Când erați mai tânăr, casa dvs. era locul perfect. Curtea dvs. spațioasă din spate, umbrită de copaci, oferea copiilor dvs. locul unde să alerge, să râdă și să se joace. Bucătăria ta, împreună cu frigiderul tău complet aprovizionat, a oferit în permanență mese din belșug pentru a-ți hrăni familia în creștere. Sufrageria și sufrageria ta, dotate cu televizorul casei, au servit ca loc de întâlnire a familiei pentru a atrage fiecare membru din camerele lor individuale pentru a cultiva timpul de legare a legăturilor de familie.
În timpul acelor ani, este posibil să te fi gândit că ultimul lucru care ți-ar trece vreodată prin minte ar fi să părăsești casa pe care tu și familia ta o iubiți. Dar, pe măsură ce intrați la pensie și copiii dvs. au părăsit cuibul, s-ar putea să începeți să vă dați seama că preferați să îmbătrâniți într-o casă nouă care să se potrivească mai bine acestei etape din viața dvs.
De ce să cumpărați o casă nouă ca senior?
Poate că locuința care a servit perfect familiei dvs. în creștere în trecut pare acum prea mare pentru nevoile dvs. actuale. Faptul de a avea o casă cu mai multe niveluri, cu mai multe camere și o grădină imensă poate necesita acum mai multă muncă decât sunteți dispus să depuneți pentru a o întreține și, dacă sunteți la pensie, poate preferați să vă reduceți la o casă mai mică, mai ușor de gestionat. Sau poate că aveți nevoie de o locuință care să răspundă noilor nevoi fizice, cum ar fi o locuință cu un singur nivel, cu rampe sau balustrade și uși mai largi. Atracția unui climat mai cald poate fi atractivă sau poate că pur și simplu alegeți să vă mutați mai aproape de restul familiei. Oricare ar fi motivele, aveți la dispoziție o opțiune viabilă pentru a îmbătrâni într-o casă nouă în locul celei actuale.
HECM pentru cumpărare
La începutul anilor 1980, un nou produs de împrumut numit ipotecă inversă a fost aprobat pentru a fi asigurat de Administrația Federală a Locuințelor (FHA). Acest împrumut de capital propriu asigurat de guvern, mai exact numit Home Equity Conversion Mortgage (HECM), a fost dezvoltat exclusiv pentru persoanele în vârstă și a fost promulgat în 1988. Instrumentul financiar a devenit una dintre singurele metode care a permis proprietarilor seniori să aibă acces la o parte din capitalul propriu fără a fi nevoiți să își părăsească locuința sau să își mărească cheltuielile lunare. În 2008, împrumutul a evoluat pentru a include o nouă variantă care a permis proprietarilor seniori să beneficieze de aceleași avantaje ca și ipoteca inversă HECM tradițională, dar a adăugat și opțiunea de a achiziționa o casă nouă. Acest împrumut a fost numit HECM pentru achiziție și, cu tipul de finanțare pe care îl oferă, ar putea fi exact răspunsul pe care îl căutați.
Cum funcționează?
HECM pentru achiziție este o soluție care vă permite să realizați două obiective într-o singură tranzacție: să obțineți o reședință principală mai potrivită și să obțineți o ipotecă inversă. Acest lucru vă poate permite să economisiți bani, deoarece suportați un singur set de costuri de încheiere, deoarece consolidează două tranzacții financiare – cumpărarea unei locuințe și finanțarea acesteia cu un împrumut ipotecar inversat – într-o singură tranzacție.
Cu ipoteca inversă HECM for Purchase, împrumutatul oferă un avans folosind vânzarea locuinței anterioare sau alte economii. Capitalul propriu obținut prin plata avansului și valoarea noii locuințe este apoi utilizat pentru a calcula suma împrumutului ipotecar inversat. În timpul acestui proces, este posibil ca împrumutații să fie nevoiți să îndeplinească cerințele privind raportul împrumut/valoare cu un avans semnificativ și să furnizeze o verificare a veniturilor personale și a fondurilor. Toate sau o parte din fondurile de ipotecă inversă acoperă apoi costul rămas al locuinței, la fel ca în cazul unui credit ipotecar tradițional.
Beneficiul finanțării cu o ipotecă inversă este că, în loc să ramburseze împrumutul în fiecare lună, în timp, ca în cazul unui credit ipotecar tradițional, rambursarea ipotecii inverse este amânată până la scadența împrumutului (a se vedea Când este scadent un HECM pentru cumpărare? de mai jos). În acest fel, împrumutații seniori cu un venit fix pot finanța achiziția unei case noi fără povara de a fi nevoiți să facă plăți ipotecare lunare. Împrumutații sunt responsabili pentru plata impozitelor pe proprietate, a asigurării proprietarului și pentru întreținerea locuinței.
