1031 Tax Deferred Exchanges in Bend Oregon

Wenn Sie Geschäfts- oder Anlageimmobilien verkaufen und einen Gewinn erzielen, müssen Sie im Allgemeinen zum Zeitpunkt des Verkaufs Steuern auf den Gewinn zahlen. Abschnitt 1031 des IRC sieht eine Ausnahme vor und ermöglicht es Ihnen, die Zahlung der Steuer auf den Gewinn aufzuschieben, wenn Sie den Erlös im Rahmen eines qualifizierten Sachmitteltauschs in ähnliche Immobilien reinvestieren. Gewinne, die bei einem gleichartigen Tausch gemäß IRC Section 1031 aufgeschoben werden, sind steuerlich aufgeschoben, aber nicht steuerfrei.

Der Tausch kann ausschließlich gleichartiges Eigentum umfassen oder gleichartiges Eigentum zusammen mit Bargeld, Verbindlichkeiten und nicht gleichartigem Eigentum. Wenn Sie jedoch Bargeld, einen Schuldenerlass oder nicht gleichartiges Eigentum erhalten, können Sie im Jahr des Tauschs einen steuerpflichtigen Gewinn erzielen. Es kann sowohl ein aufgeschobener als auch ein erfasster Gewinn in derselben Transaktion anfallen, wenn ein Steuerpflichtiger gegen gleichartiges Eigentum von geringerem Wert tauscht.

Dieses Merkblatt, das 21. in der Reihe „Tax Gap“ (Steuerlücke), bietet Steuerpflichtigen zusätzliche Anleitungen zu den Regeln und Vorschriften für den aufgeschobenen Austausch von gleichartigem Eigentum.

Wer qualifiziert sich für den Section 1031-Tausch?

Eigentümer von Investitions- und Geschäftseigentum können sich für einen Section 1031-Aufschub qualifizieren. Einzelpersonen, C-Corporations, S-Corporations, Personengesellschaften (allgemein oder beschränkt), Gesellschaften mit beschränkter Haftung, Trusts und jede andere steuerpflichtige Einheit können einen Tausch von Geschäfts- oder Anlageimmobilien gegen Geschäfts- oder Anlageimmobilien gemäß Abschnitt 1031 vornehmen.

Welche verschiedenen Strukturen gibt es bei einem Abschnitt 1031-Tausch?

Um einen Abschnitt 1031-Tausch durchzuführen, muss ein Tausch von Immobilien stattfinden. Die einfachste Form des Section 1031 Exchange ist ein gleichzeitiger Tausch einer Immobilie gegen eine andere.

Der aufgeschobene Tausch ist komplexer, bietet aber mehr Flexibilität. Sie ermöglichen es Ihnen, eine Immobilie zu veräußern und anschließend eine oder mehrere gleichwertige Ersatzimmobilien zu erwerben.

Um die Voraussetzungen für einen Tausch nach Abschnitt 1031 zu erfüllen, muss ein aufgeschobener Tausch von dem Fall unterschieden werden, in dem ein Steuerpflichtiger einfach eine Immobilie verkauft und den Erlös zum Kauf einer anderen Immobilie verwendet (was eine steuerpflichtige Transaktion ist). Vielmehr müssen bei einem aufgeschobenen Tausch die Veräußerung der aufgegebenen Immobilie und der Erwerb der Ersatzimmobilie voneinander abhängige Teile einer integrierten Transaktion sein, die einen Tausch von Immobilien darstellt. Steuerpflichtige, die einen aufgeschobenen Tausch vornehmen, bedienen sich in der Regel eines Tauschvermittlers im Rahmen von Tauschvereinbarungen gemäß den Vorschriften der Einkommensteuerverordnungen.

Ein umgekehrter Tausch ist etwas komplexer als ein aufgeschobener Tausch. Es handelt sich um den Erwerb einer Ersatzimmobilie durch einen Tauschunterkunftsinhaber, bei dem sie für höchstens 180 Tage geparkt wird. Während dieser Parkzeit veräußert der Steuerpflichtige seine aufgegebene Immobilie, um den Tausch abzuschließen.

Welche Immobilien qualifizieren sich für einen gleichartigen Tausch?

Sowohl die aufgegebene Immobilie, die Sie verkaufen, als auch die Ersatzimmobilie, die Sie kaufen, müssen bestimmte Anforderungen erfüllen.

Beide Immobilien müssen für die Nutzung in einem Gewerbe oder Unternehmen oder für Investitionen gehalten werden. Immobilien, die in erster Linie für den persönlichen Gebrauch genutzt werden, wie z. B. ein Hauptwohnsitz, ein Zweitwohnsitz oder ein Ferienhaus, kommen für einen gleichartigen Tausch nicht in Frage.

