11 wichtige Dinge, die Sie über den 1031-Tausch in Florida wissen sollten

Wenn Sie eine Anlage verkaufen und aus dem Verkauf einen Gewinn erzielen, unterliegt die Transaktion in der Regel einer Kapitalertragssteuer. Durch einen 1031-Austausch können Sie diese Steuern aufschieben, vorausgesetzt, Sie reinvestieren den gesamten Verkaufserlös in eine andere gleichartige Investition.

Der Name des 1031-Austauschs leitet sich von Kapitel 1031 des Internal Revenue Code (IRC) ab und bezieht sich in der Regel auf den Verkauf von Miet-, Ferien- oder Anlageimmobilien, kann aber auch den Verkauf von persönlichem Eigentum wie Flugzeugen, Yachten, Kunstwerken usw. umfassen. Dieser Artikel erklärt 11 wichtige Dinge, die Sie über den 1031-Austausch in Florida wissen müssen.

Wie Florida-Immobilieninvestoren von einem 1031-Austausch profitieren können

Wie bereits erwähnt, ermöglicht Ihnen ein 1031-Austausch, die Kapitalertragssteuern auf verkaufte Anlageimmobilien aufzuschieben, solange Sie den gesamten Erlös in eine andere Anlageimmobilie reinvestieren. Wie genau profitieren Sie als Immobilieninvestor in Florida davon?

Angenommen, Sie haben beim Verkauf einer Mietimmobilie einen Gewinn von 200.000 USD erzielt, für den Sie 70.000 USD an Kapitalertragssteuern zahlen müssen. Sie hätten dann nur noch 130.000 $ übrig, die Sie in eine andere Immobilie investieren könnten. Wenn wir davon ausgehen, dass Sie für die neue Immobilie eine Anzahlung von 25 % leisten müssen und das Verhältnis von Hypothek zu Wert 75 % beträgt, könnten Sie nur eine andere Immobilie mit einem Wert von 520.000 $ oder weniger erwerben.

Mit einem 1031-Tausch könnten Sie jedoch die Steuerschuld von 70.000 $ aufschieben, so dass Sie 200.000 $ in den Kauf einer Ersatzimmobilie reinvestieren könnten. Unter den gleichen Annahmen bezüglich der Anzahlung und des Verhältnisses von Hypothek zu Wert wie oben, wären Sie dann in der Lage, eine Ersatzimmobilie mit einem Wert von 800.000 $ zu erwerben, anstatt der Immobilie im Wert von 520.000 $, die Sie sich sonst leisten könnten.

Dieses Beispiel zeigt, dass Sie durch einen 1031-Tausch schneller Wohlstand aufbauen können, da Ihr gesamtes Geld für Sie arbeitet und nicht für die Steuern verwendet wird.

Ihre 1031-Immobilie muss für Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten worden sein

Um für einen 1031-Tausch in Frage zu kommen, muss die Immobilie, die Sie verkaufen, für Geschäfts- oder Investitionszwecke gehalten worden sein. Sowohl die verkaufte Immobilie als auch die Ersatzimmobilie müssen als gewerblich oder zu Anlagezwecken gehalten gelten. Ist dies nicht der Fall, kann das Finanzamt Ihren Tausch ablehnen.

Das heißt, dass eine breite Palette von Immobilien für einen 1031-Tausch zu Geschäfts- oder Investitionszwecken in Frage kommen kann, zum Beispiel:

1. Grundstücke – gelten immer als zu Investitionszwecken gehalten
2. Gewerbliche Immobilien – das bedeutet das Gebäude selbst, nicht das eigentliche Geschäft
3. Einkommenserzeugende Immobilien – eine Immobilie mit Vermietungsaktivitäten wäre einkommenserzeugend und würde daher für einen 1031-Tausch als zu Geschäftszwecken gehalten in Frage kommen.

Flips Don’t Usually Qualify

Alles, was einen 1031-Tausch betrifft, basiert auf langfristigen Investitionsabsichten. Wenn Ihr Ziel eher der sofortige Wiederverkauf als eine langfristige Investition ist, sind Sie möglicherweise kein guter Kandidat für einen 1031-Tausch.

