Copiii adulți pot obține dreptul de proprietate asupra unei locuințe, pot achiziționa o locuință mai scumpă mai devreme sau pot achiziționa o locuință mai scumpă decât și-ar putea permite în mod normal, prin utilizarea unui aranjament de finanțare cu capital propriu partajat prin care părinții sau alte rude participă la achiziționarea și la costurile de întreținere a unei locuințe folosite de copii ca reședință principală [Sec. 280A(d)(3)]. Proprietarul nerezident își închiriază partea sa de casă proprietarului rezident și obține beneficiile fiscale obișnuite ale închirierii bunurilor imobiliare, dacă sunt îndeplinite cerințele legale.
Din moment ce copilul nu deține 100% din casă, copilul este chiriaș în ceea ce privește partea de casă pe care nu o deține și închiriază acea parte de la rudă la o rată echitabilă de piață. Chiria echitabilă de piață plătită pentru partea din locuință pe care copilul nu o deține poate reflecta o reducere care ia în considerare faptul că copilul va avea mai multă grijă de locuință, deoarece este atât membru al familiei, cât și proprietar de acțiuni (a se vedea Bindseil, T.C. Memo. 1983-411).
În conformitate cu normele privind casele de vacanță, utilizarea personală a locuinței de către un copil sau de către o altă rudă a proprietarului proprietății este, în mod normal, atribuită proprietarului [Sec. 280A(d)(2)]. Astfel, utilizarea personală a proprietarului nerezident ar depăși, în mod normal, cea mai mare dintre 14 zile sau 10% din zilele de închiriere echitabile, ceea ce face ca locuința să fie tratată ca o casă de vacanță în care deducerile pentru închiriere sunt limitate la veniturile din închiriere. Cu toate acestea, există o excepție de la regula generală în cazul în care locuința este închiriată unui chiriaș pentru o chirie echitabilă pe piață și servește drept reședință principală a chiriașului [Sec. 280A(d)(3)(A)]. În cazul în care chiriașul deține o participație în proprietate, această excepție de la regula generală se aplică numai dacă închirierea se califică drept un aranjament de finanțare cu capital partajat [Sec. 280A(d)(3)(B)].
Un aranjament de finanțare cu capital partajat este un acord prin care două sau mai multe persoane dobândesc participații calificate în proprietatea unei unități de locuit, iar persoana (sau persoanele) care deține (dețin) una sau mai multe participații are (au) dreptul să ocupe locuința ca reședință principală și trebuie să plătească chirie celeilalte (celorlalte) persoane care dețin participații calificate [Sec. 280A(d)(3)(C)]. Un interes de proprietate calificat este definit ca un interes indivizibil pentru mai mult de 50 de ani în întreaga unitate de locuit și în orice teren aferent achiziționat în cadrul tranzacției la care se referă acordul de împărțire a capitalului [Sec. 280A(d)(3)(D)]. Nu este necesară deținerea efectivă a proprietății timp de cel puțin 50 de ani; adică, proprietatea poate fi înstrăinată înainte de trecerea a 50 de ani și totuși se califică.
Exemplu: M și L au convenit să îl ajute pe fiul lor, B, să își cumpere prima casă. Prețul total de achiziție este de 100.000 de dolari, constând într-un avans de 20.000 de dolari și o ipotecă de 80.000 de dolari. M și L plătesc jumătate din avans și efectuează jumătate din plata ipotecii în conformitate cu un acord de finanțare cu capital partajat cu B. B le plătește o chirie echitabilă pentru utilizarea a 50% din proprietate, stabilită la momentul încheierii acordului.
În cadrul acestui aranjament, B tratează proprietatea ca fiind reședința sa personală pentru impozit, deducând partea sa de 50% din dobânda ipotecară și din impozitul pe proprietate. Deoarece utilizarea sa nu este atribuită părinților săi, M și L, aceștia tratează proprietatea ca pe o chirie. Aceștia trebuie să raporteze chiria pe care o primesc de la B, dar își pot deduce cota de 50% din dobânda și impozitele ipotecare, cheltuielile de întreținere pe care le plătesc și amortizarea pe baza a 50% din baza amortizabilă a proprietății. În cazul în care proprietatea generează o pierdere fiscală, aceasta este supusă regulilor privind pierderile pasive (adică poate fi generată o pierdere; cheltuielile nu se limitează la venitul din chirie conform regulilor privind casele de vacanță).
Nota: Pentru proprietarul rezident, beneficiile fiscale ale proprietății unei locuințe ar putea să nu fie atât de semnificative pe cât se anticipa, deoarece deducerile proprietarului rezident pentru dobânda ipotecară și impozitele imobiliare se bazează pe procentul său de proprietate. Dar aranjamentul de partajare a capitalului propriu reduce cheltuielile în numerar ale proprietarului-rezident, ceea ce poate fi mai important decât economiile fiscale.
Atenție: Dacă se anticipează că proprietarul rezident (copilul) va cumpăra în cele din urmă participația proprietarului nerezident (de obicei, un părinte) și că închirierea va genera pierderi suspendate în conformitate cu normele privind pierderile pasive, trebuie să se acorde o atenție deosebită atunci când se convine asupra condițiilor de închiriere, deoarece pierderile pasive suspendate permise în mod normal la dispoziție nu sunt permise atunci când participația este vândută unei părți afiliate [art. 469(g)(1)(B)]. Pierderile pasive care altfel ar fi suspendate pot fi minimizate prin efectuarea unui avans mai mare care să reducă cheltuielile cu dobânda ipotecară sau prin perceperea unei chirii la capătul superior al intervalului rezonabil pentru valoarea participației care este închiriată proprietarului rezident.
Consiliu de planificare: Un dezavantaj al acordurilor de partajare a capitalului este că proprietarii nerezidenți nu se vor califica pentru excluderea câștigului din Sec. 121 la vânzarea reședinței. Rezultatul va fi un câștig impozabil pentru partea de câștig legată de închirierea presupusă. Câștigul poate fi, de asemenea, supus impozitului de 3,8% pe venitul net din investiții. Clienții ar trebui să ia în considerare garantarea sau co-semnarea ipotecii, în loc de coproprietatea directă, dacă excluderea câștigului potențial viitor este un aspect important. Acest lucru ar trebui să permită proprietarului-rezident să excludă toate câștigurile (până la 250.000 de dolari pentru contribuabilii singuri sau 500.000 de dolari pentru contribuabilii căsătoriți care depun o declarație comună). Dar acest lucru poate fi nepractic dacă rezidentul-proprietar are nevoie de numerar pentru un avans și/sau pentru plata ipotecii.
Acest studiu de caz a fost adaptat din PPC’s Guide to Tax Planning for High Income Individuals, ediția a 19-a (martie 2018), de Anthony J. DeChellis și Patrick L. Young. Publicat de Thomson Reuters/Tax & Accounting, Carrollton, Texas, 2017 (800-431-9025; tax.thomsonreuters.com).
.