Eine Grunddienstbarkeit gewährt ihrem Inhaber ein nicht-vermögensrechtliches Recht zur Nutzung des Grundstücks für einen bestimmten Zweck. Die Partei, die von der Grunddienstbarkeit profitiert, kann das Grundstück auf verschiedene Weise nutzen, aber sie überträgt keine Eigentumsrechte an dem Grundstück. Die meisten Dienstbarkeiten werden als nicht ausschließliche Dienstbarkeiten begründet. Bei einer nicht ausschließlichen Grunddienstbarkeit ist es der Partei, die von der Grunddienstbarkeit profitiert, nicht gestattet, andere Personen, einschließlich des Grundstückseigentümers, von der Nutzung des Grundstücks auszuschließen. Bei nicht ausschließlichen Grunddienstbarkeiten gibt es in der Regel mehrere Grunddienstbarkeitsinhaber, die von der Nutzung des Grundstücks profitieren.
Eine nicht ausschließliche Grunddienstbarkeit kann von unterschiedlicher Dauer sein. Eine unbefristete nicht ausschließliche Grunddienstbarkeit macht das Grundstück dauerhaft für alle, die von der Grunddienstbarkeit profitieren, zugänglich. Eine zeitlich begrenzte nicht ausschließliche Grunddienstbarkeit wird dagegen für einen bestimmten Zeitraum gewährt. Nicht ausschließliche Grunddienstbarkeiten sind in der Regel unbefristet und mit dem Grundstück „verbunden“. Als solche sind künftige Erwerber berechtigt, von der Grunddienstbarkeit zu profitieren.
Ein Grundstückseigentümer kann auch eine ausschließliche Grunddienstbarkeit einräumen, indem er das Recht zur Nutzung des gesamten oder eines Teils des Grundstücks auf eine bestimmte Partei beschränkt. Dies schließt alle anderen Parteien von der Nutzung des Grundstücks in irgendeiner Weise aus. Ähnlich wie bei einer nicht ausschließlichen Grunddienstbarkeit hat der Inhaber einer ausschließlichen Grunddienstbarkeit jedoch keine Eigentumsrechte an dem Grundstück. Eine ausschließliche Grunddienstbarkeit kann stillschweigend durch eine Vereinbarung oder ein Nutzungsmuster, durch ausdrückliche Formulierung in einer Urkunde oder aufgrund von Notwendigkeit (z. B. Zugang zu einem Grundstück) gewährt werden. Wird eine ausschließliche Grunddienstbarkeit eingeräumt, so gilt sie nur für den Berechtigten. Sobald das Grundstück verkauft oder übertragen wird, hat der künftige Grundstückseigentümer keinen Anspruch mehr auf die Grunddienstbarkeit.
Parteien, die sich auf die Einräumung einer ausschließlichen Grunddienstbarkeit einigen, sollten sicherstellen, dass der Vertrag die Rechte des Grundstückseigentümers und des Inhabers der Grunddienstbarkeit klar widerspiegelt. Der Vertrag sollte schriftlich abgefasst sein und die Bedingungen der Grunddienstbarkeit hinreichend detailliert enthalten, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Wenn der Grundstückseigentümer die Nutzung des Grundstücks durch den Inhaber der Grunddienstbarkeit beeinträchtigt oder einschränkt oder anderen gestattet, dies zu tun, kann der Inhaber der Grunddienstbarkeit rechtliche Schritte einleiten, um solche Aktivitäten zu verhindern.
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