Beide Immobilien müssen ähnlich genug sein, um als „gleichartig“ zu gelten. Eine gleichartige Immobilie ist eine Immobilie derselben Art, Beschaffenheit oder Klasse. Die Qualität oder Klasse spielt keine Rolle. Die meisten Immobilien sind gleichartig mit anderen Immobilien. So ist beispielsweise eine Immobilie, die mit einem Mietshaus bebaut ist, gleichartig mit einem unbebauten Grundstück. Eine Ausnahme für Immobilien ist, dass Immobilien innerhalb der Vereinigten Staaten nicht gleichartig mit Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten sind. Auch Einbauten, die ohne Grundstück übertragen werden, sind nicht gleichartig mit Grund und Boden.

Immobilien und persönliches Eigentum können beide als Tauschobjekte gemäß Abschnitt 1031 in Frage kommen; aber Immobilien können niemals gleichartig mit persönlichem Eigentum sein. Beim Tausch von persönlichen Gegenständen sind die Regeln für die Gleichartigkeit restriktiver als die Regeln für Immobilien. Ein Beispiel: Autos sind nicht gleichartig mit Lastwagen.

Schließlich sind bestimmte Arten von Immobilien ausdrücklich von der Behandlung nach Abschnitt 1031 ausgeschlossen. Abschnitt 1031 gilt nicht für den Tausch von:

• Inventar oder Handelsbestand
• Aktien, Anleihen, oder Schuldscheine
• Sonstige Wertpapiere oder Schulden
• Partnerschaftsanteile
• Treuhandzertifikate

Welche Fristen gelten für den Abschluss eines aufgeschobenen gleichartigen Austauschs nach Abschnitt 1031?

Ein gleichartiger Tausch muss zwar nicht mit einem gleichzeitigen Tausch von Immobilien einhergehen, doch müssen Sie zwei Fristen einhalten, da sonst der gesamte Gewinn steuerpflichtig ist. Diese Fristen können nicht verlängert werden, es sei denn, es handelt sich um eine vom Präsidenten erklärte Katastrophe.

Die erste Frist besteht darin, dass Sie ab dem Datum des Verkaufs der aufgegebenen Immobilie 45 Tage Zeit haben, um potenzielle Ersatzimmobilien zu ermitteln. Die Identifizierung muss schriftlich erfolgen, von Ihnen unterzeichnet und einer am Tausch beteiligten Person wie dem Verkäufer der Ersatzimmobilie oder dem qualifizierten Vermittler zugestellt werden. Eine Mitteilung an Ihren Rechtsanwalt, Immobilienmakler, Buchhalter oder ähnliche Personen, die als Ihr Vertreter handeln, ist jedoch nicht ausreichend.

Ersatzobjekte müssen in der schriftlichen Identifizierung eindeutig beschrieben werden. Im Falle von Immobilien bedeutet dies eine rechtliche Beschreibung, eine Straßenadresse oder einen unterscheidbaren Namen. Beachten Sie die IRS-Richtlinien für die maximale Anzahl und den maximalen Wert von Immobilien, die identifiziert werden können.

Die zweite Grenze besteht darin, dass die Ersatzimmobilie spätestens 180 Tage nach dem Verkauf der getauschten Immobilie oder dem Fälligkeitsdatum (mit Verlängerungen) der Einkommensteuererklärung für das Steuerjahr, in dem die aufgegebene Immobilie verkauft wurde, erhalten und der Tausch abgeschlossen werden muss, je nachdem, welcher Zeitpunkt früher liegt. Das erhaltene Ersatzgrundstück muss im Wesentlichen dasselbe sein wie das innerhalb der oben beschriebenen 45-Tage-Frist identifizierte Grundstück.

Gibt es Einschränkungen für den aufgeschobenen und den umgekehrten Tausch?

Es ist wichtig zu wissen, dass die Übernahme der Kontrolle über Bargeld oder andere Erlöse vor Abschluss des Tauschs dazu führen kann, dass die gesamte Transaktion von der Behandlung als gleichartiger Tausch ausgeschlossen wird und ALLE Gewinne sofort steuerpflichtig sind.

Wenn Bargeld oder andere Erlöse, die keine gleichartigen Gegenstände sind, bei Abschluss des Tauschs erhalten werden, kann die Transaktion dennoch als gleichartiger Tausch angesehen werden. Der Gewinn kann steuerpflichtig sein, aber nur in Höhe der Erlöse, die keine gleichartigen Vermögensgegenstände sind.

Eine Möglichkeit, den vorzeitigen Erhalt von Bargeld oder anderen Erlösen zu vermeiden, besteht darin, einen qualifizierten Vermittler oder einen anderen Tauschvermittler zu beauftragen, der diese Erlöse bis zum Abschluss des Tauschs verwahrt.