Alte informații importante despre HECM for Purchase
Tipuri de proprietăți eligibile
Casele unifamiliale și proprietățile existente cu patru unități sau mai puțin sunt de obicei eligibile pentru un HECM for Purchase, iar conform U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD), următoarele proprietăți nu sunt eligibile:
- Unități cooperatiste
- Reședințe nou-construite în cazul în care un certificat de ocupare sau echivalentul acestuia nu a fost emis de către autoritatea locală corespunzătoare
- Case de pensiuni
- Unități de cazare și mic dejun
- Case fabricate existente construite înainte de 15 iunie 1976; și
- Case prefabricate existente construite după 15 iunie 1976 care nu sunt conforme cu standardele de siguranță pentru construcția caselor prefabricate, după cum reiese din etichetele de certificare aplicate (de ex.g., plăcuța de date și eticheta de certificare HUD) și/sau nu au o fundație permanentă, așa cum se cere în Ghidul HUD privind fundațiile permanente pentru locuințele fabricate sau casele care sunt instalate sau au fost ocupate anterior pe un alt amplasament sau într-o altă locație.
Obligațiile împrumutatului
Obligațiile în cadrul HECM pentru cumpărare sunt aceleași ca și în cazul ipotecii inverse HECM tradiționale. Trebuie să continuați plățile pentru impozitele pe proprietate, asigurarea proprietarului de locuință, orice taxe de asociere a proprietarului de locuință și costul pentru întreținerea de bază a locuinței, pentru a evita neplata împrumutului.
Există unele aspecte ale HECM pentru achiziție care diferă de ipoteca inversă HECM tradițională. Deoarece ipotecile inverse sunt menite să ajute persoanele în vârstă să îmbătrânească la locul de trai, trebuie să vă mutați în noua locuință în termen de 60 de zile de la închidere, iar noua locuință trebuie să devină reședința dvs. principală.
Când este scadent HECM for Purchase?
Deși nu există o dată anume la care împrumutul HECM for Purchase este scadent, câteva evenimente pot face ca împrumutul să devină scadent și plătibil. Următoarele sunt astfel de evenimente care ar putea cauza scadența împrumutului:
- Ultimul debitor rămas sau soțul/soția neîmprumutat(ă) decedează sau părăsește locuința pentru a locui în altă parte pentru mai mult de 12 luni consecutive.
- Casa este vândută.
- Nu respectați obligațiile împrumutatului de menținere a plății impozitelor pe proprietate, a asigurării proprietarului, a taxelor asociației de proprietari și a reparațiilor de bază ale locuinței sau nu respectați alți termeni ai împrumutului.
Povestea reală a împrumutatului
Câțiva împrumutați folosesc acum acest produs de împrumut pentru a-i ajuta să își cumpere casa. Pentru Andy și Beatrice Hollimon, împrumutați de American Advisors Group, împrumutul HECM pentru cumpărare i-a condus la noua lor casă superbă: o casă de 2.000 de metri pătrați, cu trei dormitoare, în Lake Worth, Florida.
„Am deținut casa noastră în St. Louis de ceva timp… și căutam să schimbăm locația pentru pensionare”, a împărtășit Andy Hollimon, în timp ce a explicat visul pe care el și soția sa îl împărtășeau de a scăpa de iernile reci din Midwest și de a se muta în sud, într-un climat mai temperat.
Cu ajutorul HECM pentru achiziție, soții Hollimon au reușit să își vândă vechea locuință și să cumpere o casă nouă în cadrul unei ipoteci inverse. Fără HECM pentru achiziție, costul casei lor de vis ar fi fost inaccesibil pentru ei. Acum, ei se bucură de noua lor viață fără plăți ipotecare lunare. Împrumutații rămân responsabili pentru plata impozitelor pe proprietate, a asigurării proprietarului și pentru întreținerea locuinței. Povestea lor a fost prezentată recent în Huffington Post.
Un beneficiu al unui împrumut ipotecar inversat HECM for Purchase este că vă permite să evitați să vă folosiți toate activele de pensionare pentru a cumpăra o casă nouă. De asemenea, vă puteți abține de la a utiliza venitul dvs. lunar fix pe o plată lunară de ipotecă, ceea ce este tipic pentru ipotecile tradiționale. Cu un HECM for Purchase, împrumutații au acces la un instrument financiar care îi ajută să: evite epuizarea activelor, să achiziționeze o locuință mai potrivită și să îmbătrânească acolo fără plăți ipotecare lunare. Împrumutații sunt responsabili pentru plata impozitelor pe proprietate, a asigurării proprietarului și pentru întreținerea locuinței. Pentru mai multe informații despre modul în care acest instrument financiar ar putea funcționa pentru dumneavoastră, contactați un profesionist de ipotecă inversă HECM for Purchase al American Advisors Group la numărul 1-888-998-3147.
Surse:
Wargo, Buck. „Un cuplu din St. Louis folosește ipoteca HECM pentru a cumpăra casa de vis din Florida”. NP. 28 iunie 2015. Web. 8 iulie 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
„Buy a Home with a Reverse Mortgage” (Cumpărați o casă cu o ipotecă inversă). Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 iunie 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
„Buying a House with a HECM Reverse Mortgage” (Cumpărarea unei case cu o ipotecă inversă HECM). MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24 iunie 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
„HECM for Purchase Frequently Asked Questions”. HUD.gov. Departamentul pentru locuințe și dezvoltare urbană al SUA. NP. ND. Web. 23 iunie 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. „Folosiți o ipotecă inversă pentru a cumpăra o casă?”. BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 iunie 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
„Vânzarea HECM pentru cumpărare”. ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 iunie 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html