Eigentümer in Oregon, die die Kapitalertragssteuern beim Verkauf von Immobilien aufschieben möchten, können dies tun, indem sie einen Abschnitt 1031 Exchange Agreement abschließen, anstatt einen traditionellen Verkauf nach den Regeln des Internal Revenue Service durchzuführen. Um sicherzustellen, dass der 1031-Austausch den komplexen und sich ständig ändernden Vorschriften entspricht, und um die Gelder und Eigentumsdokumente während des Austauschs zu schützen, müssen die Teilnehmer eines 1031-Austauschs einen qualifizierten Vermittler (Qualified Intermediary, QI) beauftragen, um die Transaktion abzuschließen.
Die Rolle des QI ist die eines Vermittlers, d. h., der QI nimmt Titel und Gelder in Besitz und verteilt sie zu gegebener Zeit an die entsprechenden Parteien. Da ein QI in einer treuhänderischen Rolle handelt, haben viele Einzelstaaten zusätzlich zu den Bundesvorschriften Gesetze erlassen, die die Pflichten und Verantwortlichkeiten eines QI näher bestimmen. Oregon ist einer dieser Staaten; in Oregon wird ein qualifizierter Vermittler jedoch als Exchange Facilitator (EF) bezeichnet. Ihr EF wird Sie anleiten, um sicherzustellen, dass alle Regeln und Anforderungen eines 1031-Austauschs eingehalten werden.
Oregon House Bill 3484
Bei einem 1031-Austausch in Oregon regelt HB 3484 die Rolle eines EF. Nach HB 3484 ist ein EF verpflichtet, entweder eine Treuegarantie in Höhe von 1 Mio. $ zu unterhalten, bei einem Finanzinstitut Gelder oder unwiderrufliche Akkreditive im Wert von 1 Mio. $ zu hinterlegen oder als namentlicher Versicherter in einer Treuegarantie in Höhe von mindestens 1 Mio. $ aufgeführt zu sein. Eine Treuegarantie ist nicht erforderlich, wenn die Gelder auf einem qualifizierten Treuhandkonto (QEA) gehalten werden. Darüber hinaus muss ein EF jederzeit eine Police für Fehler und Unterlassungen in Höhe von mindestens 250.000 $ unterhalten oder Gelder oder unwiderrufliche Akkreditive auf einem Finanzkonto in Höhe von mindestens 250.000 $ hinterlegen. Die EF muss nicht lizenziert oder registriert sein.
Neben der Aufrechterhaltung eines angemessenen Niveaus von Fonds, Anleihen, der Verwendung einer QEA oder Versicherungspolicen, muss eine EF in Oregon auch nur Investitionen mit Kundengeldern tätigen, die „einen umsichtigen Investor-Standard erfüllen und die Investitionsziele der Liquidität und der Erhaltung des Kapitals erfüllen.“ Obwohl es auch andere Situationen geben kann, die einen Verstoß gegen den Standard des umsichtigen Anlegers darstellen, besagt HB 3484 ausdrücklich, dass der Standard des umsichtigen Anlegers verletzt wird, wenn der EF wissentlich Gelder mit dem Betriebskonto des QI vermischt oder wenn der EF Gelder an jemanden verleiht oder anderweitig an jemanden überträgt, der mit dem EF verbunden oder verwandt ist, mit Ausnahme des Exchange Accommodator Titleholder, der im umgekehrten oder aufgeschobenen Verbesserungsaustausch verwendet wird.
Außerdem besagen die 1031-Tauschregeln in Oregon, dass Gelder nicht der Pfändung oder Vollstreckung von Forderungen gegen die EF unterliegen und die EF darf keine Gelder auf einem Finanzkonto im Namen eines Kunden halten, es sei denn, der Kunde hat die Gelder der EF anvertraut.
Neben den Pflichten und Verantwortlichkeiten einer EF in Oregon gibt es eine Reihe von Dingen, die einer EF verboten sind, einschließlich:
- Eine falsche Aussage oder falsche Darstellung zu machen, um einen Kunden in die Irre zu führen
- Nicht innerhalb einer angemessenen Zeitspanne über Gelder oder Eigentum Rechenschaft abzulegen
- Ein Verhalten an den Tag zu legen, das Betrug oder Unredlichkeit darstellt oder ein Verbrechen zu begehen, das Betrug, falsche Darstellung, Täuschung beinhaltet, Unterschlagung, Veruntreuung von Geldern, Raub oder Diebstahl
- Seine vertraglichen Pflichten nicht erfüllen
Wenn ein EF seine Pflichten nicht erfüllt oder gegen eine der Bestimmungen von HB 3484 verstößt, hat ein geschädigter Kunde ein Klagerecht auf die vom EF zu haltenden Kautionen oder Einlagen. Jegliche Klage gegen einen EF muss vor dem zuständigen Bezirksgericht von Oregon eingereicht werden.
Clawback Provision
Eine „Clawback“-Steuer wird auf den Gewinn des in Oregon aufgegebenen Grundstücks erhoben, wenn ein Ersatzgrundstück außerhalb des Staates verkauft wird. Für Steuerzahler, die Immobilien in Oregon verkaufen und durch Immobilien außerhalb des Staates ersetzen, verlangt Oregon von den Steuerzahlern, dass sie gemäß den Oregon Revenue Statute Sections 316.738 und 317.327 einen jährlichen Bericht beim Oregon Department of Revenue einreichen. Dies ist nur eine der vielen 1031-Austauschregeln in Oregon, die in der Regel nur ein qualifizierter Vermittler oder EF kennt.