Sie können nicht selbst als Vermittler auftreten. Außerdem kann Ihr Vertreter (einschließlich Ihres Immobilienmaklers, Investmentbankers, Buchhalters, Rechtsanwalts, Angestellten oder jeder Person, die in den letzten zwei Jahren in dieser Eigenschaft für Sie gearbeitet hat) nicht als Vermittler auftreten.

Sein Sie vorsichtig bei der Auswahl eines qualifizierten Vermittlers, da es in jüngster Zeit Fälle gegeben hat, in denen Vermittler Konkurs angemeldet haben oder auf andere Weise nicht in der Lage waren, ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber dem Steuerzahler zu erfüllen. Diese Situationen haben dazu geführt, dass Steuerpflichtige die strengen Fristen für einen aufgeschobenen oder umgekehrten Tausch nicht einhalten konnten, wodurch die Transaktion von der Gewinnaufschiebung nach Abschnitt 1031 ausgeschlossen wurde. Der Gewinn kann im laufenden Jahr steuerpflichtig sein, während etwaige Verluste des Steuerpflichtigen in separaten Abschnitten des Gesetzbuchs berücksichtigt werden.

Wie berechnen Sie die Basis der neuen Immobilie?

Es ist entscheidend, dass Sie und Ihr Steuervertreter die Basis korrekt anpassen und verfolgen, um die Bestimmungen von Abschnitt 1031 einzuhalten.

Bei einem Tausch gleichartiger Güter wird der Gewinn aufgeschoben, aber nicht erlassen. Sie müssen Ihre Basis für das neue Eigentum, das Sie beim Tausch erworben haben, berechnen und verfolgen.

Die Basis der in einem Section 1031-Tausch erworbenen Immobilie ist die Basis der aufgegebenen Immobilie mit einigen Anpassungen. Durch diese Übertragung der Basis von der aufgegebenen auf die Ersatzimmobilie bleibt der aufgeschobene Gewinn für eine spätere Erfassung erhalten. Ein Nebeneffekt ist, dass die sich ergebende abschreibungsfähige Basis im Allgemeinen niedriger ist als die Basis, die verfügbar wäre, wenn die Ersatzimmobilie in einer steuerpflichtigen Transaktion erworben worden wäre.

Wenn die Ersatzimmobilie schließlich verkauft wird (nicht als Teil eines anderen Austauschs), ist der ursprüngliche aufgeschobene Gewinn sowie jeder zusätzliche Gewinn, der seit dem Kauf der Ersatzimmobilie realisiert wurde, steuerpflichtig.

Wie melden Sie Section 1031 Like-Kind Exchanges dem IRS?

Sie müssen einen Austausch dem IRS auf dem Formular 8824, Like-Kind Exchanges, melden und es zusammen mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr einreichen, in dem der Austausch stattgefunden hat.

Formular 8824 fragt nach:

• Beschreibungen der getauschten Immobilien
• Daten, an denen die Immobilien identifiziert und übertragen wurden
• Alle Beziehungen zwischen den Parteien des Tauschs
• Wert der erhaltenen gleichartigenNaturalien und anderer erhaltener Vermögensgegenstände
• Gewinn oder Verlust aus dem Verkauf anderer (nicht gleichartiger) Vermögensgegenstände, die aufgegeben werden
• Geld erhalten oder gezahlt; abgelöste oder übernommene Verbindlichkeiten
• angepasste Bemessungsgrundlage der aufgegebenen gleichartigen Vermögensgegenstände; realisierter Gewinn

Wenn Sie die Regeln für den Austausch gleichartiger Vermögensgegenstände nicht genau befolgen, können Sie für Steuern, Strafen und Zinsen auf Ihre Transaktionen haftbar gemacht werden.

Vorsicht vor Betrügereien

Steuerzahler sollten sich vor Personen in Acht nehmen, die für die missbräuchliche Verwendung von Sachmitteltauschgeschäften werben. In der Regel handelt es sich dabei nicht um Steuerfachleute. Verkaufsargumente können Steuerzahler dazu ermutigen, nicht qualifizierte Ferien- oder Zweitwohnungen zu tauschen. Viele Werber für den Tausch von Sachgütern bezeichnen diesen als „steuerfreien“ Tausch und nicht als „steueraufgeschobenen“ Tausch. Den Steuerpflichtigen kann auch geraten werden, einen Tausch zu beantragen, obwohl sie die Bareinnahmen aus dem Verkauf bereits in Besitz genommen haben.

Kontaktieren Sie uns für eine fachkundige Beratung zum Immobilientausch in Bend Oregon. Konsultieren Sie immer Ihren Buchhalter sowie Ihren Immobilienexperten.