Immobilien, die für den Wiederverkauf oder die Instandsetzung und den sofortigen Verkauf (Flip) gehalten werden, sind für einen 1031-Tausch nicht zu empfehlen, da das Finanzamt sie in der Regel als Inventar und nicht als Investitionen betrachtet. Es gibt jedoch einige Möglichkeiten, die diese Art von Immobilien für einen 1031-Tausch qualifizieren können:

1. Vermieten Sie die Immobilie zum Marktwert, um sie einkommenserzeugend zu machen
2. Behalten Sie die Immobilie mindestens ein Jahr und einen Tag lang, um den langfristigen Kapitalertragssteuersatz zu erreichen.

Es ist jedoch wichtig anzumerken, dass die Erfüllung dieser beiden Punkte allein nicht immer dazu führt, dass Ihr Fixer-Upper oder Flip für einen 1031-Austausch in Frage kommt. Möglicherweise müssen Sie auch andere Fakten und Umstände nachweisen, wie z. B. eine Vermietungshistorie und eine Abschreibung. Daher sollten Sie sich zunächst mit einem Wirtschaftsprüfer beraten, der Erfahrung mit 1031-Tauschgeschäften hat.

Ihr 1031-Tauschgeschäft muss gleichartige Immobilien umfassen

Um für ein 1031-Tauschgeschäft in Frage zu kommen, müssen sowohl die verkaufte Immobilie als auch die Ersatzimmobilie gleichartig sein. Dies kann für einige Investoren verwirrend sein, weil sie fälschlicherweise glauben, dass dies bedeutet, dass sie in dieselbe Art von Immobilie, die sie verkauft haben, reinvestieren müssen – z. B. eine Wohnimmobilie gegen eine andere Wohnimmobilie.

Das ist jedoch nicht der Fall. Ein gleichartiges Objekt kann jede Art von Immobilie sein. Sie können zum Beispiel eine Mietwohnimmobilie verkaufen und ein Grundstück kaufen, ein Grundstück verkaufen und ein Bürogebäude kaufen usw.

Andererseits können Sie keine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen und sie durch eine Immobilie ersetzen, die für den persönlichen Gebrauch bestimmt ist. Außerdem können Sie keine Immobilie in den Vereinigten Staaten verkaufen und dann Steuern aufschieben, indem Sie in eine ausländische Immobilie reinvestieren (oder umgekehrt).

Ferienhäuser und 1031 Exchanges

Das Finanzamt stellt in der Regel nicht in Frage, ob eine Wohn- oder Ferienimmobilie zu Geschäfts- oder Investitionszwecken gehalten wird, wenn bestimmte Voraussetzungen hinsichtlich des Eigentums und der Nutzung erfüllt sind. Diese Anforderungen lauten wie folgt:

1. Damit eine aufgegebene Immobilie die Voraussetzungen erfüllt, muss sie sich unmittelbar vor dem Tausch mindestens 24 Monate lang in Ihrem Besitz befunden haben. Ebenso muss eine Ersatzimmobilie nach dem Tausch mindestens 24 Monate lang in Ihrem Besitz gewesen sein.
2. Für alle 12 Monate der oben genannten qualifizierten Besitzdauer müssen Sie die Immobilie mindestens 14 Tage lang zum Marktwert an eine andere Partei vermietet haben. Sie können die Immobilie an ein Familienmitglied vermieten, wenn das Familienmitglied die Immobilie als Hauptwohnsitz nutzt und eine marktübliche Miete zahlt.
3. Sie dürfen die Immobilie nicht länger als 14 Tage oder 10 % der Tage, an denen die Immobilie vermietet war, für den persönlichen Gebrauch genutzt haben, je nachdem, welcher Wert höher ist.

Der Begriff Eigennutzung bezieht sich hier auf:

1. Die Nutzung durch Sie selbst, ein Familienmitglied oder eine andere Person, die ein Interesse an der Immobilie hat.
2. Die Nutzung durch eine Person, die die Immobilie im Rahmen einer Vereinbarung nutzt, die auch Ihnen eine gewisse Nutzung der Immobilie ermöglicht.
3. Die Nutzung durch eine Person, die für weniger als den Marktwert mietet. Ob eine Wohn- oder Ferienimmobilie zu einem angemessenen Marktwert vermietet wird, wird auf der Grundlage aller Tatsachen und Umstände bestimmt, die zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Mietvertrags vorlagen.

