Ce trebuie să știți pentru un schimb 1031 în California

Dacă sunteți în prezent proprietarul unei proprietăți de investiții, un schimb 1031 ar putea fi tranzacția imobiliară ideală pentru dvs. dacă doriți să achiziționați o altă proprietate în timp ce o vindeți pe cea actuală. Un schimb 1031 este un schimb cu impozit amânat care vă permite să amânați impozitul pe câștigurile de capital atâta timp cât achiziționați o altă proprietate „similară”. Acest mecanism de schimb este utilizat de unii dintre cei mai de succes investitori imobiliari și poate fi benefic într-o varietate de situații. Următorul este un ghid general pentru un schimb 1031 în California. Acesta include detalii despre ce este schimbul 1031, cum se efectuează schimbul și de ce schimbul ar putea fi benefic pentru dumneavoastră. Înțelegerea detaliilor complicate ale unui schimb 1031 ar trebui realizată cu ajutorul unui „Intermediar calificat”, care este o companie profesionistă terță parte care acomodează procesul de schimb și vă ajută să evitați să faceți greșeli critice care ar putea pune în pericol vânzarea dvs. avantajoasă din punct de vedere fiscal.

Ce este un schimb 1031?

Un schimb 1031 este un schimb care are loc atunci când vindeți o proprietate de investiții pentru a cumpăra o alta. Atunci când schimbați actuala dvs. proprietate de investiții cu o alta, vi se va cere, de obicei, să plătiți o sumă semnificativă de impozite pe câștigul de capital. Cu toate acestea, dacă această tranzacție se califică drept un schimb 1031, puteți amâna aceste impozite pe termen nelimitat. Acest lucru le oferă investitorilor posibilitatea de a se muta într-o altă clasă de proprietăți imobiliare și/sau de a-și schimba orientarea către o nouă zonă fără a fi loviți de o povară fiscală mare.

Principalele cerințe pentru un schimb 1031 sunt: (1) trebuie să cumpere o altă proprietate de investiții „similară”; (2) proprietatea de înlocuire trebuie să fie de valoare egală sau mai mare; (3) trebuie să investească toate veniturile din vânzare (nu poate primi niciun „boot”); (4) trebuie să fie același deținător al titlului și același contribuabil; (5) trebuie să identifice noua proprietate în termen de 45 de zile; și (6) trebuie să cumpere noua proprietate în termen de 180 de zile.

Pentru a înțelege cât de benefic poate fi un schimb 1031, trebuie să știți ce este impozitul pe câștigurile de capital. În majoritatea tranzacțiilor imobiliare în care dețineți o proprietate de investiții pentru mai mult de un an, va trebui să plătiți un impozit pe câștigurile de capital. Acesta percepe în mod direct un impozit pe diferența dintre prețul de achiziție ajustat (prețul inițial plus costurile de îmbunătățire, alte costuri conexe și luarea în considerare a deprecierii) și prețul de vânzare al proprietății. Procentul care este impozitat pe câștigurile de capital depinde de tranșa de impozitare în care vă aflați. Schimbul 1031 este definit în secțiunea 1031 din codul IRS, de unde își trage și numele.

4 tipuri de schimburi imobiliare

Există patru tipuri de schimburi imobiliare pe care le puteți lua în considerare atunci când doriți să participați la un schimb 1031, care includ:

• Schimbul simultan
• Schimbul amânat
• Schimbul invers
• Schimbul de construcție sau de îmbunătățire

Schimbul simultan

Un tip de schimb 1031 este un schimb simultan, care are loc atunci când proprietatea pe care o vindeți și proprietatea pe care o achiziționați se încheie în aceeași zi una cu cealaltă. Rețineți că acest schimb trebuie să fie simultan pentru ca dumneavoastră să primiți beneficiile. Dacă închiderea oricăreia dintre proprietăți este întârziată pentru o perioadă scurtă de timp, schimbul ar putea fi descalificat, ceea ce înseamnă că va trebui să plătiți integral impozitul pe câștigurile de capital.

