Als Sie jünger waren, war Ihr Haus der perfekte Ort. Ihr geräumiger, von Bäumen beschatteter Garten bot Ihren Kindern Platz zum Laufen, Lachen und Spielen. Ihre Küche mit dem gut gefüllten Kühlschrank lieferte ständig reichlich Mahlzeiten für Ihre wachsende Familie. Ihr Wohnzimmer und die Höhle, die mit dem Fernseher des Hauses ausgestattet waren, dienten als Treffpunkt für die Familie, um alle Mitglieder aus ihren Zimmern zu locken und die Familienbande zu pflegen.
In jenen Jahren dachten Sie vielleicht, dass es das Letzte wäre, was Ihnen in den Sinn käme, das Haus zu verlassen, das Sie und Ihre Familie lieben. Aber mit dem Eintritt in den Ruhestand und nachdem Ihre Kinder das Nest verlassen haben, stellen Sie vielleicht fest, dass Sie lieber in einem neuen Haus leben möchten, das besser zu diesem Lebensabschnitt passt.
Warum ein neues Haus als Senior kaufen?
Vielleicht ist das Haus, das Ihrer wachsenden Familie in der Vergangenheit perfekt gedient hat, jetzt zu groß für Ihre aktuellen Bedürfnisse. Ein mehrstöckiges Haus mit mehreren Zimmern und einem riesigen Garten erfordert jetzt vielleicht mehr Arbeit, als Sie bereit sind, in den Unterhalt zu investieren, und wenn Sie im Ruhestand sind, möchten Sie vielleicht lieber in ein kleineres, überschaubareres Haus ziehen. Vielleicht brauchen Sie aber auch ein Haus, das Ihren neuen körperlichen Bedürfnissen gerecht wird, z. B. ein ebenerdiges Haus mit Rampen oder Handläufen und breiteren Türen. Vielleicht lockt auch ein wärmeres Klima, oder Sie möchten einfach näher an Ihre Familie heranrücken. Was auch immer Ihre Gründe sind, es gibt eine praktikable Option für Sie, um in einem neuen Haus anstelle Ihres jetzigen zu altern.
Der HECM für den Kauf
In den frühen 1980er Jahren wurde ein neues Darlehensprodukt, die so genannte Umkehrhypothek, von der Federal Housing Administration (FHA) zugelassen. Dieses staatlich versicherte Eigenheimdarlehen, genauer gesagt eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM), wurde ausschließlich für Senioren entwickelt und 1988 gesetzlich verankert. Das Finanzinstrument wurde zu einer der wenigen Methoden, die es älteren Hausbesitzern ermöglichte, auf einen Teil ihres Eigenkapitals zuzugreifen, ohne ihr Haus verlassen zu müssen oder ihre monatlichen Ausgaben zu erhöhen. Im Jahr 2008 wurde das Darlehen um eine neue Variante erweitert, die älteren Hausbesitzern dieselben Vorteile wie die herkömmliche HECM-Umkehrhypothek bietet, aber zusätzlich die Möglichkeit bietet, ein neues Haus zu kaufen. Dieses Darlehen wurde HECM for Purchase genannt, und mit der Art der Finanzierung, die es bietet, könnte es genau die Antwort sein, nach der Sie suchen.
Wie funktioniert es?
Die HECM for Purchase ist eine Lösung, die es Ihnen ermöglicht, zwei Ziele in nur einer Transaktion zu erreichen: einen passenderen Hauptwohnsitz zu erwerben und eine umgekehrte Hypothek zu erhalten. Dadurch können Sie Geld sparen, da nur eine einzige Reihe von Abschlusskosten anfällt, da zwei Finanztransaktionen – der Kauf eines Hauses und die Finanzierung mit einem Umkehrhypothekendarlehen – in einer einzigen Transaktion zusammengefasst werden.
Bei der Umkehrhypothek HECM for Purchase leistet der Kreditnehmer eine Anzahlung aus dem Verkauf des vorherigen Hauses oder anderen Ersparnissen. Das durch die Anzahlung erwirtschaftete Eigenkapital und der Wert des neuen Hauses werden dann zur Berechnung des Darlehensbetrags für die umgekehrte Hypothek verwendet. Während dieses Prozesses müssen Kreditnehmer möglicherweise die Anforderungen an das Verhältnis von Kredit zu Wert mit einer erheblichen Anzahlung erfüllen und Nachweise über ihr persönliches Einkommen und Vermögen erbringen. Die gesamte oder ein Teil der Umkehrhypothek deckt dann die verbleibenden Kosten des Hauses ab, genau wie bei einer herkömmlichen Hypothek.
Der Vorteil der Finanzierung mit einer Umkehrhypothek besteht darin, dass das Darlehen nicht wie bei einer herkömmlichen Hypothek jeden Monat zurückgezahlt werden muss, sondern dass die Rückzahlung aufgeschoben wird, wenn das Darlehen fällig wird (siehe unten: Wann ist eine HECM für den Kauf fällig?). Auf diese Weise können ältere Kreditnehmer mit festem Einkommen den Kauf eines neuen Hauses finanzieren, ohne die Last der monatlichen Hypothekenzahlungen tragen zu müssen. Die Kreditnehmer sind für die Zahlung der Grundsteuer, die Hausratversicherung und die Instandhaltung des Hauses verantwortlich.
