Grundlegende Anforderungen
Wenn Sie einen Section 1031 Exchange in Erwägung ziehen oder einfach nur mehr über die Funktionsweise eines Austauschs erfahren möchten, ist dies ein guter Ausgangspunkt, um sich zu informieren. Diese Informationen sind keineswegs vollständig, und in jedem Fall sollten Sie einen professionellen Steuerberater konsultieren, bevor Sie mit einem Tausch beginnen.
Abschnitt 1031 des IRC-Codes enthält viele Bestimmungen, die für einen erfolgreichen Tausch befolgt werden müssen. Die folgenden Themen stellen eine Teilmenge dieser Bestimmungen dar. Wir stellen sie hier vor, um einen Ausgangspunkt für das Verständnis der grundlegenden Anforderungen für die erfolgreiche Durchführung eines 1031-Austauschs zu schaffen und um mögliche Probleme aufzuzeigen, die ein ansonsten akzeptables Austauschszenario verzögern oder disqualifizieren könnten. Wie immer sollten Sie sich frühzeitig mit Ihrem Buchhalter und/oder Steuerberater beraten.
Qualifizierendes Eigentum
Das Eigentum, das Sie aufgeben (das „aufgegebene Eigentum“), muss in Ihrem Gewerbe/Geschäft genutzt oder für Investitionen gehalten werden und darf nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmt sein.
Das Eigentum, das Sie erwerben wollen (das „Ersatz-Eigentum“), muss ebenfalls in Ihrem Gewerbe/Geschäft genutzt oder für Investitionen gehalten werden und darf nicht für den persönlichen Gebrauch erworben werden.
Bei dem aufgegebenen Eigentum und dem Ersatz-Eigentum darf es sich nicht um Inventar oder anderes Eigentum handeln, das in erster Linie für den Wiederverkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten wird („Händler-Eigentum“).
Steuerstundung
Damit der Tausch zu 100 % steuerstundend ist, muss der Kaufpreis des Ersatz-Eigentums dem Verkaufspreis des aufgegebenen Eigentums entsprechen oder diesen übersteigen, und Sie dürfen bei Abschluss des aufgegebenen Eigentums kein Bargeld erhalten. Jegliches Bargeld oder andere Sachwerte, die Sie beim Tausch erhalten, werden als „Beute“ bezeichnet und können zu einem steuerpflichtigen Gewinn führen. Die „alten“ Schulden müssen durch „neue“ Schulden oder „neues“ Bargeld ersetzt werden. Der erhaltene „boot“ ist möglicherweise nicht vollständig steuerpflichtig, wenn der Betrag des „boot“ geringer ist als der bei der Transaktion erzielte Gewinn oder wenn ein Gesetz den Gewinn anderweitig von der Besteuerung befreit.
Verkäuferfinanzierung
Während in einigen Fällen für einen minimalen Zeitraum möglich, macht die Verkäuferfinanzierung die Transaktion komplizierter und in vielen Fällen unmöglich.
Verkaufserlös
Der Verkaufserlös der aufgegebenen Immobilie darf nicht vor dem Kauf der Ersatzimmobilie tatsächlich oder faktisch von Ihnen erhalten werden. Der Vermittler muss diese Gelder einbehalten, um Probleme mit der „fiktiven Entgegennahme“ zu vermeiden.
Immobiliar vs. persönliches Eigentum
Möbel, Ausrüstung, einige Tiere und anderes persönliches Eigentum, das mit dem aufgegebenen Eigentum oder dem Ersatzgrundstück übertragen wird, ist nicht „gleichartig“ mit dem Immobiliarvermögen und wird als Beute behandelt, es sei denn, Ihr Ersatzgrundstück enthält ebenfalls „gleichartige“ Möbel, Ausrüstung oder anderes persönliches Eigentum. Wenn es als Beute behandelt wird, müssen Sie Steuern auf seinen Wert zahlen.
Namensänderungen und Besitzabsicht
Das Eigentum am Ersatzgrundstück muss vom identischen Eigentümer des aufgegebenen Grundstücks übernommen werden. Wenn z. B. John Smith das aufgegebene Eigentum im Rahmen des Tauschs verkauft, muss John Smith das Eigentum an der Ersatzimmobilie erwerben und nicht seine Personen- oder Kapitalgesellschaft, sein Trust oder sein Sohn/ seine Tochter. Das Ersatzgrundstück sollte mit der Absicht erworben werden, es zu halten. Eine Veräußerung innerhalb von ein oder zwei Jahren nach Erhalt kann die Halteabsicht in Frage stellen.
Steuer- und Rechtsberatung
Die Texas 1031 Exchange Company dient als Vermittler beim Tausch und ist nicht als Buchhalter oder Rechtsanwalt tätig. Sie müssen sich bei dieser Tauschtransaktion auf den Rat und die Beratung Ihres Steuerberaters und/oder Anwalts verlassen.
