Was Sie über einen 1031-Tausch in Kalifornien wissen müssen

Wenn Sie derzeit Eigentümer einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie sind, könnte ein 1031-Tausch die ideale Immobilientransaktion für Sie sein, wenn Sie eine weitere Immobilie erwerben und gleichzeitig Ihre derzeitige Immobilie verkaufen möchten. Ein 1031-Tausch ist ein steuerlich aufgeschobener Tausch, der es Ihnen ermöglicht, die Kapitalertragssteuer aufzuschieben, solange Sie eine andere „gleichwertige“ Immobilie erwerben. Dieser Tauschmechanismus wird von einigen der erfolgreichsten Immobilieninvestoren genutzt und kann in einer Vielzahl von Situationen von Vorteil sein. Im Folgenden finden Sie einen allgemeinen Leitfaden für einen 1031-Tausch in Kalifornien. Er enthält Einzelheiten darüber, was ein 1031-Tausch ist, wie man ihn durchführt und warum er für Sie von Vorteil sein könnte. Um die komplizierten Details eines 1031-Tauschs zu verstehen, sollten Sie sich an einen „qualifizierten Vermittler“ wenden, d.h. an ein professionelles Drittunternehmen, das den Tauschprozess begleitet und Ihnen hilft, kritische Fehler zu vermeiden, die Ihren steuerbegünstigten Verkauf gefährden könnten.

Was ist ein 1031-Tausch?

Ein 1031-Tausch ist ein Tausch, der stattfindet, wenn Sie eine Anlageimmobilie verkaufen, um eine andere zu erwerben. Wenn Sie Ihre derzeitige Anlageimmobilie gegen eine andere tauschen, müssen Sie normalerweise einen erheblichen Betrag an Kapitalertragssteuern zahlen. Wenn diese Transaktion jedoch als 1031-Austausch qualifiziert ist, können Sie diese Steuern auf unbestimmte Zeit aufschieben. Dies gibt den Anlegern die Möglichkeit, in eine andere Immobilienkategorie zu wechseln und/oder ihren Schwerpunkt auf ein neues Gebiet zu verlagern, ohne dass sie mit einer hohen Steuerlast belastet werden.

Die wichtigsten Voraussetzungen für einen 1031-Tausch sind: (1) Sie müssen eine andere „gleichartige“ Anlageimmobilie erwerben; (2) die Ersatzimmobilie muss gleichwertig oder höherwertig sein; (3) sie müssen den gesamten Verkaufserlös investieren (sie dürfen keinen „Stiefel“ erhalten); (4) es muss sich um denselben Titelinhaber und Steuerzahler handeln; (5) sie müssen die neue Immobilie innerhalb von 45 Tagen identifizieren; und (6) sie müssen die neue Immobilie innerhalb von 180 Tagen erwerben.

Um zu verstehen, wie vorteilhaft ein 1031-Austausch sein kann, sollten Sie wissen, was die Kapitalertragssteuer ist. Bei den meisten Immobilientransaktionen, bei denen Sie Anlageimmobilien länger als ein Jahr besitzen, müssen Sie eine Kapitalertragssteuer zahlen. Diese erhebt direkt eine Steuer auf die Differenz zwischen dem bereinigten Kaufpreis (ursprünglicher Preis plus Verbesserungskosten, andere damit verbundene Kosten und Berücksichtigung der Abschreibung) und dem Verkaufspreis der Immobilie. Der Prozentsatz, der auf Ihre Kapitalgewinne besteuert wird, hängt von der Steuerklasse ab, in der Sie sich befinden. Der 1031-Tausch ist in Abschnitt 1031 des IRS-Codes definiert, woher auch der Name stammt.

4 Arten des Immobilientauschs

Es gibt vier Arten des Immobilientauschs, die Sie in Betracht ziehen können, wenn Sie an einem 1031-Tausch teilnehmen möchten:

• Gleichzeitiger Tausch
• Verzögerter Tausch
• Umgekehrter Tausch
• Austausch von Bau- oder Verbesserungsmaßnahmen

Gleichzeitiger Tausch

Eine Art von 1031-Tausch ist der gleichzeitige Tausch, bei dem die Immobilie, die Sie verkaufen, und die Immobilie, die Sie erwerben, am selben Tag abgeschlossen werden. Beachten Sie, dass dieser Tausch zeitgleich erfolgen muss, damit Sie die Vorteile nutzen können. Wenn sich der Abschluss einer der beiden Immobilien um einen kurzen Zeitraum verzögert, könnte der Tausch disqualifiziert werden, was bedeutet, dass Sie die volle Kapitalertragssteuer zahlen müssen.

