna för 1031 Exchange.

Definition av 1031 Exchange

En 1031 Exchange, även kallad Section 1031 Exchange eller Like-Kind Exchange, är en del av den amerikanska skattelagstiftningen som gör det möjligt för fastighetsinvesterare att skjuta upp eller senarelägga betalningen av kapitalvinstskatter efter försäljningen av ett företag eller en investeringsfastighet under förutsättning att intäkterna återinvesteras i en liknande fastighet i enlighet med ett utbyte av likartad egendom. Dessa vinster som skjuts upp enligt IRC Section 1031 är skatteuppskjutna och ska inte förväxlas med att vara skattefria.

Vilka typer av fastigheter är kvalificerade för Like-Kind Exchanges i NYC?

Om du inte är en erfaren fastighetsinvesterare frågar du dig förmodligen vad som egentligen kvalificerar sig för ett Like-Kind Exchange?

Först och främst måste både den fastighet du säljer och den fastighet du byter mot båda användas för affärs- eller investeringsändamål. Primära bostäder och fritidshus uppfyller inte kraven enligt denna definition.

För det andra är likadan egendom sådan att båda fastigheterna är likadana. IRS definierar likadan egendom som ”egendom av samma art, karaktär eller klass”. Reglerna är ganska vaga och bör utvärderas från fall till fall för att säkerställa efterlevnad. Ett av de tydliga undantagen enligt avsnitt 1031 i Internal Revenue Code är att fastigheter som är belägna i Förenta staterna inte anses vara likadana som fastigheter som är belägna utanför Förenta staterna, så håll det inhemskt!

Vilka typer av egendom är uteslutna?

Samma som det finns tydliga regler för vilka typer av egendom som är kvalificerade för ett utbyte av likadana tillgångar, är IRS lika tydlig med vilken egendom som är utesluten enligt IRC Section 1031. Dessa undantag omfattar följande:

• Inventarier eller handelslager
• Aktier, obligationer eller obligationer
• Andra värdepapper eller skulder
• Partnerskapsintressen
• Trustcertifikat

1031-utbyten – Hur är de uppbyggda?

• Simultanbyte: Den mest okomplicerade typen av 1031-utbyte är ett samtidigt byte av en fastighet i utbyte mot en annan. Detta betraktas ofta som det enklaste utbytet och innebär mindre tidsrisker eftersom avyttringen av den överlåtna egendomen och förvärvet av ersättningsegendomen sker samtidigt.
• Uppskjutet utbyte: Den vanligaste formen av byte är ett uppskjutet byte där en investerare avyttrar en fastighet och därefter byter till en eller flera andra likadana fastigheter under förutsättning att tidsbegränsningsreglerna är uppfyllda. Dessutom måste, enligt IRS, ”avyttringen av den avstående egendomen och förvärvet av ersättningsegendomen vara ömsesidigt beroende delar av en integrerad transaktion som utgör ett utbyte av egendom.”
• Reverse byte: Det mest komplexa utbytet kallas för ett omvänt utbyte. I detta fall förvärvas ersättningsfastigheten och innehas av en mellanhand i egenskap av bytesrättsinnehavare under en period på högst 180 dagar. Under denna period på 180 dagar måste skattebetalaren avyttra den avstående egendomen för att genomföra utbytet.

Vilka tidsgränser gäller för uppskjutna byten?

Det finns två tidsgränser som du, dina skatte-, jurist- eller redovisningsexperter samt den kvalificerade bytesförmedlaren eller förmedlaren av bytet måste vara medvetna om när du överväger uppskjutna byten:

• 45 dagar: Som den första tidsgränsen under en transaktion har en investerare 45 dagar från det datum då de slutför försäljningen av den överlåtna fastigheten för att formellt identifiera (skriftligen) en lista över möjliga ersättningsfastigheter. Denna lista över fastigheter måste lämnas in till en kvalificerad utbytesförmedlare eller facilitator som är involverad i din 1031 Exchange-transaktion.
• 180 dagar / Förfallodag: Utöver tidsfristen på 45 dagar för att identifiera ersättningsfastigheter måste du vara medveten om att du måste förvärva ersättningsfastigheten eller ersättningsfastigheterna och slutföra utbytet senast 180 dagar efter försäljningen av den återlämnade fastigheten eller förfallodagen, med förlängningar, för den federala inkomstskattedeklarationen för det beskattningsår då den återlämnade fastigheten avyttrades, beroende på vilket som infaller först.

Vad är en kvalificerad förmedlare eller facilitator för utbyte?

För att hålla sig till att ett uppskjutet utbyte är en integrerad transaktion använder investerare en kvalificerad förmedlare eller facilitator för utbyte för att säkerställa efterlevnad. Dessa förmedlare bör kontaktas och anlitas innan man överväger eller utför någon del av en utbytestransaktion.

När den överlåtna egendomen säljs innehas intäkterna från försäljningen av den kvalificerade förmedlaren, inte av dig. Efter din anmälan av potentiella ersättningsfastigheter till din förmedlare, och efter att ha valt ersättningsfastigheten eller ersättningsfastigheterna, används de medel som innehas av din kvalificerade förmedlare sedan för att förvärva ersättningsfastigheten och slutföra utbytet inom de lagstadgade tidsgränserna.

Varför kvalificerar sig inte primära bostäder enligt IRC Section 1031?

Det är inte ovanligt att husägare frågar sig – gäller dessa utbytesregler om jag säljer min primära bostad och vill köpa en annan personlig bostad? Svaret är nej. Även om det till en början kan verka som om du missar något jämfört med ägare av investeringsfastigheter, är det viktigt att komma ihåg att den federala skattelagstiftningen har separata bestämmelser och undantag för kapitalvinstskatter på primära bostäder.

Enligt IRS om försäljning av bostäder: ”Om du har en kapitalvinst från försäljningen av din huvudbostad kan du kvalificera dig för att utesluta upp till 250 000 dollar av den vinsten från din inkomst, eller upp till 500 000 dollar av den vinsten om du lämnar in en gemensam deklaration tillsammans med din make/maka.” Det enda tidsundantaget på detta är att du måste använda egendomen som din huvudbostad under en minimiperiod på sammanlagt två år av de senaste fem åren före försäljningen av egendomen.

De viktigaste fördelarna och varför fastighetsinvesterare bör bry sig

Möjligheten att skjuta upp skatten på dina vinster gör att dessa potentiella framtida vinster kan sammansättas utan att behöva betala Uncle Sam till senare på vägen. Den bästa analogin för en nybliven fastighetsinvesterare är pensionskonton som IRA och 401k, där dina besparingar tillåts växa utan beskattning tills du går i pension och börjar ta ut pengar.

Som vi har diskuterat ovan är 1031-utbyten mycket mer komplexa än pensionssparande, men målet att låta dina investeringar växa så skattemässigt effektivt som möjligt är något som alla investerare kan vara nöjda med eftersom de sätter sig själva på en väg till större förmögenhetspotential.

DISCLAIMER: Detta material tillhandahölls endast i informationssyfte, och är varken avsett att ge, eller bör förlitas på, som skatte-, juridiskt, eller bokföringsråd. Prevu och dess dotterbolag tillhandahåller inte skattemässig, juridisk eller bokföringsmässig rådgivning. Du uppmanas att rådgöra med dina personliga skatte-, juridiska eller redovisningsexperter innan du överväger någon transaktion eftersom din individuella situation kan variera.