Eine Ferienimmobilie, die diese Anforderungen nicht erfüllt, kann dennoch für einen 1031-Tausch als aufgegebene Immobilie oder Ersatzimmobilie in Frage kommen, wobei natürlich alle anderen geltenden rechtlichen Anforderungen erfüllt werden müssen.

Sie müssen 100 % des Verkaufserlöses reinvestieren

Um einen 1031-Austausch zum Aufschub der gesamten Kapitalertragssteuer zu nutzen, müssen Sie 100 % des Geldes reinvestieren, das Sie aus dem Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie erhalten. Das bedeutet, dass die Kosten für die Ersatzimmobilie mindestens so hoch sein müssen wie der Nettoverkaufspreis der verkauften Immobilie.

Wenn Sie beispielsweise eine Eigentumswohnung am Strand für 250.000 Dollar verkauft haben, müssen Sie für einen gültigen 1031-Tausch mindestens 250.000 Dollar für den Kauf einer oder mehrerer Ersatzimmobilien ausgeben, solange die kombinierte Reinvestition mindestens so hoch ist wie der Nettoverkaufspreis der verkauften Eigentumswohnung.

Wenn Sie diese Grenze nicht erreichen, können Sie einen Teil des Verkaufserlöses für kleinere Verbesserungen an Ihrem Ersatzobjekt verwenden. Ähnlich verhält es sich, wenn Sie in ein unbebautes Grundstück reinvestieren und die Mittel für die Bebauung dieses Grundstücks zum Ausgleich Ihres Tauschs verwenden. (Siehe den unten erwähnten Bautausch)

Wenn Sie eine Ersatzimmobilie von geringerem Wert erwerben, können Sie nur einen teilweisen Tausch durchführen, und das nicht ausgegebene Geld wird zum geltenden Steuersatz besteuert.

Es ist auch wichtig zu wissen, dass der 1031-Tausch steuerlich aufgeschoben und nicht steuerfrei ist. Wenn Sie sich schließlich entschließen, Ihre Ersatzimmobilie zu verkaufen, müssen Sie die zuvor aufgeschobenen Steuern zahlen, es sei denn, Sie übertragen den Erlös in einen anderen 1031-Tausch.

Sie müssen einen qualifizierten Vermittler einschalten

Um mit einem 1031-Tausch erfolgreich Steuern aufzuschieben, dürfen Sie den Verkaufserlös Ihrer aufgegebenen Immobilie nicht anfassen. Stattdessen müssen Sie einen qualifizierten Vermittler beauftragen, der den Geldtransfer für Sie abwickelt, oder Sie riskieren, dass Ihr 1031-Tausch nicht anerkannt wird.

Die Zusammenarbeit mit einem qualifizierten Vermittler (QI), der auch als 1031-Vermittler, -Vermittler oder -Tauscher bezeichnet wird, ist für Ihren 1031-Tausch von entscheidender Bedeutung, da sie vom IRS für den erfolgreichen Abschluss einer Transaktion mit Steueraufschub verlangt wird.

Die Rolle des QI bei Ihrem 1031-Tausch ist wie folgt:

• Erstellung der für Ihren 1031-Tausch erforderlichen Dokumente
• Haltung und Sicherung Ihrer 1031-Verkaufserlöse zwischen dem Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie und dem Kauf Ihrer Ersatzimmobilie.
• Wir arbeiten eng mit Ihnen zusammen, um sicherzustellen, dass die erforderlichen Unterlagen ordnungsgemäß ausgefüllt und alle gesetzlichen Fristen eingehalten werden.
• Begleiten Sie den 1031-Tauschprozess und stellen Sie sicher, dass alle Voraussetzungen für einen gültigen 1031-Tausch erfüllt sind, so dass Sie Ihre Steuern stunden können.

