Vânzările pe termen scurt pot oferi o oportunitate excelentă pentru potențialii cumpărători de case de a face o afacere bună. Dacă vă aflați pe piață pentru a cumpăra o casă short-sale, va trebui să vă pregătiți pentru un proces de închidere îndelungat și să vă pregătiți să treceți prin niște hopuri care nu sunt în general asociate cu vânzările tradiționale. Și dacă sunteți un potențial cumpărător de vânzare scurtă, va trebui, de asemenea, să vă înarmați cu cunoștințele despre cum să găsiți vânzări scurte în apropierea dumneavoastră.
Dacă vă gândiți la acest tip de achiziție de locuințe, iată explicația noastră susținută de experți despre ce este o vânzare scurtă, care sunt potențialele argumente pro și contra ale cumpărării uneia și cum să găsiți anunțuri de vânzare scurtă în zona dumneavoastră.
Ce este o vânzare în lipsă?
O vânzare în lipsă are loc atunci când un proprietar de locuință datorează mai mult pe casa sa decât valorează în prezent, dar cu toate acestea trebuie să vândă. Se poate întâmpla atunci când proprietarul a cumpărat casa în partea de sus a pieței, iar apoi piața ia o lovitură.
Marea Recesiune este un prim exemplu al acestui scenariu și a creat o mulțime de vânzări în lipsă. „Oamenii făcuseră o finanțare de 100% pentru casele lor”, spune Jessica Wallace, un agent de vânzări de top cu sediul în zona Santa Cruz, California, așa că aveau zero capital propriu atunci când „piața a scăzut cu 10%.”
Un alt motiv pentru care un proprietar de locuință ar putea fi nevoit să vândă în cadrul unei vânzări în lipsă este dacă s-a întins prea mult cu împrumuturi de capital propriu sau linii de credit.
Pentru ca acest tip de vânzare să se realizeze, vânzătorul va trebui să își convingă creditorul să accepte mai puțin decât valorează casa (cu alte cuvinte, să vină „scurt” la vânzare). Creditorii sunt stimulați să facă acest lucru – în cazul în care casa valorează mai puțin decât a plătit împrumutatul, iar împrumutatul chiar nu are cum să facă plățile – pentru a evita procesul de executare silită, care este, de asemenea, costisitor.
De ce aș vrea să iau în considerare cumpărarea unei case de vânzare în lipsă?
Motivul principal pentru a cumpăra o casă de vânzare în lipsă? Ați putea obține un mare chilipir.
De exemplu, să spunem că cumpărați de la un proprietar care a cumpărat în partea de sus a pieței… și ați fost norocos să veniți atunci când piața are o scădere majoră.
De asemenea, există mai puțină concurență din partea altor cumpărători pentru aceste anunțuri. Și, spre deosebire de o executare silită (prin intermediul căreia s-ar putea, de asemenea, să ajungeți să obțineți un chilipir), veți putea să vă plimbați printr-o casă de vânzare la termen scurt înainte de a face o ofertă.
Puteți, de asemenea, să obțineți orice inspecții ale proprietății pe care le doriți, inclusiv înainte de a face oferta, dacă vânzătorul este de acord. Și, în cele din urmă, o vânzare la termen este probabil să fie într-o stare mai bună decât o casă executată silit.
Care sunt unele dintre dezavantajele cumpărării unei vânzări rapide?
Casele de vânzare rapidă sunt, de obicei, vândute așa cum sunt. Iar creditorii s-ar putea să nu dorească să plătească toate taxele care în mod normal fac parte din costurile de închidere ale vânzătorului pentru a economisi niște bani, deoarece deja au o pierdere.
„Singurul motiv pentru care ați dori să cumpărați o vânzare scurtă este că veți obține un preț bun pe ea”, spune Wallace.
„Pentru că într-o vânzare în lipsă, nu vei primi reparații care trebuie făcute pe proprietate fie de către proprietarul care pierdea bani și nu mai are de unde să investească în casă, fie de către bancă, care va pierde și ea bani. Este cu siguranță o situație în care cumpărătorul trebuie să aibă grijă.”
În plus, cumpărarea unei vânzări în lipsă ar putea să vă pună serios la încercare răbdarea: Întregul proces s-ar putea întinde pe o perioadă lungă de timp, deoarece așteptați un răspuns nu de la o persoană fizică, ci de la bancă sau de la creditor.
„O vânzare pe termen scurt este scurtă din punct de vedere financiar, dar foarte lungă din punct de vedere al timpului”, explică Wallace „Am văzut că durează chiar și un an. Vei aștepta mult timp și, dacă ți-ai pus inima pe o proprietate, poți fi foarte dezamăgit.”
Aceasta pentru că, chiar dacă proprietarul a aprobat oferta, „creditorul poate să revină șase luni mai târziu și să spună: ‘Nu, nu vom accepta acest preț’. Așa că veți aștepta mult timp – și s-ar putea să nu obțineți niciodată aprobarea.”