Un schimb simultan poate avea loc în trei moduri diferite. Primul tip de schimb simultan este cel în care faceți schimb de acte de proprietate cu proprietarul celeilalte proprietăți de investiții. Al doilea tip este un schimb cu trei părți, în care tranzacția dintre dumneavoastră și proprietarul celeilalte proprietăți de investiții este facilitată de o a treia parte numită Intermediar calificat. Intermediarii calificați vor structura întreaga tranzacție și au pregătire și experiență în gestionarea unor astfel de tranzacții. Fără ajutorul unui intermediar calificat, riscați să anulați schimbul 1031 și să suportați o povară fiscală mare.

Schimb întârziat

Un schimb întârziat este cu ușurință cel mai comun schimb 1031 pe care îl puteți face. Atunci când efectuați un schimb întârziat, veți putea să renunțați sau să vă vindeți proprietatea de investiții înainte de a cumpăra o altă proprietate de investiții. Acest lucru vă permite să utilizați fondurile provenite dintr-o vânzare pentru a achiziționa o altă proprietate. Acest tip de schimb nu poate avea loc până când nu v-ați comercializat proprietatea, nu ați obținut un cumpărător și nu ați executat contractul de vânzare-cumpărare finală. Un intermediar calificat va trebui apoi să fie angajat pentru a reține veniturile din vânzare până când vânzătorul va achiziționa o proprietate similară.

Aveți la dispoziție 45 de zile pentru a identifica o nouă proprietate și 180 de zile pentru a încheia tranzacția. În această perioadă, profiturile obținute din vânzarea proprietății dvs. de investiții anterioare vor fi păstrate într-un trust obligatoriu. Din nou, în timp ce vânzarea noii dvs. proprietăți trebuie finalizată în 180 de zile, veți avea la dispoziție doar 45 de zile pentru a găsi proprietatea de investiții pe care doriți să o cumpărați. Acest interval de timp vă oferă o anumită marjă de manevră în comparație cu un schimb simultan.

Schimb invers

Un schimb invers este unic în sensul că găsiți și cumpărați o proprietate de investiții înainte de a vă vinde actuala proprietate de investiții. Proprietatea dvs. actuală va fi apoi schimbată. Achiziționând în prealabil o nouă proprietate, puteți aștepta să vă vindeți proprietatea actuală până când valoarea de piață a proprietății crește.

Principala problemă cu acest tip de schimb este că tranzacția are loc, de obicei, cu 100 % în numerar. De asemenea, este important să înțelegeți că majoritatea băncilor nu oferă împrumuturi pentru schimbul invers. Rețineți că achiziționarea unei alte proprietăți prin acest schimb înseamnă că veți avea la dispoziție 45 de zile pentru a stabili la care dintre proprietățile dvs. de investiții actuale veți renunța. Veți avea apoi alte 135 de zile pentru a finaliza vânzarea.

Schimb de construcții sau îmbunătățiri

Un schimb de construcții sau îmbunătățiri este un tip de schimb care vă permite să aduceți îmbunătățiri proprietății înainte ca schimbul efectiv să aibă loc. Proprietatea va fi plasată la un intermediar calificat timp de 180 de zile, timp în care puteți utiliza capitalul de schimb pentru a face îmbunătățirile necesare. Cu toate acestea, există trei cerințe separate pe care trebuie să le îndepliniți dacă doriți ca toate câștigurile să fie scutite de impozite.

În primul rând, tot capitalul de schimb va trebui să fie cheltuit ca avans sau prin efectuarea de îmbunătățiri la proprietate în termen de 180 de zile. Contribuabilul va trebui să primească aceeași proprietate care a fost identificată în a 45-a zi, ceea ce înseamnă că aceasta nu se poate schimba semnificativ. Odată ce proprietatea este restituită contribuabilului, aceasta va trebui să fie la o valoare egală sau mai mare. Aceste îmbunătățiri trebuie să fie făcute în termen de 180 de zile.

Definiții de bază ale schimbului 1031

Ce este o proprietate similară?

Primăria pe care o obțineți trebuie să fie o „proprietate similară” pentru ca tranzacția să fie considerată un schimb 1031. Totuși, acesta este un termen larg, ceea ce înseamnă că proprietatea pe care o obțineți nu trebuie să fie exact aceeași cu cea la care ați renunțat. Aproape orice tip de proprietate imobiliară se poate califica pentru acest schimb. De exemplu, ați putea schimba un duplex cu o clădire de apartamente. Ambele proprietăți vor trebui să se afle în SUA.