Wer kann als qualifizierter Vermittler auftreten

Das IRC sagt nicht, wer als qualifizierter Vermittler für einen 1031-Tausch auftreten kann, aber es sagt Ihnen, wer nicht. Beispiele für Parteien, die nicht als QI auftreten können, sind:

• Ihr Rechtsanwalt
• Ihr CPA
• Ihr Immobilienmakler
• Ihr Arbeitgeber
• Ihr Angestellter
• Ihre Familienangehörigen

Das IRC soll sicherstellen, dass die Partei, die Ihre Erlöse hält, wirklich neutral ist und in keiner Beziehung zu Ihnen steht. Unterm Strich sollte Ihr QI also eine neutrale dritte Partei sein. Jeder, der innerhalb der letzten zwei Jahre eine Agentur- oder Treuhandbeziehung zu Ihnen unterhalten hat, ist automatisch von der Tätigkeit als Ihr QI ausgeschlossen.

Die 1031 Exchange Deadlines

Sie haben 180 Kalendertage ab dem Tag, an dem der Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie abgeschlossen wird, um Ihre Ersatzimmobilie zu erwerben. Sie haben jedoch nur 45 Kalendertage Zeit, um potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren, die Sie erwerben möchten, und diese Liste formell bei Ihrem QI einzureichen.

Es gibt weder für die 45-tägige Identifizierungsfrist noch für die 180-tägige Abschlussfrist Ausnahmen oder Verlängerungen. Wenn Sie eine dieser Fristen versäumen, wird Ihr 1031-Austausch nicht anerkannt.

Identifizierung von Ersatzimmobilien in Ihrem 1031-Austausch

Es gibt drei Regeln, die bestimmen, wie Sie potenzielle Ersatzimmobilien, die Sie in einem 1031-Austausch erwerben möchten, identifizieren können:

1. Die 3-Eigentums-Regel – erlaubt es Ihnen, drei Immobilien von beliebigem Wert als potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren.
2. Die 200%-Regel – erlaubt es Ihnen, mehr als drei potenzielle Kaufobjekte zu identifizieren, aber ihr Gesamtwert darf 200% des Verkaufspreises Ihrer aufgegebenen Immobilie nicht überschreiten.
3. Die 95%-Regel – erlaubt es Ihnen, eine beliebige Anzahl von Objekten beliebigen Wertes zu identifizieren, aber Sie müssen 95% der identifizierten Gesamtsumme abschließen.

Sie müssen für keines der Objekte, die Sie als potenzielle Ersatzobjekte identifizieren möchten, ein Treuhandkonto einrichten oder einen Vertrag haben. Sie müssen sie jedoch Ihrem QI innerhalb der 45-tägigen Frist formell benennen.

Nach Ablauf der 45-tägigen Benennungsfrist können Sie nur noch Immobilien erwerben, die Sie formell auf Ihrer 45-tägigen Liste benannt haben. Wenn Sie aus irgendeinem Grund nicht in der Lage sind, eine dieser Immobilien zu kaufen, wird Ihr Tausch nicht anerkannt, und Sie unterliegen der Kapitalertragssteuer auf den Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie.

Arten von 1031-Tauschgeschäften

Es gibt 4 grundlegende Arten von 1031-Tauschgeschäften, die von Immobilieninvestoren in Florida genutzt werden können:

1. Gleichzeitiger Tausch
2. Verzögerter Tausch
3. Umgekehrter Tausch
4. Bautausch

Gleichzeitiger Tausch

Bei einem gleichzeitigen Tausch schließt der Investor das Treuhandkonto für die verkaufte Immobilie und die Ersatzimmobilie am selben Tag. Ein gleichzeitiger Tausch ist die älteste Form des 1031-Tauschs. Vor 1991 waren die meisten 1031-Tauschgeschäfte simultane Tauschgeschäfte, bei denen ein Steuerpflichtiger direkt mit einem anderen Steuerpflichtigen tauschte.

Ein simultanes Tauschgeschäft funktioniert hervorragend, wenn Sie und eine andere Partei jeweils eine Immobilie besitzen, die der andere haben möchte. Wenn z. B. zwei Landwirte über Ackerland verfügen, das der andere haben möchte, können die beiden im Grunde genommen die Immobilien tauschen, in manchen Fällen sogar ohne Beteiligung eines QI oder einer anderen dritten Partei.