OK, cred că sunt interesat. Unde pot găsi case de vânzare la termen?
Dacă sunteți pe piață pentru a cumpăra o vânzare la termen în apropiere de dumneavoastră, găsiți-vă mai întâi un agent de cumpărături. „Vreți să vă conectați cu un agent imobiliar local care este bine stabilit și cunoaște zona”, spune Wallace. „Ei sunt cei care știu despre vânzările scurte și vă pot anunța.”
Multe agenții de brokeraj oferă liste de vânzări scurte persoanelor care au spus agenției de brokeraj că sunt interesate, așa că întrebați-l pe agentul dvs. dacă agenția lor de brokeraj oferă un astfel de serviciu. De asemenea, discutați cu agentul dvs. despre configurarea accesului la MLS, astfel încât să puteți căuta locuințe de vânzare în lipsă în zona dvs.
Puteți căuta vânzări în lipsă direct prin intermediul MLS, care le listează, uneori semnalizate direct. Adesea puteți spune că este vorba de o vânzare în lipsă uitându-vă la descrierile anunțului. Acestea ar putea spune direct „vânzare scurtă” – sau, dacă nu, ar putea include alt limbaj revelator, cum ar fi „sub rezerva aprobării băncii”, „notificare de neîndeplinire a obligațiilor de plată”, „se îndreaptă spre licitație” sau alte indicii despre statut.
O altă modalitate de a găsi vânzări scurte este prin intermediul unui agent care este specializat în vânzări scurte: Aceștia sunt agenți de listare care reprezintă creditorii și, de obicei, listează casele în vrac. Ei vor avea probabil o certificare SFR (short sales and foreclosure resource) de la Asociația Națională a Agenților Imobiliari. (Dar, cu toate acestea, probabil că veți dori să aveți propriul agent al cumpărătorului care să vă reprezinte și să vă protejeze interesele dacă vă găsiți vânzarea scurtă în acest mod.)
De asemenea, puteți găsi vânzări scurte direct prin intermediul tribunalului. La biroul grefierului orașului sau al comitatului, puteți vedea listele cu persoanele aflate în incapacitate de plată a împrumutului – cunoscute și sub numele de pre-predare. Acesta este pasul de dinaintea executării silite și există o perioadă de obicei de aproximativ șase luni de la ultima plată neefectuată a ipotecii unui proprietar de locuință înainte ca banca să execute efectiv ipoteca.
Wallace notează că aceasta este doar o modalitate de a urmări casele care ar putea deveni vânzări în lipsă – dar departe de a fi o garanție că așa va fi. „De cele mai multe ori, ei găsesc o modalitate de a face plățile ipotecare”, spune ea. „Dar este o indicație a celor care au probleme cu plata ipotecii, și vor fi mulți dintre aceștia chiar acum”, adaugă ea, având în vedere pandemia de coronavirus și criza economică asociată.
Dacă aveți o sensibilitate de școală veche, s-ar putea să aveți noroc să găsiți vânzări în lipsă prin intermediul ziarului. Scanați secțiunea imobiliară locală și vedeți ce ați putea găsi. Sau, puteți răsfoi anunțurile în stil digital, pe Craigslist. Faceți o căutare locală la rubrica „imobiliare de vânzare” și căutați termenul „short sale” sau „foreclosure.”
În mod similar, puteți folosi anunțurile clasificate în sens invers: pentru a posta un anunț care să anunțe căutarea dumneavoastră. Vă puteți anunța interesul de a achiziționa o locuință de vânzare în lipsă pe panourile de afișaj ale comunității, pe grupurile de socializare adecvate și în alte spații digitale și din viața reală.
Vă puteți folosi abilitățile de rețea pentru a căuta vânzări în lipsă, de asemenea. Poate că există un club local de investitori imobiliari din zona dvs. la care v-ați putea alătura. Investitorii sunt concurența dvs. pentru aceste locuințe, dar ei caută, de asemenea, în mod specific chirii sau fix-and-flips, așa că ar putea fi o sursă bună pentru locuințe care nu se potrivesc cutiile lor de cumpărare – dar se potrivesc perfect cu a dvs.
Vă puteți uita, de asemenea, la platformele online: Unele platforme (cum ar fi Zillow) au căutări specifice vânzărilor scurte pentru cumpărători.
Deși Marea Recesiune de acum aproximativ un deceniu a creat multe vânzări scurte, rămâne de văzut dacă actuala criză economică va face același lucru. „Niciunul dintre noi nu poate prezice viitorul”, spune Wallace, explicând că ar trebui să știm mai multe peste șase luni până la un an. Dar dacă prețurile scad cu 10% sau mai mult, spune ea, atunci este timpul „să începem cu adevărat să deschidem ochii și să căutăm vânzări în lipsă.”.