Ermittlung und Erwerb von Ersatzimmobilien
Sie müssen der Texas 1031 Exchange Company oder einer geeigneten Partei innerhalb von 45 Tagen nach der Übertragung der aufgegebenen Immobilie ein Schreiben zukommen lassen, in dem alle potenziellen Ersatzimmobilien genannt werden.
Der Erwerb der Ersatzimmobilien muss innerhalb von 180 Tagen nach der Übertragung der aufgegebenen Immobilie abgeschlossen sein. Das Gesetz lässt nur wenige Verlängerungen zu (Katastrophen- oder Kampfgebietsdienst). Jede Immobilie, die als Ersatzimmobilie erworben wird, muss in dem oben erwähnten 45-tägigen Identifizierungsschreiben aufgeführt sein.
Wenn Sie innerhalb der 45-tägigen Identifizierungsfrist Ersatzimmobilien identifizieren und dann einige, aber nicht alle der von Ihnen identifizierten Immobilien ohne Einschränkungen erwerben, dürfen Sie bis zum Ablauf der 180-tägigen Tauschfrist keine Restmittel von Ihrem Tauschkonto abheben. Eine unangemessene Abhebung vom Tauschkonto macht die Transaktion zunichte. Um sicher zu gehen, dürfen die Gelder daher nicht vor Ablauf der Tauschfrist oder bis zum Kauf aller in Frage kommenden Immobilien abgehoben werden.
Verbesserung der Ersatzimmobilie
Reparaturen oder Verbesserungen, die nach Erhalt des Eigentumsrechts an der Ersatzimmobilie vorgenommen werden, zählen für Tauschzwecke nicht zu den Kosten der Ersatzimmobilie. Wenn umfangreiche Reparaturen oder Verbesserungen notwendig sind und die Kosten als Ersatzgrundstück berücksichtigt werden müssen, muss das Ersatzgrundstück zunächst an den qualifizierten Inhaber der Tauschunterkunft vererbt werden, bis die Reparaturen abgeschlossen sind. Um in den Tausch einbezogen zu werden, müssen die Reparaturen bis zum 180. Tag des Tauschs abgeschlossen sein. Im Voraus bezahlte Material- oder Arbeitskosten sind nicht anrechenbar. Es fallen zusätzliche Gebühren an, wenn Verbesserungen im Rahmen des Tauschs vorgenommen werden.
Gleichartiges Eigentum
In Bezug auf Immobilien ist „gleichartiges Eigentum“ definiert als Land und alles, was dauerhaft mit dem Land verbunden ist. Zum Beispiel kann eine Ranch gegen ein Motel, ein Bürogebäude oder ein Einkaufszentrum getauscht werden. Der beizulegende Zeitwert der Möbel in dem Bürogebäude, das Sie erhalten, ist kein „gleichartiges Gut“, sondern gilt als erhaltener „Stiefel“. Sie zahlen Steuern auf den Marktwert der erhaltenen Möbel, es sei denn, Sie führen auch einen separaten Tausch von persönlichem Eigentum durch, indem Sie „gleichartige“ Möbel kaufen.
IRS Meldefrist
Sie müssen einen steuerlich aufgeschobenen Tausch dem Internal Revenue Service mit dem IRS-Formular 8824 (Like-Kind Exchanges) zusammen mit Ihrer Bundeseinkommenssteuererklärung für das Steuerjahr melden, in dem Sie das aufgegebene Eigentum verkaufen. Sie müssen Ihre Ersatzimmobilie erwerben, bevor Sie diese Einkommenssteuererklärung einreichen. Wenn Sie also Ihr Ersatzgrundstück nicht bis zum Stichtag für dieses Steuerjahr (15. März oder 15. April für Steuerzahler mit Kalenderjahr) erworben haben, müssen Sie eine Fristverlängerung für die Einreichung der Steuererklärung für das Steuerjahr beantragen, in dem Sie das aufgegebene Grundstück verkauft haben.
Tausch mit nahestehenden Personen
In den meisten Fällen können Sie kein Ersatzgrundstück von einer „nahestehenden Person“ (Familienmitglied oder kontrolliertes Unternehmen, Partnerschaft oder Trust) erwerben, wie dieser Begriff im Internal Revenue Code definiert ist. Wenden Sie sich bitte an uns oder Ihren Steuerberater, um weitere Informationen zu erhalten, wenn dieser Begriff auf Ihre Transaktion zutrifft.
Die obigen Informationen stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar, sondern werden zu Ihrer Information und Berücksichtigung vorgelegt. Bitte wenden Sie sich an Ihren Steuer- oder Rechtsberater, wenn Sie Fragen zum Abschluss Ihres 1031-Tauschs haben.