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Was ist das Underwriting von Immobilien?
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Was macht ein Underwriter?
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Wie das Underwriting von Immobilien funktioniert
Eine typische Immobilientransaktion hat so viele bewegliche Teile, dass man sich leicht in den Details verlieren kann. Inmitten von Marktschwankungen, technologischen Fortschritten und Veränderungen in der Immobilienbranche müssen Investoren heute besonders aufmerksam sein, um sicherzustellen, dass nichts durch die Maschen fällt.
Ein Teil des Underwriting-Prozesses für Immobilientransaktionen ist speziell darauf ausgerichtet, Investoren (und Kreditgebern) zu helfen, potenziell riskante Geschäfte zu vermeiden. Lesen Sie den folgenden Leitfaden durch, bevor Sie Ihr nächstes Geschäft in Angriff nehmen, und erfahren Sie, wie Sie das Underwriting von Immobilien am besten nutzen können.
Was ist Real Estate Underwriting?
Real Estate Underwriting ist der Prozess der Überprüfung eines Kreditantrags, um das Risiko zu bestimmen. Der Underwriter prüft die Bonität des Kreditnehmers und den Wert der Immobilie, um das Potenzial des Geschäfts zu ermitteln. Das Underwriting ist ein wichtiger Teil des Transaktionsprozesses, da es sowohl Investoren als auch Kreditgebern helfen kann, erfolglose Objekte zu umgehen.
Vereinfacht ausgedrückt, kann man sich das Underwriting von Immobilien ähnlich vorstellen wie den Prozess der Vorabgenehmigung eines Kredits. In beiden Fällen werden die finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers analysiert, um die Rentabilität eines Geschäfts zu ermitteln. Der Unterschied besteht darin, dass bei der Risikoprüfung speziell das Risiko berücksichtigt wird und in vielen Fällen zusätzliche Informationen vom Kreditnehmer verlangt werden. Dieser umfassende Prozess wird von den Kreditgebern nicht immer verlangt, so dass viele Investoren lernen, wie sie ein Geschäft selbst unterschreiben können (unter Anleitung eines Finanzberaters).
Definition des Underwritings
Die Definition des Underwritings ist der Prozess der Haftungsübernahme bei einer Investition und der Gewährleistung der Zahlung im Falle von Verlust oder Schaden. Underwriting ist nicht auf Immobilien beschränkt und kann für jede Art von Kredit, Investition oder Versicherung verwendet werden. Laut Investopedia geht das Underwriting auf eine Praxis zurück, bei der Investoren eine Unterschrift unter das Risiko setzten, das sie bereit waren, für ein bestimmtes Geschäft zu übernehmen. Obwohl der Prozess heute viel formeller ist, wird der Name Underwriting immer noch mit dieser Art der Risikobewertung in Verbindung gebracht.
Was macht ein Underwriter?
Die Aufgabe eines Underwriters ist es, den Kreditnehmer und die Investition zu untersuchen, um die Sicherheit eines Kredits zu bestimmen. Einer der wichtigsten Faktoren, die er dabei berücksichtigt, ist der Schuldendienstdeckungsgrad (DSCR). Diese Kennzahl wird berechnet, indem das Nettobetriebsergebnis einer Investition im Verhältnis zum Gesamtkreditbetrag betrachtet wird. Im Wesentlichen zeigt dies, ob die mit der Investition erzielten Gewinne ausreichen, um den Kredit zurückzuzahlen. Anhand dieser Informationen und einiger anderer Faktoren entscheidet der Kreditprüfer, ob ein Kredit genehmigt wird oder nicht.
Außerdem sind die Underwriter dafür verantwortlich, dass der potenzielle Kredit ausreichend besichert ist. Bei den meisten Immobiliendarlehen wird die Immobilie als Sicherheit verwendet, was bedeutet, dass die Immobilie im Falle eines Ausfalls vom Kreditgeber gepfändet werden könnte. Für den Immobilien-Underwriter bedeutet dies, dass er sich vergewissern muss, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag nicht übersteigt. Der Underwriter wird die Höhe des Kredits auf der Grundlage des Gutachtens beurteilen. Der Underwriter wird die Finanzierung wahrscheinlich nicht genehmigen, wenn der Kredit aus irgendeinem Grund den Schätzwert der Immobilie übersteigt.
Wie funktioniert der Immobilien-Underwriting-Prozess?
Der Immobilien-Underwriting-Prozess kann auf zwei Arten beginnen: wenn ein Kreditantrag eingereicht wird oder wenn ein Investor beschließt, das Underwriting für ein potenzielles Geschäft abzuschließen. In den meisten Fällen wird das Underwriting von einem Kreditgeber eingeleitet, sobald ein Kreditnehmer einen Kreditantrag einreicht. Viele traditionelle Kreditgeber verlangen vor der Vergabe eines Hypothekendarlehens ein Underwriting. Die Underwriter benötigen vom Kreditnehmer Unterlagen zur Identifizierung und Kreditauskünfte, um eine gründliche Bewertung vornehmen zu können. Der Underwriter wird dann ein Immobiliengutachten anfordern.
Ein typisches Underwriting-Verfahren kann zwischen einigen Tagen und einer Woche dauern. Am längsten dauert es, bis die erforderlichen Unterlagen rechtzeitig eingereicht sind. Kreditnehmer, die dies beschleunigen wollen, sollten die erforderlichen Unterlagen im Voraus vorbereiten und auf alle Mitteilungen ihres Kreditgebers reagieren. Der letzte Schritt des Prozesses ist die Entscheidung und die Überprüfung der Genehmigungsbedingungen.
Das Immobilien-Underwriting-Verfahren kann auch von Immobilieninvestoren durchgeführt werden, die selbst Geschäfte bewerten wollen. Dabei werden die Zahlen der Immobilie mit Hilfe eines sorgfältigen Deal-Analyzers überprüft. Zu den zu berücksichtigenden Faktoren gehören das Nettobetriebseinkommen, die Kapitalrendite und vieles mehr. Investoren, die sich dafür entscheiden, ihr eigenes Geschäft zu zeichnen, lassen es anschließend von einem Dritten (in der Regel einem Makler oder Finanzberater) prüfen. Als Nächstes antizipieren die Investoren mögliche Szenarien und planen mögliche Reaktionen und Ergebnisse. Um es klar zu sagen: Das Underwriting von Immobilien ist kein Mittel, um einen Kredit zu erhalten. Vielmehr ist es ein weiteres Instrument, das zur Risikobewertung eines potenziellen Geschäfts eingesetzt werden kann.
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Zusammenfassung
Da Investoren versuchen, sich an die sich verändernde Immobilienbranche anzupassen, kann es leicht passieren, dass sie die kleineren Merkmale in einem bestimmten Geschäft übersehen. Engagement und Liebe zum Detail sind es jedoch, die versierte Unternehmer von ihren Mitstreitern unterscheiden. Bevor Sie Ihre nächste Immobilie in Angriff nehmen, egal ob es sich um ein Wohn- oder Geschäftshaus handelt, sollten Sie sich mit dem Underwriting-Prozess für Immobilien vertraut machen. Dieser Prozess kann Ihnen dabei helfen, potenziell riskante Investitionen zu vermeiden und schneller erfolgreiche Ergänzungen für Ihr Portfolio zu finden.
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