Umkehrhypothek vs. Home Equity Loan vs. HELOC: Ein Überblick
Wenn Sie Hausbesitzer und mindestens 62 Jahre alt sind, können Sie möglicherweise Ihr Eigenkapital in Bargeld umwandeln, um damit Lebenshaltungskosten, Gesundheitskosten, einen Hausumbau oder was auch immer Sie sonst benötigen, zu bezahlen. Diese Option ist eine Umkehrhypothek; Hausbesitzer haben jedoch auch andere Möglichkeiten, einschließlich Home-Equity-Darlehen und Home-Equity-Kreditlinien (HELOCs).
Alle drei ermöglichen es Ihnen, Ihr Eigenkapital anzuzapfen, ohne dass Sie Ihr Haus verkaufen oder ausziehen müssen. Es handelt sich jedoch um unterschiedliche Darlehensprodukte, und es lohnt sich, Ihre Möglichkeiten zu kennen, damit Sie entscheiden können, was für Sie besser ist.
Key Takeaways
- Im Gegensatz zu einer ersten Hypothek, bei der Sie monatliche Zahlungen an den Kreditgeber leisten, zahlt bei einer umgekehrten Hypothek der Kreditgeber an Sie.
- Schließlich verkauft der Kreditgeber der umgekehrten Hypothek das Haus, um die an den Hausbesitzer gezahlten Gelder zurückzuerhalten, wobei das verbleibende Eigenkapital an Sie oder Ihre Erben geht.
- Ein Home-Equity-Darlehen beinhaltet eine einmalige Pauschalzahlung, die in regelmäßigen Raten zurückgezahlt wird, um das Kapital und die Zinsen (in der Regel zu einem festen Zinssatz) abzudecken.
- Wie bei einer Kreditkarte können Sie Ihren Kreditrahmen bei Bedarf in Anspruch nehmen und zahlen nur für das, was Sie verbrauchen, Zinsen.
- Alle drei Kreditinstrumente haben Vor- und Nachteile, die Hausbesitzer in Betracht ziehen müssen, um zu entscheiden, welches das richtige für sie ist.
Umkehrhypothek
Eine Umkehrhypothek funktioniert anders als eine Forward-Hypothek: Anstatt dass Sie Zahlungen an einen Kreditgeber leisten, leistet der Kreditgeber Zahlungen an Sie, die auf einem Prozentsatz des Wertes Ihres Hauses basieren. Im Laufe der Zeit steigt Ihre Verschuldung, da die Zahlungen an Sie geleistet werden und Zinsen anfallen, und Ihr Eigenkapital sinkt, da der Kreditgeber immer mehr davon erwirbt.
Sie bleiben weiterhin Eigentümer Ihres Hauses, aber sobald Sie länger als ein Jahr aus dem Haus ausziehen, es verkaufen oder versterben – oder wenn Sie mit den Grundsteuer- oder Versicherungszahlungen in Verzug geraten oder das Haus baufällig wird – wird das Darlehen fällig. Der Kreditgeber verkauft das Haus, um das an Sie ausgezahlte Geld (sowie die Gebühren) zurückzuerhalten. Das verbleibende Eigenkapital geht an Sie oder Ihre Erben.
Studieren Sie sorgfältig die verschiedenen Arten von Umkehrhypotheken und wählen Sie diejenige, die Ihren Bedürfnissen am besten entspricht. Prüfen Sie das Kleingedruckte – mit Hilfe eines Anwalts oder Steuerberaters – bevor Sie unterschreiben. Umkehrhypotheken-Betrüger, die versuchen, das Eigenkapital Ihres Hauses zu stehlen, haben es oft auf ältere Erwachsene abgesehen. Das FBI empfiehlt, nicht auf unaufgeforderte Anzeigen zu reagieren, misstrauisch gegenüber Personen zu sein, die behaupten, Ihnen ein kostenloses Haus anbieten zu können, und keine Zahlungen von Einzelpersonen für ein Haus anzunehmen, das Sie nicht gekauft haben.