Ce se califică drept proprietate pentru investiții?

Proprietatea trebuie să fie o proprietate de afaceri sau de investiții, ceea ce înseamnă că nu poate fi o proprietate personală. Casa dvs. nu se va califica pentru un schimb 1031. Cu toate acestea, o proprietate locativă unifamilială pe care o dețineți ar putea fi schimbată cu o proprietate locativă comercială.

Cum se determină valoarea egală sau mai mare în cadrul unui schimb?

Valoarea de capital și valoarea de piață a proprietății de investiții pe care o achiziționați va trebui să fie egală sau mai mare decât cea pentru care ați vândut proprietatea dvs. actuală. Dacă proprietatea dvs. are o ipotecă de 300.000 de dolari pe o casă de 1 milion de dolari, proprietatea pe care doriți să o achiziționați trebuie să valoreze cel puțin 1 milion de dolari și trebuie să aveți același raport (sau mai mare) al datoriei pe proprietate.

Ce este „boot”?

Termenul „boot” se referă la proprietatea neasemănătoare primită în cadrul unui schimb. De obicei, boot-ul este sub formă de numerar, datorie ipotecară sau bunuri personale primite în cadrul unui schimb. Dacă doriți ca schimbul dvs. să fie în întregime neimpozabil, nu puteți primi boot la vânzarea proprietății. Orice sumă pe care o primiți va fi impozitată.

Ce înseamnă același deținător de titlu / plătitor de impozit?

Numele și declarația de impozit care apar pe titlul de proprietate pentru proprietatea pe care o vindeți vor trebui să fie aceleași cu numele și declarația de impozit pe care le furnizați atunci când cumpărați o nouă proprietate. O excepție este permisă în cazul în care sunteți unicul membru al unei societăți cu răspundere limitată, în care proprietatea este trecută de la societate la dumneavoastră.

Fereastra de identificare de 45 de zile

Nu contează la ce tip de schimb 1031 luați parte, veți avea la dispoziție 45 de zile de la încheierea vânzării pentru a găsi până la trei proprietăți asemănătoare. Dacă identificați două sau trei proprietăți, valoarea lor totală trebuie să fie egală sau mai mare decât valoarea proprietății care se vinde.

Fereastra de achiziție de 180 de zile

După ce vă vindeți proprietatea actuală, veți avea la dispoziție 180 de zile pentru a achiziționa o proprietate de investiții înlocuitoare și pentru a finaliza schimbul 1031.

Începeți cu o tranzacție în cadrul Secțiunii 1031

Dacă simțiți că un schimb 1031 este potrivit pentru dumneavoastră, este esențial să știți ce faceți și să respectați toate regulile. Primul pas este întotdeauna să contactați un intermediar calificat care să vă ajute să vă gestionați schimbul. Indiferent dacă efectuați un schimb simultan sau un schimb amânat, proprietatea de investiții pe care alegeți să o cumpărați trebuie să fie similară cu proprietatea la care renunțați. De asemenea, este important să nu încercați să folosiți nicio proprietate personală în acest schimb. Rețineți că veți avea la dispoziție 45 de zile pentru a găsi o proprietate și 180 de zile pentru a finaliza schimbul. Orice întârziere a acestor termene vă poate face să plătiți impozite pe câștigurile de capital.

Ca investitor, aceste schimburi pot fi utile într-o varietate de moduri. Dacă doriți să vă diversificați activele cu o proprietate diferită sau doriți să achiziționați o proprietate care are randamente mai bine estimate, un schimb 1031 este un instrument excelent. De asemenea, ar putea fi util dacă în prezent gestionați proprietatea de investiții pe care o dețineți, dar ați prefera să achiziționați una care este deja gestionată. În timp ce acum ar trebui să înțelegeți cum să începeți o tranzacție în cadrul secțiunii 1031, acesta este un proces incredibil de complicat care vine cu multe obstacole pe care trebuie să le parcurgeți. Vă rugăm să contactați AB Capital pentru lista noastră de intermediari calificați de încredere.