Zeitversetzter Tausch

Ein zeitversetzter Tausch, der auch als Vorwärts- oder Aufschubtausch bezeichnet wird, ist im Allgemeinen das, worauf man sich bezieht, wenn man über einen 1031-Tausch spricht, und ist die häufigste Art von 1031-Tausch. Bei einem verzögerten Tausch verkauft man an einem Tag eine qualifizierte Immobilie und erwirbt irgendwann innerhalb von 180 Tagen später eine qualifizierte Ersatzimmobilie.

Die meisten Leute strukturieren ihren 1031-Tausch als verzögerten Tausch, weil sie so die Zeit und die Flexibilität haben, die Immobilie, die sie aufgeben wollen, an eine Partei zu verkaufen und dann die gewünschte Ersatzimmobilie von einer anderen Partei zu erwerben.

Umgekehrter Tausch

Auf dem heutigen Immobilienmarkt kann es lange dauern, bis Sie Ihre derzeitige Immobilie verkaufen, aber Sie wollen sich die Gelegenheit nicht entgehen lassen, eine neue Immobilie zu erwerben, wenn der Preis stimmt. Ein umgekehrter Tausch kann es Ihnen ermöglichen, die Gelegenheit zu nutzen, wenn Sie ein großartiges Angebot sehen.

Ein umgekehrter Tausch kann außerdem nützlich sein, wenn Sie bereits ein Angebot für eine Ersatzimmobilie gemacht haben, aber die Immobilie, die Sie aufgeben wollen, sich nicht so schnell verkauft, wie Sie erwartet haben. Denn bei einem umgekehrten Tausch können Sie zunächst eine Ersatzimmobilie kaufen und dann später die Steuern auf den Verkauf der aufgegebenen Immobilie aufschieben, sofern diese innerhalb von 180 Tagen verkauft wird.

Ein umgekehrter Tausch kann ein außerordentlich wirksames Instrument für einen Investor sein, der sofort eine neue Immobilie kaufen muss. Da die Banken jedoch nicht immer Darlehen für den umgekehrten Tausch gewähren und Sie nicht über Geld aus dem Verkauf Ihrer aufgegebenen Immobilie verfügen (weil Sie sie noch nicht verkauft haben), ist ein umgekehrter Tausch in der Regel nur für diejenigen eine Option, die über viel Bargeld verfügen oder bereit sind, den Kauf über einen Kreditgeber mit harter Währung zu finanzieren. Aus diesem Grund macht der umgekehrte Tausch nur etwa 5 % aller 1031-Tausche aus.

Bautausch

Ein Bautausch, auch bekannt als Verbesserung oder Build-to-Suit-Tausch, kann es einem Investor ermöglichen, ein Grundstück zu kaufen und eine Ersatzimmobilie nach seinen eigenen Spezifikationen zu bauen, so dass er genau die Ersatzimmobilie erhält, die er braucht und will.

So funktioniert ein Bautausch:

Sie verkaufen die Immobilie, die Sie aufgeben wollen, und der Erlös wird an Ihren QI überwiesen. Dann finden Sie ein Grundstück oder eine Immobilie, die saniert werden muss, und handeln den niedrigsten Preis aus, den Sie bekommen können. Anstatt die Immobilie selbst zu erwerben, bevollmächtigen Sie stattdessen Ihren QI, die Immobilie für Sie zu erwerben.

Ihr QI hält dann das Eigentum an der Immobilie während der verbleibenden Zeit des Tauschzeitraums und verwendet den Rest Ihrer Tauschmittel, um den Bau oder die Verbesserungen an der Ersatzimmobilie zu bezahlen. Sobald die Bauarbeiten abgeschlossen sind, wird die verbesserte Immobilie an Sie als Ersatzimmobilie übertragen.

Ein Bautausch kann auch als umgekehrter Bautausch durchgeführt werden, wobei Ihr QI die Immobilie in Ihrem Namen erwirbt und mit den Verbesserungen beginnt, bevor Ihre aufgegebene Immobilie verkauft wurde.

Beraten Sie sich mit einem erfahrenen Immobilienmakler in Florida

Mit der richtigen Hilfe kann ein 1031-Tausch ein sehr einfacher Prozess sein und Ihnen den Vorteil bieten, dass Sie 100% Ihrer Kapitalertragssteuern aufschieben können. Dies wiederum ermöglicht es Ihnen, Ihr ganzes Geld für sich arbeiten zu lassen, so dass Sie schneller Wohlstand aufbauen können.