Când vindeți o afacere sau o proprietate de investiții și aveți un câștig, în general trebuie să plătiți impozit pe câștig la momentul vânzării. Secțiunea 1031 din IRC prevede o excepție și vă permite să amânați plata impozitului pe câștig dacă reinvestiți veniturile în proprietăți similare ca parte a unui schimb similar calificat. Câștigul amânat în cadrul unui schimb similar conform IRC Section 1031 este amânat la plata impozitului, dar nu este scutit de impozit.
Schimbul poate include exclusiv proprietăți similare sau poate include proprietăți similare împreună cu numerar, datorii și proprietăți care nu sunt similare. Cu toate acestea, dacă primiți numerar, scutire de datorii sau bunuri care nu sunt asimilabile, este posibil să declanșați un anumit câștig impozabil în anul schimbului. Pot exista atât câștiguri amânate, cât și câștiguri recunoscute în cadrul aceleiași tranzacții, atunci când un contribuabil face un schimb cu proprietăți similare de valoare mai mică.
Această fișă informativă, a 21-a din seria Tax Gap, oferă îndrumări suplimentare contribuabililor cu privire la normele și reglementările care reglementează schimburile de bunuri similare amânate.
Cine se califică pentru schimbul în temeiul Secțiunii 1031?
Proprietarii de investiții și de proprietăți comerciale se pot califica pentru o amânare în temeiul Secțiunii 1031. Persoanele fizice, corporațiile C, corporațiile S, parteneriatele (generale sau limitate), societățile cu răspundere limitată, trusturile și orice altă entitate plătitoare de taxe pot înființa un schimb de proprietăți comerciale sau de investiții pentru proprietăți comerciale sau de investiții în temeiul Secțiunii 1031.
Care sunt diferitele structuri ale unui schimb în temeiul Secțiunii 1031?
Pentru a realiza un schimb în temeiul Secțiunii 1031, trebuie să existe un schimb de proprietăți. Cel mai simplu tip de schimb conform Secțiunii 1031 este un schimb simultan al unei proprietăți cu alta.
Schimburile amânate sunt mai complexe, dar permit flexibilitate. Ele vă permit să înstrăinați o proprietate și să achiziționați ulterior una sau mai multe alte proprietăți de înlocuire similare.
Pentru a se califica drept un schimb conform Secțiunii 1031, un schimb amânat trebuie să se distingă de cazul în care un contribuabil vinde pur și simplu o proprietate și folosește veniturile pentru a cumpăra o altă proprietate (care este o tranzacție impozabilă). Mai degrabă, într-un schimb amânat, cedarea proprietății la care s-a renunțat și achiziționarea proprietății de înlocuire trebuie să fie părți interdependente ale unei tranzacții integrate care constituie un schimb de proprietăți. Contribuabilii care se angajează în schimburi amânate utilizează, în general, facilitatori de schimb în cadrul unor acorduri de schimb în conformitate cu normele prevăzute în Regulamentul privind impozitul pe venit. .
Un schimb invers este ceva mai complex decât un schimb amânat. Acesta implică achiziționarea unei proprietăți de înlocuire prin intermediul unui deținător de titlu de acomodare la schimb, la care este parcată pentru cel mult 180 de zile. În timpul acestei perioade de staționare, contribuabilul dispune de proprietatea sa renunțată pentru a încheia schimbul.
Ce proprietate se califică pentru un schimb similar?
Atât proprietatea renunțată pe care o vindeți, cât și proprietatea de înlocuire pe care o cumpărați trebuie să îndeplinească anumite cerințe.
Ambele proprietăți trebuie să fie deținute pentru a fi utilizate în cadrul unei activități comerciale sau al unei afaceri sau pentru investiții. Proprietatea utilizată în principal pentru uz personal, cum ar fi o reședință principală sau o a doua casă sau o casă de vacanță, nu se califică pentru tratamentul de schimb similar.