Ein gleichzeitiger Tausch kann auf drei verschiedene Arten erfolgen. Bei der ersten Art des gleichzeitigen Austauschs tauschen Sie die Urkunden mit dem Eigentümer der anderen Anlageimmobilie aus. Bei der zweiten Art handelt es sich um einen Dreiparteien-Tausch, bei dem die Transaktion zwischen Ihnen und dem Eigentümer der anderen als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie von einer dritten Partei, einem qualifizierten Vermittler, vermittelt wird. Qualifizierte Vermittler strukturieren die gesamte Transaktion und verfügen über eine entsprechende Ausbildung und Erfahrung im Umgang mit solchen Transaktionen. Ohne die Hilfe eines qualifizierten Vermittlers laufen Sie Gefahr, dass der 1031-Tausch zunichte gemacht wird und Sie eine hohe Steuerlast zu tragen haben.

Verzögerter Tausch

Ein verzögerter Tausch ist mit Abstand der häufigste 1031-Tausch, den Sie vornehmen können. Wenn Sie einen verzögerten Tausch durchführen, können Sie Ihre Anlageimmobilie aufgeben oder verkaufen, bevor Sie eine andere Anlageimmobilie erwerben. Auf diese Weise können Sie die Mittel aus einem Verkauf für den Erwerb einer anderen Immobilie verwenden. Diese Art von Tausch kann erst erfolgen, wenn Sie Ihre Immobilie vermarktet, einen Käufer gefunden und den Verkaufs- und endgültigen Kaufvertrag abgeschlossen haben. Ein qualifizierter Vermittler muss dann beauftragt werden, den Verkaufserlös einzubehalten, bis der Verkäufer eine gleichwertige Immobilie erwirbt.

Sie haben 45 Tage Zeit, um eine neue Immobilie zu finden, und 180 Tage für den Abschluss. Während dieses Zeitraums werden die Gewinne aus dem Verkauf Ihrer bisherigen Anlageimmobilie in einem verbindlichen Treuhandvermögen gehalten. Auch hier gilt: Während der Verkauf Ihrer neuen Immobilie innerhalb von 180 Tagen abgeschlossen sein muss, haben Sie nur 45 Tage Zeit, um die von Ihnen gewünschte Anlageimmobilie zu finden. Dieser Zeitrahmen gibt Ihnen einen gewissen Spielraum im Vergleich zu einem gleichzeitigen Tausch.

Umgekehrter Tausch

Ein umgekehrter Tausch ist insofern einzigartig, als Sie eine Anlageimmobilie finden und kaufen, bevor Sie Ihre derzeitige Anlageimmobilie verkaufen. Ihre derzeitige Immobilie wird dann weggetauscht. Durch den vorherigen Kauf einer neuen Immobilie können Sie mit dem Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie warten, bis der Marktwert der Immobilie steigt.

Das Hauptproblem bei dieser Art von Tausch ist, dass die Transaktion in der Regel mit 100 Prozent Bargeld erfolgt. Es ist auch wichtig zu wissen, dass die meisten Banken keine Umtauschdarlehen gewähren. Bedenken Sie, dass der Kauf einer weiteren Immobilie bei diesem Tausch bedeutet, dass Sie 45 Tage Zeit haben, um zu entscheiden, welche Ihrer derzeitigen Anlageobjekte aufgegeben werden sollen. Sie haben dann weitere 135 Tage Zeit, um den Verkauf abzuschließen.

Bau- oder Verbesserungstausch

Ein Bau- oder Verbesserungstausch ist eine Art von Tausch, bei dem Sie vor dem eigentlichen Tausch Verbesserungen an der Immobilie vornehmen können. Die Immobilie wird für 180 Tage bei einem qualifizierten Vermittler untergebracht. Während dieser Zeit können Sie das Tauschkapital nutzen, um die notwendigen Verbesserungen vorzunehmen. Es gibt jedoch drei verschiedene Anforderungen, die Sie erfüllen müssen, wenn Sie möchten, dass alle Gewinne steuerfrei sind.

Erstens muss das gesamte Tauschkapital als Anzahlung oder für Verbesserungen an der Immobilie innerhalb von 180 Tagen verwendet werden. Der Steuerpflichtige muss dieselbe Immobilie erhalten, die am 45. Tag identifiziert wurde, was bedeutet, dass sie sich nicht wesentlich verändern darf. Sobald die Immobilie an den Steuerzahler zurückgegeben wird, muss sie einen gleichen oder höheren Wert haben. Diese Verbesserungen müssen innerhalb von 180 Tagen vorgenommen werden.

Grundlegende Definitionen für den 1031-Tausch

Was ist eine gleichwertige Immobilie?

Die Immobilie, die Sie erwerben, muss eine „gleichwertige Immobilie“ sein, damit die Transaktion als 1031-Tausch gilt. Dies ist jedoch ein weit gefasster Begriff, d. h. die Immobilie, die Sie erwerben, muss nicht genau dieselbe sein wie die, die Sie aufgegeben haben. Fast jede Art von Immobilie kann für diesen Tausch in Frage kommen. Sie können zum Beispiel ein Doppelhaus gegen ein Mehrfamilienhaus tauschen. Beide Immobilien müssen sich in den USA befinden.

