Legile de privilegii ale mecanicilor și furnizorilor de materiale din Arizona oferă protecție părților care furnizează forță de muncă, servicii profesionale, materiale, utilaje, instalații sau unelte pentru îmbunătățirea proprietății imobiliare. Scopul principal al legilor este de a-i proteja de pericolele neplății pe cei care au furnizat muncă sau materiale care sporesc valoarea proprietății altuia. Pe scurt, fiecare persoană sau companie care sporește valoarea proprietății altuia, cum ar fi un antreprenor în construcții, are posibilitatea de a pune un drept de retenție asupra proprietății pentru a se asigura că primește plata din partea proprietarului. Este important ca antreprenorii, subcontractorii și furnizorii de materiale să înțeleagă procesul, astfel încât să poată parcurge toți pașii necesari pentru a se proteja în mod corespunzător pe ei înșiși și drepturile lor de retenție. Respectarea strictă a fiecărei etape nu a fost întotdeauna cerută de instanțe, iar statutele privind privilegiile sunt, de obicei, interpretate în mod liber, însă, în unele cazuri, respectarea strictă este absolut necesară. Astfel, în general, nu este înțelept să vă riscați drepturile prin respectarea necorespunzătoare a legii atunci când este relativ ușor să respectați strict legea. Stabilirea și respectarea celor mai bune practici în cadrul afacerii dvs. vă va ajuta să vă protejați drepturile de retenție și capacitatea de a fi plătit. Acest articol vă va conduce prin procesul de bază al dreptului de retenție, astfel încât cadrul juridic să poată fi înțeles și să se poată dezvolta cele mai bune practici. Acest articol nu se dorește a fi o explicație exhaustivă a legii privind privilegiile din Arizona și a complexității sale; de fapt, cu siguranță nu ar trebui să înlocuiască un sfat juridic specific în cazul în care vă confruntați cu probleme sau întrebări legate de privilegii. În cazul în care aveți îndoieli, solicitați ajutor juridic competent înainte de a fi prea târziu.
Proiecte protejate – În Arizona, privilegiile mecanicilor și ale meșteșugarilor se aplică numai proiectelor de construcții private, nu și proiectelor de proprietate publică, cum ar fi școlile sau drumurile. Persoanele și companiile care furnizează forță de muncă sau materiale pentru un proiect de construcții publice nu au drepturi de retenție, dar, în schimb, sunt de obicei protejate de garanții de plată și de bună execuție specifice proiectului. Există, de asemenea, limitări care implică locuințele ocupate de proprietari.
Persoane protejate – În general, fiecare persoană care furnizează forță de muncă, servicii profesionale, materiale, utilaje, instalații sau unelte în construcția, modificarea sau repararea unei clădiri sau a unei alte îmbunătățiri structurale are dreptul de a solicita un drept de retenție. Cu toate acestea, există mai multe limitări specifice faptelor la această afirmație generală:
- un furnizor care furnizează materiale unui alt furnizor probabil că nu are drepturi de retenție
- un subcontractant către un subcontractant probabil că nu are drepturi de retenție
- contractanții fără licență nu au drepturi de retenție în cazul în care a fost necesară o licență pentru a efectua lucrările efectuate
Dacă vă confruntați cu un scenariu care implică una dintre cele trei limitări, ar trebui să consultați imediat un avocat pentru a evalua scenariul specific și cursul de acțiune adecvat.
Notificare preliminară de 20 de zile – Pentru a înregistra în mod corespunzător un drept de retenție, legea din Arizona cere ca toate persoanele (altele decât cele care prestează muncă efectivă pentru salariu) să dea următoarelor persoane/entități o notificare preliminară scrisă de 20 de zile privind drepturile dumneavoastră de retenție:
- proprietarul (sau proprietarul reputat)
- antreprenorul general (sau antreprenorul general reputat)
- împrumutătorul de construcții (dacă există) și
- persoana cu care reclamantul a contractat
Astfel, un furnizor al unui subcontractant trebuie să trimită o notificare de 20 de zile subcontractantului, antreprenorului general, proprietarului și împrumutătorului de construcții.