Ambele proprietăți trebuie să fie suficient de asemănătoare pentru a se califica drept „similar”. Proprietatea similară este o proprietate de aceeași natură, caracter sau clasă. Calitatea sau clasa nu contează. Majoritatea bunurilor imobiliare vor fi similare cu alte bunuri imobiliare. De exemplu, o proprietate imobiliară care este îmbunătățită cu o casă de închiriat rezidențială este similară cu un teren liber. O excepție pentru bunurile imobiliare este aceea că o proprietate din Statele Unite nu este similară cu o proprietate din afara Statelor Unite. De asemenea, îmbunătățirile care sunt transmise fără teren nu sunt de aceeași natură cu un teren.
Bunurile imobiliare și bunurile personale se pot califica amândouă ca proprietăți de schimb în temeiul Secțiunii 1031; dar bunurile imobiliare nu pot fi niciodată de aceeași natură cu bunurile personale. În cazul schimburilor de bunuri personale, normele referitoare la ceea ce se califică drept similar sunt mai restrictive decât cele referitoare la bunurile imobile. De exemplu, autoturismele nu sunt asimilabile cu camioanele.
În cele din urmă, anumite tipuri de bunuri sunt excluse în mod specific de la tratamentul prevăzut în secțiunea 1031. Secțiunea 1031 nu se aplică schimburilor de:
-
Impozite sau stocuri în comerț
-
Acțiuni, obligațiuni, sau bilete la ordin
-
Alte titluri de valoare sau datorii
-
Parteneriat
-
Certificate de fiducie
Care sunt limitele de timp pentru a finaliza un schimb similar amânat în conformitate cu secțiunea 1031?
În timp ce un schimb similar nu trebuie să fie un schimb simultan de proprietăți, trebuie să respectați două termene, altfel întregul câștig va fi impozabil. Aceste limite nu pot fi prelungite pentru nicio circumstanță sau dificultate, cu excepția cazului dezastrelor declarate la nivel prezidențial.
Prima limită este că aveți 45 de zile de la data la care vindeți proprietatea cedată pentru a identifica potențialele proprietăți de înlocuire. Identificarea trebuie să fie în scris, semnată de dvs. și livrată unei persoane implicate în schimb, cum ar fi vânzătorul proprietății de înlocuire sau intermediarul calificat. Cu toate acestea, nu este suficientă o notificare adresată avocatului, agentului imobiliar, contabilului sau altor persoane similare care acționează în calitate de agent al dumneavoastră.
Proprietățile de înlocuire trebuie să fie descrise în mod clar în identificarea scrisă. În cazul bunurilor imobiliare, aceasta înseamnă o descriere legală, o adresă stradală sau un nume care poate fi distins. Respectați orientările IRS pentru numărul maxim și valoarea proprietăților care pot fi identificate.
Cea de-a doua limită este că proprietatea de înlocuire trebuie să fie primită și schimbul trebuie finalizat în termen de cel mult 180 de zile de la vânzarea proprietății schimbate sau de la data scadentă (cu prelungiri) a declarației de impozit pe venit pentru anul fiscal în care a fost vândută proprietatea cedată, în funcție de care dintre acestea este mai devreme. Proprietatea de înlocuire primită trebuie să fie în mod substanțial aceeași cu proprietatea identificată în limita de 45 de zile descrisă mai sus.
Există restricții pentru schimburile amânate și inverse?
Este important de știut că preluarea controlului asupra numerarului sau a altor venituri înainte de încheierea schimbului poate descalifica întreaga tranzacție de la tratamentul de schimb similar și face ca TOATE câștigurile să fie impozabile imediat.
Dacă la încheierea schimbului se primesc numerar sau alte venituri care nu sunt bunuri similare, tranzacția se va califica în continuare ca fiind un schimb similar. Câștigul poate fi impozabil, dar numai în măsura în care veniturile care nu sunt bunuri similare.
O modalitate de a evita primirea prematură a numerarului sau a altor venituri este de a utiliza un intermediar calificat sau un alt facilitator de schimb pentru a păstra aceste venituri până la finalizarea schimbului.
