Alles, was Sie über die 1031-Tauschregeln wissen müssen – KW Utah – KW Utah

Wir verwenden runde Zahlen, lassen viele Variablen außer Acht und gehen der Einfachheit halber von einer Gesamtwertsteigerung von 20 % über jeden 5-Jahres-Zeitraum aus. Der erste Kauf wurde mit einer Anzahlung von 20 % getätigt, die dann in die zweite Immobilie reinvestiert wird usw.

Es gibt fünf gängige Arten des 1031-Tauschs, die von Immobilieninvestoren am häufigsten genutzt werden. Diese sind:

1. Verzögertes Tauschgeschäft, bei dem eine Immobilie verkauft – oder aufgegeben – wird und eine Ersatzimmobilie (oder -immobilien) innerhalb des zulässigen Zeitfensters erworben wird.

2. Verzögertes/gleichzeitiges Tauschgeschäft, bei dem die Ersatzimmobilie zum gleichen Zeitpunkt erworben wird, zu dem die aktuelle Immobilie verkauft wird.

3. Verzögertes umgekehrtes Tauschgeschäft, bei dem die Ersatzimmobilie erworben wird, bevor die aktuelle Immobilie aufgegeben wird.

4. Verzögerter Build-to-Suit-Tausch, bei dem die derzeitige Immobilie durch eine neue, dem Bedarf des Investors entsprechende Immobilie ersetzt wird.

5. Verzögerter/gleichzeitiger Build-to-Suit-Tausch, bei dem die Build-to-Suit-Immobilie erworben wird, bevor die derzeitige Immobilie verkauft wird.

Gemäß Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code sind gleichartige Tauschgeschäfte:

Zulässige gleichartige Immobilienarten für 1031-Tauschgeschäfte

Die Verwendung eines 1031-Tauschgeschäfts mit Steueraufschub erfordert eine Vorausplanung. Die drei wichtigsten 1031-Austauschregeln, die zu beachten sind, sind:

1. Die Ersatzimmobilie sollte mindestens den gleichen Wert haben wie die verkaufte

2. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert werden

3. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 180 Tagen erworben werden

Um einen 1031-Tausch optimal nutzen zu können, sollten Immobilieninvestoren eine Ersatzimmobilie identifizieren, sollten Immobilieninvestoren eine Ersatzimmobilie – oder -immobilien – finden, die den gleichen oder einen höheren Wert als die zu verkaufende Immobilie haben. Es gibt drei Möglichkeiten, dies zu tun:

• Bestimmen Sie bis zu drei Immobilien, unabhängig von ihrem Wert, oder

• Bestimmen Sie unbegrenzt viele Immobilien, solange der Gesamtwert 200 % der zu ersetzenden Immobilie nicht übersteigt, oder

• Unbegrenzte Anzahl von Immobilien identifizieren, solange der Wert der erworbenen Immobilien 95 % oder mehr der zu ersetzenden Immobilie beträgt

Gefürchtetes 45-Tage-Fenster für die Identifizierung und wie sich Vorausplanung auszahlt

180-Zeitfenster von 80 Tagen für den Erwerb der Ersatzimmobilie

1031-Austausch funktioniert auch mit hypothekarisch belasteten Immobilien

Hier ein Beispiel dafür, wie ein 1031-Austausch mit Steueraufschub in der Praxis funktioniert. Um die Dinge einfach zu halten, nehmen wir fünf Dinge an:

1. Die derzeitige Immobilie ist ein Mehrfamilienhaus mit einer Kostenbasis von 1 Mio. $

2. Der Marktwert des Gebäudes beträgt 2 Mio. $

3. Auf der Immobilie lastet keine Hypothek

4. Gebühren, die mit Tauschmitteln gezahlt werden können, wie z. B. Provisionen und Treuhandgebühren, wurden in die Kostenbasis eingerechnet Basis

5. Der Kapitalertragssteuersatz des Immobilieneigentümers beträgt 20 %

Verkauf von Immobilien ohne einen 1031-Tausch

Verkauf von Immobilien mit einem 1031-Tausch

• Kauf des Mehrfamilienhauses als Ersatzimmobilie im Wert von mindestens 2 Mio. $ und Aufschub der Zahlung der Kapitalertragssteuer von 200,000

• Kauf des zweiten Mehrfamilienhauses für $2.5 Millionen und Stundung der Kapitalertragssteuer in Höhe von $200.000

• Kauf des Einzelhandelszentrums für $1.5 Millionen und zahlen 100.000 $ Kapitalertragssteuer auf den steuerpflichtigen Gewinn (oder Stiefel) von 500 $,000

• Kaufen Sie das Einkaufszentrum zusammen mit einer anderen Immobilie für einen Gesamtwiederbeschaffungswert von mehr als 2 Mio. $ und schieben Sie die Zahlung der Kapitalertragssteuer auf

Wie die Step-6 Dinge, die man beim 1031-Tausch beachten sollte

• Die Immobilie muss für Investitions- oder Geschäftszwecke genutzt werden

• Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen erworben werden

• Wenn der Wert der Ersatzimmobilie unter dem Wert der aufgegebenen Immobilie liegt, wird die Differenz „boot“ genannt, wird die Differenz als Kofferraum bezeichnet und ist steuerpflichtig

• Die durch den Tax Cuts and Jobs Act von 2017 geschaffenen Opportunity Zones bieten neue Möglichkeiten für steuerlich aufgeschobene Investitionen

• 1031-Tauschgeschäfte können auch dann genutzt werden, wenn eine Hypothek auf der Immobilie lastet

• Mit der richtigen Nachlassplanung, kann die aufgeschobene Kapitalertragssteuer vollständig entfallen, wenn die Immobilie an die Erben weitergegeben wird