Bitte beachten Sie, dass die Bank das Haus nicht verkaufen kann, wenn beide Ehegatten auf der Hypothek stehen, bis der überlebende Ehegatte stirbt – oder die oben genannten Situationen in Bezug auf Steuern, Reparaturen, Versicherungen, Umzug oder Verkauf des Hauses eintreten. Ehepaare sollten die Frage des überlebenden Ehegatten sorgfältig prüfen, bevor sie einer Umkehrhypothek zustimmen.
Es kann auch andere Nachteile geben, darunter hohe Abschlusskosten und die Möglichkeit, dass Ihre Kinder das Familienhaus nicht erben. Die Zinsen für eine Umkehrhypothek fallen in der Regel an, bis die Hypothek gekündigt wird.
Diskriminierung bei der Vergabe von Hypotheken ist illegal. Wenn Sie glauben, dass Sie aufgrund von Rasse, Religion, Geschlecht, Familienstand, Inanspruchnahme öffentlicher Unterstützung, nationaler Herkunft, Behinderung oder Alter diskriminiert wurden, können Sie bestimmte Schritte unternehmen. Ein solcher Schritt ist die Meldung an das Consumer Financial Protection Bureau oder an das U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD).
Home Equity Loan
Wie bei einer Umkehrhypothek können Sie mit einem Home Equity Loan Ihr Eigenkapital in Geld umwandeln. Die Funktionsweise ist dieselbe wie bei Ihrer primären Hypothek – tatsächlich wird ein Home Equity Loan auch als zweite Hypothek bezeichnet. Sie erhalten das Darlehen in Form einer einmaligen Pauschalzahlung und leisten regelmäßige Zahlungen zur Tilgung des Kapitals und der Zinsen, die in der Regel einen festen Zinssatz haben. Aber im Gegensatz zu einer umgekehrten Hypothek müssen Sie nicht 62 Jahre alt sein, um einen solchen Kredit zu erhalten.
Home Equity Line of Credit (HELOC)
Mit einem Home Equity Line of Credit (HELOC) haben Sie die Möglichkeit, bei Bedarf einen Kredit bis zu einem genehmigten Kreditrahmen aufzunehmen. In dieser Hinsicht funktioniert ein HELOC eher wie eine Kreditkarte.
Bei einem normalen Home-Equity-Darlehen zahlen Sie Zinsen auf den gesamten Darlehensbetrag, bei einem HELOC dagegen nur auf das Geld, das Sie tatsächlich abheben.
Der feste Zinssatz bei einem Home-Equity-Darlehen bedeutet, dass Sie immer wissen, wie hoch Ihre Zahlung sein wird, während der variable Zinssatz bei einem HELOC bedeutet, dass der Zahlungsbetrag schwankt.
Gegenwärtig sind die Zinsen, die Sie für Eigenheimkredite und HELOCs zahlen, nicht steuerlich absetzbar, es sei denn, Sie verwenden das Geld für die Renovierung Ihres Hauses oder ähnliche Aktivitäten an der Wohnung, die das Darlehen absichert. Vor dem Tax Cuts and Jobs Act von 2017 waren die Zinsen für Eigenheimkredite ganz oder teilweise steuerlich absetzbar. Beachten Sie, dass diese Änderung für die Steuerjahre 2018 bis 2025 gilt.
Darüber hinaus – und das ist ein wichtiger Grund für diese Entscheidung – bleibt Ihr Haus mit einem Eigenheimdarlehen ein Vermögenswert für Sie und Ihre Erben. Es ist jedoch zu beachten, dass Ihr Haus als Sicherheit fungiert, so dass Sie Ihr Haus durch eine Zwangsvollstreckung verlieren können, wenn Sie den Kredit nicht bedienen.