Nu puteți acționa ca propriul facilitator. În plus, agentul dumneavoastră (inclusiv agentul sau brokerul imobiliar, bancherul sau brokerul de investiții, contabilul, avocatul, angajatul sau orice persoană care a lucrat pentru dumneavoastră în aceste calități în ultimii doi ani) nu poate acționa ca facilitator al dumneavoastră.
Aveți grijă la alegerea unui intermediar calificat, deoarece au existat incidente recente în care intermediarii și-au declarat falimentul sau au fost în imposibilitatea de a-și îndeplini obligațiile contractuale față de contribuabil. Aceste situații au avut ca rezultat faptul că contribuabilii nu au respectat termenele stricte stabilite pentru un schimb amânat sau inversat, descalificând astfel tranzacția de la amânarea câștigului în temeiul Secțiunii 1031. Câștigul poate fi impozabil în anul curent, în timp ce orice pierderi suferite de contribuabil ar fi luate în considerare în cadrul unor secțiuni distincte ale codului.
Cum se calculează baza noii proprietăți?
Este esențial ca dumneavoastră și reprezentantul dumneavoastră fiscal să ajustați și să urmăriți corect baza pentru a respecta reglementările din secțiunea 1031.
Câștigul este amânat, dar nu și iertat, într-un schimb similar. Trebuie să calculați și să țineți evidența bazei dvs. în noua proprietate pe care ați dobândit-o în cadrul schimbului.
Baza proprietății dobândite într-un schimb în temeiul Secțiunii 1031 este baza proprietății cedate, cu unele ajustări. Acest transfer de bază de la proprietatea cedată la proprietatea de înlocuire păstrează câștigul amânat pentru recunoașterea ulterioară. Un efect colateral este faptul că baza amortizabilă rezultată este, în general, mai mică decât cea care ar fi disponibilă în cazul în care proprietatea de înlocuire ar fi fost achiziționată în cadrul unei tranzacții impozabile.
Când proprietatea de înlocuire este vândută în cele din urmă (nu ca parte a unui alt schimb), câștigul inițial amânat, plus orice câștig suplimentar realizat de la achiziționarea proprietății de înlocuire, este supus impozitului.
Cum raportați la IRS schimburile similare din secțiunea 1031?
Trebuie să raportați un schimb la IRS pe formularul 8824, Like-Kind Exchanges (Schimburi similare) și să îl depuneți împreună cu declarația dumneavoastră de impozit pentru anul în care a avut loc schimbul.
Formularul 8824 solicită:
-
Descrierile proprietăților schimbate
-
Datele la care proprietățile au fost identificate și transferate
-
Toată relația dintre părțile implicate în schimb
-
Valoarea schimbului de proprietăți similare-natură și a altor bunuri primite
-
Câștig sau pierdere din vânzarea altor bunuri (altele decât cele în natură) cedate
-
Cash primit sau plătit; pasivele scutite sau asumate
-
Baza ajustată a proprietății similare cedate; câștigul realizat
Dacă nu respectați în mod specific regulile pentru schimburile similare, puteți fi tras la răspundere pentru impozite, penalități și dobânzi pentru tranzacțiile dumneavoastră.
Atenție la scheme
Taximetriștii ar trebui să fie atenți la persoanele care promovează utilizarea necorespunzătoare a schimburilor de bunuri similare. De obicei, aceștia nu sunt profesioniști în domeniul fiscal. Vânzările pot încuraja contribuabilii să facă schimburi de case de vacanță sau de locuințe secundare care nu se califică. Mulți promotori de schimburi similare se referă la acestea ca fiind schimburi „neimpozabile” și nu schimburi „cu impozit amânat”. De asemenea, contribuabilii pot fi sfătuiți să solicite un schimb în ciuda faptului că au intrat în posesia încasărilor în numerar din vânzare.
Contactați-ne pentru sfaturi de specialitate privind schimbul de proprietăți imobiliare în Bend Oregon. Consultați-vă întotdeauna cu contabilul dumneavoastră, precum și cu expertul imobiliar.
.