Ein 1031 Exchange ist eine Möglichkeit, die Steuerpflicht für Einkünfte aus dem Verkauf von Immobilien aufzuschieben, wenn Sie beabsichtigen, die Einkünfte innerhalb eines bestimmten Zeitraums in einen anderen Immobilienerwerb zu reinvestieren. Die Verwendung des Wortes „Tausch“ ist wahrscheinlich etwas verwirrend, denn es handelt sich nicht um eine Transaktion, bei der Sie Ihr Eigentum gegen das einer anderen Person tauschen.
Wenn Sie die von der IRS in Abschnitt 1031 festgelegten Regeln und Verfahren befolgen, bedeutet dies, dass Gewinne, die Sie beim Verkauf der ursprünglichen Immobilie erzielen, nicht sofort als Kapitalgewinne besteuert werden. Dies liegt daran, dass der Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie (die so genannte „aufgegebene Immobilie“) und der Erwerb einer neuen Immobilie (die so genannte „Ersatzimmobilie“) als Tausch betrachtet wird.
Sie können diese Steuern aufschieben, solange Sie den Tausch jedes Mal fortsetzen, wenn Sie die Immobilie in Zukunft verkaufen. Die Steuern, von denen wir sprechen, sind insbesondere die Kapitalertragssteuer und die „Wiedererlangung“ einer zuvor vorgenommenen Abschreibung.
Erfolgreicher Tausch
Um alle steuerlichen Vorteile Ihrer Immobilientransaktion bei einem Tausch zu nutzen, müssen Sie das richtige Verfahren einhalten, das Folgendes umfasst:
- Erstellung der Tauschunterlagen und Einschaltung eines qualifizierten Vermittlers (QI) vor dem Verkauf Ihrer bestehenden Immobilie.
- Verkauf der bestehenden oder aufgegebenen Immobilie – beim Abschluss wird der Verkaufserlös an den QI (nicht an den Immobilieneigentümer) übergeben, um die Vorschriften von Abschnitt 1031 für den Tausch einzuhalten.
- Bestimmung einer Ersatzimmobilie, die alle Anforderungen eines gleichartigen Tauschs erfüllt. Sie müssen dies innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens gemäß den bestehenden Tauschregeln tun.
- Kauf der Ersatzimmobilie innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens, wie in den Tauschregeln dargelegt. Der QI zahlt den Erlös direkt an den Verkäufer der Ersatzimmobilie, um die IRS-Bestimmungen zu erfüllen, und Sie erhalten die Urkunde.
Es gibt noch andere Arten von Tauschgeschäften, einschließlich des umgekehrten Tauschs, des Austauschs von Verbesserungen und des Austauschs von persönlichem Eigentum. Es ist wichtig, mit einem erfahrenen QI zusammenzuarbeiten, damit die Transaktionen reibungslos abgewickelt werden und Sie alle steuerlichen Vorteile der Transaktion nutzen können.
Kapitalertragssteuer
Wenn Sie Ihre Immobilie mit Verlust verkaufen, wäre ein 1031-Austausch nicht die richtige Option für Sie, da es keine Gewinne zu schützen gibt; wenn Sie Ihre Immobilie jedoch zu einem höheren Preis als beim Erwerb verkaufen, kann ein 1031-Austausch Ihnen die Steuern ersparen, die Sie normalerweise auf den Gewinn zahlen müssten. Dies kann zu erheblichen Einsparungen führen!
Da die Reinvestition der Einkünfte aus einem Immobilienverkauf gut für die Wirtschaft ist, hat die Regierung (siehe IRS-Code zum 1031-Tausch) dieses Steuersparmodell als Anreiz für die sofortige Reinvestition der Erlöse zugelassen.
Abschreibung Wiederaufnahme
Die Abschreibung gilt nicht, wenn Sie ein Grundstück verkaufen. Die Abschreibung ist eine vom Finanzamt genehmigte Abschreibung (siehe IRS-Publikation zur Abschreibung) oder ein Abzug von Ihrem Jahreseinkommen, der sich nach dem Gesamtwert Ihrer Immobilie abzüglich des Wertes des darunter liegenden Grundstücks richtet. Damit erkennt die Regierung an, dass sich Ihr Gebäude im Laufe der Zeit durch normale Abnutzung verschlechtert.
Zum Beispiel: Sie kaufen ein Mietshaus für 100.000 Dollar (siehe IRS-Publikation zur Abschreibung von Mietobjekten). Es wird festgestellt, dass der Bodenwert unter dem Haus 20.000 $ beträgt. Sie können die 80.000 $ in Ihrer Steuererklärung über die nächsten 27½ Jahre jedes Jahr ein wenig abschreiben (ja, das ist eine seltsame Zahl – fragen Sie mich nicht, wie sie darauf gekommen sind).