Hauptunterschiede
Umkehrhypotheken, Home-Equity-Darlehen und HELOCs ermöglichen es Ihnen, Ihr Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln. Sie unterscheiden sich jedoch in Bezug auf die Auszahlung und Rückzahlung sowie in Bezug auf Anforderungen wie Alter, Eigenkapital, Kreditwürdigkeit und Einkommen. Auf der Grundlage dieser Faktoren sind hier die wichtigsten Unterschiede zwischen den drei Darlehensarten aufgeführt.
Auszahlung
- Umkehrhypothek: monatliche Zahlungen, Einmalzahlung, Kreditlinie oder eine Kombination davon
- Eigenheimkredit: Einmalzahlung
- HELOC: nach Bedarf, bis zu einem im Voraus genehmigten Kreditlimit – mit Kredit- oder Debitkarte oder Scheckbuch
Rückzahlung
- Umkehrhypothek (aufgeschobene Rückzahlung) Darlehen werden fällig, sobald der Kreditnehmer mit der Zahlung von Grundsteuer oder Versicherung in Verzug gerät oder unter anderen bestimmten Umständen.
- Home-Equity-Darlehen beinhalten monatliche Zahlungen über einen bestimmten Zeitraum mit einem festen Zinssatz.
- HELOCs beinhalten monatliche Zahlungen auf der Grundlage des geliehenen Betrags und des aktuellen Zinssatzes.
Anforderungen an Alter und Eigenkapital
- Umkehrhypothek: muss mindestens 62 Jahre alt sein und das Haus vollständig besitzen oder einen kleinen Hypothekenbetrag haben
- Home Equity Loan: keine Altersvoraussetzung und mindestens 20% Eigenkapital im Haus
- HELOC: keine Altersvoraussetzung und mindestens 20% Eigenkapital im Haus
Kredit- und Einkommensstatus
- Umkehrhypothek: Keine Einkommensanforderungen, aber einige Kreditgeber prüfen, ob Sie die laufenden Immobilienkosten wie Grundsteuer und Versicherung pünktlich und vollständig bezahlen können
- Home Equity Loan: Gute Kreditwürdigkeit und Nachweis eines stabilen Einkommens, das ausreicht, um alle finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen
- HELOC: gute Kreditwürdigkeit und Nachweis eines regelmäßigen Einkommens, das ausreicht, um alle finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen
Steuervorteile
- Umkehrhypothek: keine, bis das Darlehen ausläuft
- Home Equity Loan: Für die Steuerjahre 2018 bis 2025 sind die Zinsen nur dann steuerlich absetzbar, wenn das Geld für qualifizierte Zwecke ausgegeben wurde – für den Kauf, den Bau oder die wesentliche Verbesserung des Eigenheims des Steuerzahlers, das das Darlehen absichert
- HELOC: wie bei einem Home-Equity-Darlehen
Besondere Überlegungen
Umkehrhypotheken, Home-Equity-Darlehen und HELOCs ermöglichen es Ihnen, Ihr Eigenkapital in Bargeld umzuwandeln. Wie entscheiden Sie also, welche Darlehensart die richtige für Sie ist?
Im Allgemeinen ist eine Umkehrhypothek die bessere Wahl, wenn Sie eine langfristige Einkommensquelle suchen und es Ihnen nichts ausmacht, dass Ihr Haus nicht zu Ihrem Nachlass gehört. Wenn Sie verheiratet sind, sollten Sie sich jedoch vergewissern, dass die Rechte des überlebenden Ehepartners geklärt sind.
Wenn Sie kurzfristig Bargeld benötigen, in der Lage sind, monatliche Rückzahlungen zu leisten, und Ihr Haus behalten möchten, ist entweder ein Eigenheimdarlehen oder ein HELOC die bessere Wahl. Beide haben neben ihren Vorteilen auch beträchtliche Risiken, daher sollten Sie die Optionen gründlich prüfen, bevor Sie eine der beiden Maßnahmen ergreifen.