Was gilt als Anlageimmobilie?

Die Immobilie muss eine Geschäfts- oder Anlageimmobilie sein, d. h. es darf sich nicht um persönliches Eigentum handeln. Ihr Haus kommt für einen 1031-Tausch nicht in Frage. Ein Einfamilienhaus, das Sie vermieten, kann jedoch gegen eine gewerbliche Mietwohnung getauscht werden.

Wie bestimmt man den gleichen oder höheren Wert bei einem Tausch?

Das Eigenkapital und der Marktwert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie, die Sie erwerben, müssen gleich oder höher sein als der Wert, für den Sie Ihre derzeitige Immobilie verkauft haben. Wenn Ihre Immobilie mit einer Hypothek von 300.000 $ auf ein Haus im Wert von 1 Million $ belastet ist, muss die Immobilie, die Sie erwerben möchten, mindestens 1 Million $ wert sein, und Sie müssen die Immobilie im gleichen Verhältnis (oder höher) verschulden.

Was ist „boot“?

Der Begriff „boot“ bezieht sich auf Sachwerte, die bei einem Tausch erhalten werden. In der Regel handelt es sich dabei um Bargeld, Hypothekenschulden oder persönliche Gegenstände, die bei einem Tausch erhalten werden. Wenn Sie möchten, dass Ihr Tausch vollständig steuerfrei ist, können Sie beim Verkauf der Immobilie keinen „boot“ erhalten. Jede Art von Beute, die Sie erhalten, ist zu versteuern.

Was bedeutet derselbe Titelinhaber/Steuerzahler?

Der Name und die Steuererklärung, die auf dem Eigentumstitel für die von Ihnen verkaufte Immobilie erscheinen, müssen mit dem Namen und der Steuererklärung übereinstimmen, die Sie beim Kauf einer neuen Immobilie angeben. Eine Ausnahme ist zulässig, wenn Sie das einzige Mitglied einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung sind, bei der die Immobilie von Ihrer Gesellschaft auf Sie übergeht.

Das 45-Tage-Fenster für die Identifizierung

Unabhängig davon, an welcher Art von 1031-Tausch Sie teilnehmen, haben Sie 45 Tage nach Abschluss des Verkaufs Zeit, um bis zu drei gleichwertige Immobilien zu finden. Wenn Sie zwei oder drei Immobilien finden, muss deren Gesamtwert dem Wert der zu verkaufenden Immobilie entsprechen oder diesen übersteigen.

Das 180-Tage-Kauffenster

Nach dem Verkauf Ihrer aktuellen Immobilie haben Sie 180 Tage Zeit, um eine Ersatzimmobilie zu erwerben und den 1031-Tausch abzuschließen.

Einstieg in eine Section 1031-Transaktion

Wenn Sie das Gefühl haben, dass ein 1031-Tausch das Richtige für Sie ist, ist es wichtig, dass Sie wissen, was Sie tun, und alle Regeln befolgen. Der erste Schritt ist immer die Kontaktaufnahme mit einem qualifizierten Vermittler, der Sie bei der Abwicklung Ihres Tauschs unterstützt. Unabhängig davon, ob Sie einen gleichzeitigen oder einen verzögerten Tausch durchführen, muss die Anlageimmobilie, die Sie kaufen, der Immobilie, die Sie aufgeben, ähnlich sein. Wichtig ist auch, dass Sie nicht versuchen, persönliches Eigentum für den Tausch zu verwenden. Denken Sie daran, dass Sie 45 Tage Zeit haben, eine Immobilie zu finden, und 180 Tage, um den Tausch abzuschließen. Jede Verzögerung dieser Fristen kann dazu führen, dass Sie Kapitalertragssteuern zahlen müssen.

Als Anleger kann dieser Tausch in vielerlei Hinsicht nützlich sein. Wenn Sie Ihr Vermögen mit einer anderen Immobilie diversifizieren oder eine Immobilie mit besserer Rendite erwerben möchten, ist ein 1031-Tausch ein hervorragendes Instrument. Er kann auch hilfreich sein, wenn Sie die Anlageimmobilie, die Sie besitzen, derzeit verwalten, aber lieber eine Immobilie kaufen möchten, die bereits verwaltet wird. Auch wenn Sie jetzt wissen sollten, wie Sie mit einer Section 1031-Transaktion beginnen können, ist dies ein unglaublich komplizierter Prozess, der mit vielen Hindernissen verbunden ist, die es zu überwinden gilt. Wenden Sie sich bitte an AB Capital, um eine Liste von vertrauenswürdigen qualifizierten Vermittlern zu erhalten.