Anunțul preliminar de 20 de zile este o înștiințare scrisă a unui potențial reclamant de ipotecă care se dă înainte de înregistrarea unei ipoteci de mecanic. Nu este un drept de retenție; în schimb, este pur și simplu ca și cum ar spune: „Este posibil să înregistrez mai târziu un drept de retenție asupra proprietății dacă nu sunt plătit”. Dacă mă plătiți în conformitate cu contractul nostru, nu voi depune niciodată o ipotecă”. Înștiințarea trebuie să respecte formele și procesele legale specifice.
Înștiințarea trebuie să fie transmisă în termen de 20 de zile de la momentul în care începeți prima dată lucrările sau livrați materiale sau echipamente în cadrul proiectului, pentru a vă proteja întreaga valoare a drepturilor și a plății. De fapt, notificarea „ajunge înapoi” și protejează 20 de zile înainte de trimiterea sa. Astfel, dacă începeți un proiect în ziua 1 și trimiteți notificarea înainte de ziua 21, sunteți protejat pentru toate lucrările și materialele livrate sau efectuate. Dacă ați trimis preavizul în ziua 35, preavizul se extinde cu 20 de zile în urmă și vă protejează din ziua 15 încolo. Drepturile dvs. de gaj și, prin urmare, capacitatea de a solicita plata lucrărilor și a materialelor prin intermediul legilor privind gajurile, în zilele 1-14 sunt pierdute. Acordarea acestei notificări este o cerință absolută pentru a vă putea aplica ulterior drepturile de retenție.
Câțiva antreprenori și subcontractori ezită să trimită aceste notificări; de teamă că vor supăra clientul sau antreprenorul general. Această teamă, însă, este deplasată. După cum s-a menționat mai sus, notificarea nu este un drept de retenție. Nu este o amenințare de a depune un drept de retenție. De asemenea, nu transmite mesajul că nu aveți încredere în client sau în antreprenorul general. Mesajul pe care îl transmite este că știți legea și doriți să vă asigurați că toată lumea o respectă. Asta este tot. Orice antreprenor general, subcontractant și client cu experiență se așteaptă ca dumneavoastră să dați notificările preliminare de 20 de zile. De fapt, neacordarea unei astfel de notificări poate transmite un mesaj propriu: că nu sunteți sofisticat și că nu cunoașteți elementele de bază ale legii.
Înregistrarea dreptului de retenție – Înregistrarea dreptului de retenție poate deveni necesară pentru a asigura plata dacă rămâneți neplătit prea mult timp după finalizarea proiectului. Dacă ați finalizat proiectul și nu ați fost plătit, înregistrarea unui drept de retenție ar trebui să fie luată în considerare cu promptitudine. Există cerințe temporale stricte care trebuie respectate pentru a vă menține drepturile de retenție. În general, „termenul limită” pentru înregistrarea unui drept de retenție este de 120 de zile de la finalizarea proiectului, cu excepția cazului în care o „Notificare de finalizare” a fost înregistrată în mod corespunzător de către antreprenorul general sau de către proprietarul proiectului la județ și v-a fost comunicată. „Finalizarea proiectului” înseamnă că întregul proiect este finalizat, nu doar partea individuală a unui subcontractant sau furnizor. Dacă nu ați fost plătit în termen de 50 de zile de la finalizarea proiectului și dacă a fost înregistrată o notificare de finalizare, ar trebui să vă consultați imediat cu un avocat pentru a vă asigura că vă mențineți drepturile de retenție și pentru a maximiza șansele de a primi plata. Dacă nu ați fost plătit în termen de 100 de zile de la finalizarea proiectului și nu a fost înregistrată o Notificare de finalizare, ar trebui să vă consultați cu un avocat pentru a vă asigura că vă mențineți drepturile de retenție și pentru a maximiza șansele de a primi plata.
Legile de retenție din Arizona sunt destul de tehnice, dar sunt ușor de respectat odată ce cunoașteți elementele de bază. Dacă știți ce proiecte sunt protejate, cine este protejat și care sunt cerințele legale, ar trebui să fie relativ ușor să vă protejați interesele în fiecare proiect în care sunteți implicat. Dacă doriți să discutați despre procesele de privilegii, dacă aveți întrebări sau dacă nu ați fost plătit după finalizarea unui proiect, nu ezitați să mă contactați la 480-344-4597 sau accesați davismiles.com pentru a solicita o consultație.
.