Cerințe de bază
Dacă vă gândiți la un schimb în baza Secțiunii 1031 sau doriți să aflați mai multe despre cum funcționează un schimb, acesta este un loc bun pentru a începe să învățați. În niciun caz aceste informații nu sunt complete și, în toate cazurile, veți dori să vă consultați cu un consilier fiscal profesionist înainte de a începe un schimb.
Secțiunea 1031 din codul IRC are multe prevederi care trebuie respectate pentru a executa un schimb de succes. Următoarele subiecte reprezintă un subset al acestor dispoziții. Le prezentăm aici pentru a crea un punct de plecare în înțelegerea cerințelor de bază pentru executarea cu succes a unui schimb 1031 și pentru a prezenta posibilele probleme care ar putea întârzia sau descalifica un scenariu de schimb altfel acceptabil. Ca întotdeauna, solicitați din timp sfatul contabilului și/sau al consilierilor dvs. fiscali.
Proprietatea care se califică
Proprietatea la care renunțați („Proprietatea cedată”) trebuie să fie utilizată în cadrul comerțului/afacerii dvs. sau deținută pentru investiții, și nu pentru uz personal.
Proprietatea pe care intenționați să o achiziționați („Proprietatea de înlocuire”) trebuie, de asemenea, să fie utilizată în cadrul comerțului/afacerii dvs. sau deținută pentru investiții, și nu achiziționată pentru uz personal.
Proprietatea cedată și proprietatea de înlocuire nu trebuie să fie stocuri sau alte proprietăți care sunt deținute în principal pentru a fi revândute în cursul normal al afacerii („proprietăți de dealer”).
Diferirea impozitului
Pentru ca schimbul să fie 100% cu impozit amânat, prețul de achiziție al proprietății de înlocuire trebuie să fie egal sau mai mare decât prețul de vânzare al proprietății cedate, iar dumneavoastră nu trebuie să primiți numerar la încheierea vânzării proprietății cedate. Orice numerar sau altă proprietate „în natură diferită” primită în cadrul schimbului se numește „boot” și poate duce la un câștig impozabil. Datoria „veche” trebuie să fie înlocuită cu o datorie „nouă” sau cu numerar „nou”. Este posibil ca „boot”-ul primit să nu fie impozabil în totalitate dacă valoarea „boot”-ului primit este mai mică decât câștigul realizat în urma tranzacției sau dacă o anumită lege exceptează câștigul de la impozitare.
Finanțarea vânzătorului
Deși este posibilă în unele cazuri pentru o perioadă minimă de timp, finanțarea vânzătorului face ca tranzacția să fie mai complicată și, în multe cazuri, imposibilă.
Câștigurile din vânzare
Câștigurile din vânzarea proprietății cedate nu trebuie să fie primite efectiv sau constructiv de către dumneavoastră înainte de achiziționarea proprietății de înlocuire. Intermediarul trebuie să rețină aceste fonduri pentru a evita problemele de „primire implicită”.
Bunuri imobile vs. bunuri personale
Mobilierul, echipamentele, unele animale și alte bunuri personale transferate împreună cu proprietatea cedată sau cu proprietatea de înlocuire nu sunt „asemănătoare” cu bunurile imobile și vor fi tratate ca o cizmă, cu excepția cazului în care proprietatea dvs. de înlocuire include, de asemenea, mobilier, echipamente sau alte bunuri personale „asemănătoare”. În cazul în care este tratată ca un boot, atunci trebuie să plătiți un impozit pe valoarea sa.
Schimbări de nume și intenția de a deține
Titlul de proprietate al proprietății de înlocuire trebuie să fie preluat de către proprietarul identic al proprietății cedate. De exemplu, dacă John Smith vinde proprietatea cedată în cadrul schimbului, atunci John Smith trebuie să preia titlul de proprietate asupra proprietății de înlocuire, mai degrabă decât parteneriatul său, corporația, trustul sau fiul/fiica sa. Proprietatea de înlocuire trebuie să fie achiziționată cu intenția de a o deține. O înstrăinare în termen de un an sau doi de la primire poate pune sub semnul întrebării intenția de a păstra.
Consiliere fiscală și juridică
Compania Texas 1031 Exchange Company servește ca intermediar în cadrul schimbului și nu practică contabilitatea sau avocatura. Trebuie să vă bazați pe sfatul și consilierea consilierului dvs. fiscal și/sau a avocatului dvs. pentru această tranzacție de schimb.
