Vuxna barn kan få äganderätt till en bostad, förvärva en dyrare bostad tidigare eller förvärva en dyrare bostad än vad de annars skulle ha haft råd med, genom att använda ett finansieringsarrangemang med delat eget kapital där föräldrar eller andra släktingar delar på köpet och kostnaderna för att underhålla ett hus som används av barnen som huvudbostad (Sec. 280A(d)(3)). Den icke bosatta ägaren hyr sin del av bostaden till den bosatta ägaren och erhåller de normala skattefördelarna av att hyra fast egendom om de lagstadgade kraven är uppfyllda.
Då barnet inte äger 100 % av bostaden är barnet hyresgäst när det gäller den del av bostaden som barnet inte äger och hyr den andelen från släktingen till en skälig marknadsmässig ränta. Den marknadsmässiga hyran som betalas för den del av bostaden som barnet inte äger kan återspegla en minskning som tar hänsyn till att barnet kommer att ta bättre hand om bostaden eftersom han eller hon är både familjemedlem och aktieägare (se Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
Enligt reglerna för fritidshus tillskrivs normalt ägarens personliga användning av bostaden av ett barn eller en annan släkting till ägaren av fastigheten ägaren (Sec. 280A(d)(2)). Således skulle den icke bosatta ägarens personliga användning normalt överstiga det största av 14 dagar eller 10 % av de skäliga hyresdagarna, vilket leder till att bostaden behandlas som en semesterbostad där hyresavdragen begränsas till hyresintäkterna. Ett undantag från den allmänna regeln finns dock när bostaden hyrs ut till en hyresgäst för en skälig marknadshyra och fungerar som hyresgästens huvudbostad (Sec. 280A(d)(3)(A)). När hyresgästen äger en andel i fastigheten gäller detta undantag från den allmänna regeln endast om uthyrningen uppfyller kraven för ett finansieringsarrangemang med delat eget kapital (Sec. 280A(d)(3)(B)).
Ett finansieringsarrangemang med delat eget kapital är ett avtal genom vilket två eller flera personer förvärvar kvalificerade ägarintressen i en bostadsenhet och en person (eller personer) som innehar ett eller flera av intressena har rätt att använda bostaden som sin huvudbostad och är skyldig att betala hyra till den eller de andra personerna som innehar kvalificerade ägarintressen (Sec. 280A(d)(3)(C)). En kvalificerad ägarandel definieras som en odelad andel i mer än 50 år i hela bostaden och all tillhörande mark som förvärvas i den transaktion som avtalet om delat ägande avser (Sec. 280A(d)(3)(D)). Faktiskt ägande i minst 50 år krävs inte; dvs. fastigheten kan avyttras innan 50 år har förflutit och fortfarande vara kvalificerad.
Exempel: M och L har kommit överens om att hjälpa sin son B att köpa sin första bostad. Den totala köpeskillingen är 100 000 dollar, bestående av en handpenning på 20 000 dollar och en inteckning på 80 000 dollar. M och L betalar hälften av handpenningen och gör hälften av amorteringen i enlighet med ett finansieringsavtal med B. B betalar dem en skälig hyra för att använda 50 % av fastigheten, som fastställs när avtalet ingås.
I enlighet med detta arrangemang behandlar B fastigheten som sin personliga bostad i skattehänseende och drar av sin 50-procentiga andel av amorteringsräntan och fastighetsskatten. Eftersom hans användning inte tillskrivs hans föräldrar, M och L, behandlar de fastigheten som en hyresfastighet. De måste redovisa den hyra de får från B men kan dra av sina 50 % av bolåneräntan och skatterna, de underhållskostnader de betalar och avskrivningar baserade på 50 % av fastighetens avskrivningsbara grund. Om fastigheten genererar en skatteförlust omfattas den av reglerna för passiva förluster (dvs. en förlust kan genereras; utgifterna är inte begränsade till hyresintäkterna enligt reglerna för fritidshus).
Notera: För den boende ägaren är inkomstskattefördelarna med bostadsägande kanske inte så betydande som förväntat eftersom den boende ägarens avdrag för hypoteksräntor och fastighetsskatter är baserade på hans eller hennes ägandeprocent. Men genom att dela på ägandet minskar bostadsägarens kontantutgifter, vilket kan vara viktigare än skattebesparingar.
Försiktighet: Försiktighet: Försiktigt: Om man räknar med att den boende ägaren (barnet) i slutändan kommer att köpa det egna kapitalet av den icke boende ägaren (vanligtvis en förälder) och att uthyrningen kommer att generera förluster som är suspenderade enligt reglerna om passiva förluster, måste man vara särskilt försiktig när man kommer överens om hyresvillkoren, eftersom suspenderade passiva förluster som normalt tillåts vid avyttring inte tillåts när intresset säljs till en närstående part (Sec. 469(g)(1)(B)). Passiva förluster som annars skulle ha upphävts kan minimeras genom att göra en större handpenning som minskar ränteutgifterna för lånet eller genom att ta ut en hyra i den övre delen av det rimliga intervallet för värdet av den andel som hyrs ut till den boende ägaren.
Planeringstips: En nackdel med arrangemang som bygger på delat ägande är att de som inte bor i bostadsområdet inte kommer att kvalificera sig för undantaget från Sec. 121-vinst vid försäljningen av bostaden. Resultatet blir en skattepliktig vinst för den del av vinsten som är relaterad till den förmodade uthyrningen. Vinsten kan också bli föremål för den 3,8-procentiga skatten på nettoinvesteringsinkomster. Kunderna bör överväga att garantera eller medunderteckna inteckningen, i stället för att helt och hållet äga gemensamt, om det är viktigt att utesluta potentiell framtida vinst. Detta bör göra det möjligt för den boende ägaren att utesluta all vinst (upp till 250 000 US-dollar för ensamstående skattebetalare eller 500 000 US-dollar för gifta skattebetalare som deklarerar tillsammans). Men detta kan vara opraktiskt om den boende ägaren behöver kontanter för en handpenning och/eller amorteringar.
Denna fallstudie har anpassats från PPC:s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, 19:e upplagan (mars 2018), av Anthony J. DeChellis och Patrick L. Young. Publicerad av Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).