Die Abschreibungsberechnung
Kaufpreis – Grundstückswert = Gebäudewert
$100.000 – $20.000 = $80.000
Gebäudewert geteilt durch 27 ½ = Jährlicher Abschreibungsabzug vom Einkommen
$80.000 ÷ 27 ½ = $2.909/Jahr Abzug
Sie ziehen nun $2.909/Jahr von Ihrem steuerpflichtigen Einkommen ab. Spulen Sie 10 Jahre zurück, und Sie haben in diesem Zeitraum insgesamt 29.090 $ von Ihrem zu versteuernden Einkommen abgezogen. Nun verkaufen Sie Ihre Immobilie für 150.000 $. Wenn Sie keinen 1031-Austausch vornehmen (was haben Sie sich dabei gedacht?), müssen Sie nicht nur Kapitalertragssteuer auf den Gewinn zahlen, sondern auch Steuern auf die gesamte Abschreibung, die Sie in den letzten 10 Jahren vorgenommen haben.
Qualifizierter Vermittler
Um einen rechtmäßigen Austausch durchzuführen, verlangt das Gesetz, dass ein unabhängiger Dritter als Vermittler fungiert. Der Vermittler wird auch als Qualified Intermediary, als qualifizierter Vermittler, bezeichnet:
- Erstellt die Tauschdokumente
- Hält die Tauschgelder (den Erlös aus dem Verkauf)
- Gewährleistet die Einhaltung der Anforderungen des IRS-Abschnitts 1031 für den Tausch
- Koordiniert sich mit Ihrem Immobilienmakler, Rechtsberater, Steuer- und Rechtsberater
- Kommuniziert ständig mit Ihnen und informiert Sie über alle Fristen
- Unterstützt Sie bei der Suche nach einer geeigneten Ersatzimmobilie
Nachdem Sie nun mehr über den Tauschvorgang wissen, können wir mit der Arbeit beginnen. Setzen Sie sich mit uns in Verbindung, und wir helfen Ihnen gerne auf jede erdenkliche Weise.
Was ist Abschnitt 1031 des IRC?
Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code ermöglicht es einem Eigentümer einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, diese auszutauschen und die Zahlung von Kapitalertragssteuern auf Bundes- und Landesebene (bis zu 15 % auf Bundesebene, 25 % Abschreibungsrückerstattung und anwendbare Steuern auf Landesebene) aufzuschieben, wenn er eine „gleichwertige“ Immobilie erwirbt, die den Regeln und Vorschriften des Internal Revenue Code entspricht. Auf diese Weise können Investoren den gesamten Verkaufserlös nutzen, um in wertvollere Immobilien zu investieren, den Cashflow zu erhöhen, in andere Immobilien zu diversifizieren, die Verwaltung zu reduzieren oder den Bestand zu konsolidieren.
Was ist eine „gleichartige“ Immobilie?
Es herrscht Verwirrung darüber, welche Art von Immobilien für einen §1031-Steueraufschub geeignet ist. Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code besagt, dass „Gewinne oder Verluste beim Tausch von Immobilien, die zur produktiven Nutzung in einem Gewerbebetrieb oder zu Investitionszwecken gehalten werden, erfasst werden, wenn diese Immobilien ausschließlich gegen Immobilien gleicher Art getauscht werden, die entweder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbebetrieb oder zu Investitionszwecken gehalten werden sollen.“ Zu den „gleichartigen“ Immobilien können unter anderem die folgenden gehören, sofern sie zu Investitionszwecken gehalten werden:
- Einfamilienhaus
- Doppelhaushälfte
- Wohnungen
- Gewerbeimmobilien
- Landwirtschaftsflächen
Zum Beispiel kann Rohland gegen ein Einfamilienhaus, eine Wohnung oder ein Gewerbegebäude getauscht werden. Grundstücke können überall in den Vereinigten Staaten getauscht werden.
Muss ein Tausch gleichzeitig erfolgen?
Nein, im Gegensatz zu dem, was sich manche Immobilieneigentümer vorstellen, ist ein § 1031-Steueraufschubtausch selten ein Tausch zwischen zwei Parteien. Bei den meisten Tauschgeschäften handelt es sich um einen zeitversetzten Tausch, bei dem der Tauscher 180 Tage zwischen dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie und dem Abschluss des Tauschgeschäfts hat. Er muss die potenzielle(n) Ersatzimmobilie(n) innerhalb von 45 Kalendertagen nach Abschluss der aufgegebenen Immobilie ermitteln.
Wann ist ein § 1031-Tausch anwendbar?
Er ist immer dann anwendbar, wenn ein Immobilieneigentümer beabsichtigt, eine Immobilie zu VERKAUFEN, die nicht sein Hauptwohnsitz ist (und unter die Definition des Begriffs „gleichartig“ fällt), und plant, innerhalb von 180 Kalendertagen nach dem Abschluss der aufgegebenen Immobilie eine andere „gleichartige“ Immobilie zu KAUFEN.
Die Voraussetzung für jeden Tausch ist ein kompetenter und erfahrener qualifizierter Vermittler. 1031 Exchange Place ist die Stelle, die den Tauschvorgang von Anfang bis Ende strukturiert, begleitet und dokumentiert.