Identificarea și achiziționarea proprietății de înlocuire
Trebuie să scrieți o scrisoare care să identifice toate proprietățile de înlocuire potențiale către The Texas 1031 Exchange Company sau către o parte adecvată la tranzacție în termen de 45 de zile de la transferul proprietății cedate.
Cumpărarea proprietății de înlocuire trebuie să fie finalizată în termen de 180 de zile de la transferul proprietății cedate. Legea permite câteva prelungiri (serviciul în caz de dezastru sau în zona de luptă). Orice proprietate achiziționată ca Proprietate de înlocuire trebuie să fie inclusă în scrisoarea de identificare de 45 de zile discutată mai sus.
Dacă identificați Proprietatea de înlocuire în perioada de identificare de 45 de zile și apoi cumpărați o parte, dar nu toată proprietatea pe care ați identificat-o fără restricții, atunci nu trebuie să retrageți fondurile rămase din contul de schimb până la încheierea perioadei de schimb de 180 de zile. Retragerea necorespunzătoare din contul de schimb distruge tranzacția. Astfel, pentru a fi în siguranță, fondurile nu trebuie să fie retrase până la expirarea perioadei de înlocuire sau până când nu au fost achiziționate toate proprietățile eligibile.
Îmbunătățiri aduse proprietății de înlocuire
Reparațiile sau îmbunătățirile aduse proprietății de înlocuire după ce primiți titlul de proprietate nu se iau în considerare ca parte din costul proprietății de înlocuire în scopul schimbului. În cazul în care sunt necesare reparații sau îmbunătățiri extinse și dacă aveți nevoie ca acest cost să fie reflectat ca fiind al Proprietății de înlocuire, atunci Proprietatea de înlocuire trebuie să fie cedată inițial deținătorului titlului de proprietate al locuinței de schimb calificat până la finalizarea reparațiilor. Pentru a fi incluse în schimb, îmbunătățirile trebuie să fi fost finalizate până în a 180-a zi a schimbului. Materialele plătite în avans sau costurile forței de muncă nu se califică. Există taxe suplimentare atunci când se fac îmbunătățiri ca parte a schimbului.
Bunuri similare
În ceea ce privește bunurile imobiliare, „bunurile similare” sunt definite ca fiind terenuri și orice lucru care este atașat permanent de acestea. De exemplu, o fermă poate fi schimbată cu un motel, o clădire de birouri sau un centru comercial. Valoarea de piață corectă a mobilierului din clădirea de birouri pe care o primiți nu este „similar-kind”, ci mai degrabă este considerată „cizmă” primită. Veți plăti impozit pe valoarea justă de piață a mobilierului primit, cu excepția cazului în care faceți, de asemenea, un schimb separat de proprietate personală prin cumpărarea de mobilier „similar”.
Termenul de raportare la IRS
Trebuie să raportați un schimb cu impozit amânat la Internal Revenue Service folosind formularul IRS 8824 (Like-Kind Exchanges), împreună cu declarația dumneavoastră de impozit pe venitul federal pentru anul fiscal în care vindeți proprietatea cedată. Trebuie să achiziționați Proprietatea de înlocuire înainte de a depune această declarație de impozit pe venit. Prin urmare, dacă nu ați achiziționat Proprietatea de înlocuire până la data de depunere a declarației pentru acel an fiscal (15 martie sau 15 aprilie pentru contribuabilii din anul calendaristic), atunci trebuie să solicitați o prelungire a termenului de depunere pentru anul fiscal în care ați vândut Proprietatea cedată.
Schimburi între părți afiliate
În majoritatea cazurilor nu puteți achiziționa Proprietatea de înlocuire de la o „parte afiliată” (membru de familie sau corporație controlată, parteneriat sau trust), așa cum este definit acest termen de Codul fiscal intern. Vă rugăm să ne contactați pe noi sau pe consilierul dumneavoastră fiscal pentru mai multe informații în cazul în care acest termen se aplică tranzacției dumneavoastră.
Informațiile de mai sus nu reprezintă consultanță fiscală sau juridică, ci sunt prezentate pentru informarea și luarea în considerare a dumneavoastră. Vă rugăm să vă consultați consilierul dvs. fiscal sau juridic pentru întrebări legate de realizarea schimbului dvs. 1031.
.