Das Team von Money Empire hat in letzter Zeit einen wachsenden Trend in der Hypothekenbranche festgestellt – eine Zunahme von quer besicherten Darlehen. Aber was ist das eigentlich?
Um dieses Konzept zu entschlüsseln, haben wir mit Money Empire Manager Kayne Wahlstrom und dem registrierten Finanzberater Goran Loncar gesprochen.
Was ist eine Überkreuzbesicherung?
Eine Überkreuzbesicherung liegt vor, wenn mehrere Immobilien gemeinsam als Sicherheit für ein Darlehen einer Bank verwendet werden.
Überkreuzbesicherungen liegen vor, wenn mehrere Immobilien gemeinsam als Sicherheit für ein Darlehen einer Bank verwendet werden. Das mag oberflächlich betrachtet gut klingen, aber wie Kayne erklärt, treten bald Probleme auf, wenn Sie Änderungen an Ihrem Portfolio vornehmen wollen.
„Angenommen, jemand hat zwei Immobilien bei Bank A im Wert von jeweils 500.000 $, was einem Gesamtwert von 1.000.000 $ entspricht. Außerdem hat er Schulden im Wert von 700.000 $. Die Person möchte ein Haus verkaufen, um Kapital für den Erwerb eines Unternehmens oder etwas zusätzliches Bargeld zu erhalten. Sie sagen sich: „Wir werden Haus B für 600.000 $ verkaufen, 300.000 $ in die Tasche stecken und die Schulden für das andere Haus zurücklassen. Aber in der Zeit, seit sie die Kredite aufgenommen haben, ist ihr Einkommen gesunken und sie können die Schulden nicht mehr bedienen, wenn sie eine Immobilie verkaufen. Sie denken, dass sie einen kräftigen Bargeldschub bekommen, aber die Bank wird sagen: „Nein – Sie müssen diese Mittel verwenden, um Ihre Hypothekenschulden zu tilgen.“
Das bedeutet jedoch nicht, dass man nicht mehrere Immobilien zur Absicherung mehrerer Kredite verwenden kann – man muss es nur anders angehen.
„Angenommen, ein Kunde hat Immobilie A bei Bank A, und er hat Eigenkapital in dieser Immobilie, mit dem er Immobilie B kaufen möchte. Wir erhalten einen revolvierenden Kredit oder einen Überziehungskredit für die Immobilie A, der nicht in Anspruch genommen wird, und dieser wird zur Anzahlung für die Immobilie B, die dann bei einer anderen Bank gekauft wird.“
Kreuzweise besicherte Darlehen werden immer häufiger.Der Vorteil, jede Immobilie als Sicherheit für nur einen Kredit zu haben, besteht darin, dass Sie genau wissen, wie viel Schulden Sie auf jedem Vermögenswert haben.
„Wenn Sie dann eine dieser Immobilien verkaufen, wissen Sie genau, wie viel Geld Sie einnehmen werden, sobald die Maklergebühren und die Hypothek bezahlt sind.“
Wie Goran es kurz und bündig ausdrückte: „Das Einmaleins der Immobilieninvestition besteht darin, das Risiko zu streuen.“ Wenn alle Ihre Kredite mit einem einzigen riesigen aggregierten Vermögenswert besichert sind, sind Sie an eine einzige Bank gebunden und binden unnötigerweise das Vermögen Ihrer Immobilieninvestitionen.
Was können Sie tun, wenn Ihre Kredite über Kreuz besichert sind?
Wenn Ihre Kredite im Moment über Kreuz besichert sind, wie kann das Team von Money Empire Ihnen aus dieser Situation heraushelfen? Kayne erklärt, dass es mit einer Analyse Ihrer aktuellen Position beginnen würde.
„Wir würden uns Ihr Portfolio ansehen – Gesamtvermögen, Gesamtverbindlichkeiten. Dann bestimmen wir den Wert jeder einzelnen Immobilie und beginnen damit, Ihr Risiko auf verschiedene Banken aufzuteilen.“
Der Vorteil der Zusammenarbeit mit Finanzberatern besteht darin, dass sie eine unabhängige Partei sind – sie verkaufen keine Kredite und können daher objektiv beraten, was das Beste für Ihren Geldbeutel ist. Wie Goran erklärt: „Oft ist die eigene Bank die erste Anlaufstelle für Finanzfragen, aber man darf nicht vergessen, dass sie Geld verdienen will – sie wird nicht sagen: ‚Für Ihre langfristige finanzielle Gesundheit empfehlen wir Ihnen, einen Kredit bei einer anderen Bank aufzunehmen‘.“ Ein unabhängiger Finanzberater hingegen kann sich darauf verlassen, dass er Ihre finanziellen Interessen zu Ihrem Besten wahrnimmt.
Wenn Sie mehr über die Zusammenarbeit mit dem Money Empire Team für Ihre Finanzberatung in Auckland erfahren möchten, nehmen Sie noch heute Kontakt auf.