Weitere wichtige Informationen zum HECM for Purchase
Zulässige Immobilientypen
Einfamilienhäuser und bestehende Immobilien mit vier oder weniger Wohneinheiten kommen in der Regel für einen HECM for Purchase in Frage, und nach Angaben des U.S. Department of Housing and Urban Development (HUD) sind die folgenden Immobilien nicht förderfähig:
- Genossenschaftswohnungen
- Neu errichtete Wohnhäuser, für die noch kein Certificate of Occupancy oder ein gleichwertiges Dokument von der zuständigen örtlichen Behörde ausgestellt wurde
- Pensionen
- Pensionen mit Frühstück
- Bestehende Fertighäuser, die vor dem 15. Juni 1976 gebaut wurden; und
- Bestehende Fertighäuser, die nach dem 15. Juni 1976 gebaut wurden und die nicht den Sicherheitsstandards für Fertighäuser entsprechen, was durch angebrachte Zertifizierungsschilder (z.g., Datenschild und HUD-Zertifizierungsetikett) und/oder kein dauerhaftes Fundament haben, wie in HUD’s Permanent Foundations for Manufactured Housing Guide vorgeschrieben, oder Häuser, die an einem anderen Standort installiert sind oder zuvor bewohnt wurden.
Verpflichtungen des Kreditnehmers
Die Verpflichtungen im Rahmen der HECM for Purchase sind dieselben wie bei der traditionellen HECM-Umkehrhypothek. Sie müssen die Zahlungen für die Grundsteuer, die Hausratversicherung, die Gebühren der Hausbesitzervereinigung und die Kosten für die Grundinstandhaltung des Hauses fortsetzen, um einen Ausfall des Darlehens zu vermeiden.
Es gibt einige Aspekte der HECM for Purchase, die sich von der traditionellen HECM-Umkehrhypothek unterscheiden. Da Umkehrhypotheken Senioren dabei helfen sollen, an Ort und Stelle zu altern, müssen Sie innerhalb von 60 Tagen nach dem Abschluss in das neue Haus einziehen, und das neue Haus muss Ihr Hauptwohnsitz werden.
Wann ist die HECM for Purchase fällig?
Obwohl es kein bestimmtes Datum gibt, an dem das HECM for Purchase-Darlehen fällig ist, können einige Ereignisse dazu führen, dass das Darlehen fällig wird. Die folgenden Ereignisse führen zur Fälligkeit des Darlehens:
- Der letzte verbleibende Darlehensnehmer oder der nicht kreditnehmende Ehepartner verstirbt oder verlässt das Haus, um für mehr als 12 aufeinanderfolgende Monate woanders zu leben.
- Das Haus wird verkauft.
- Sie kommen den Verpflichtungen des Kreditnehmers zur Zahlung der Grundsteuer, der Hausbesitzerversicherung, der Gebühren der Hausbesitzervereinigung und grundlegender Reparaturen am Haus nicht nach oder halten andere Kreditbedingungen nicht ein.
Real Borrower Story
Einige Kreditnehmer nutzen dieses Kreditprodukt jetzt, um ihr Haus zu kaufen. Für die Kreditnehmer der American Advisors Group, Andy und Beatrice Hollimon, führte das HECM-Darlehen für den Kauf zu ihrem wunderschönen neuen Haus: ein 2.000 Quadratfuß großes Haus mit drei Schlafzimmern in Lake Worth, Florida.
„Wir hatten unser Haus in St. Wir besaßen unser Haus in St. Louis schon seit geraumer Zeit… und wollten für unseren Ruhestand den Ort wechseln“, erklärte Andy Hollimon den Traum, den er und seine Frau hatten, nämlich den kalten Wintern im Mittleren Westen zu entfliehen und in den Süden in ein gemäßigteres Klima zu ziehen.
Mit dem HECM for Purchase konnten die Hollimons ihr altes Haus verkaufen und ein neues Haus mit einer umgekehrten Hypothek kaufen. Ohne den HECM for Purchase wären die Kosten für ihr Traumhaus für sie unerschwinglich gewesen. Jetzt genießen sie ihr neues Leben ohne monatliche Hypothekenzahlungen. Die Darlehensnehmer sind weiterhin für die Zahlung der Grundsteuer, die Hausratversicherung und die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Ihre Geschichte wurde vor kurzem in der Huffington Post veröffentlicht.
Ein Vorteil der umgekehrten Hypothek HECM for Purchase ist, dass Sie nicht Ihr gesamtes Ruhestandsvermögen für den Kauf eines neuen Hauses verwenden müssen. Außerdem müssen Sie Ihr festes monatliches Einkommen nicht für eine monatliche Hypothekenzahlung verwenden, wie es bei herkömmlichen Hypotheken üblich ist. Mit einem HECM for Purchase steht den Kreditnehmern ein Finanzinstrument zur Verfügung, das ihnen hilft, die Aufzehrung ihres Vermögens zu vermeiden, ein passenderes Haus zu erwerben und dort ohne monatliche Hypothekenzahlungen zu altern. Die Kreditnehmer sind für die Zahlung der Grundsteuer, die Hausratversicherung und die Instandhaltung des Hauses verantwortlich. Für weitere Informationen darüber, wie dieses Finanzinstrument für Sie funktionieren könnte, wenden Sie sich bitte an einen Fachmann der American Advisors Group für die Umkehrhypothek HECM for Purchase unter 1-888-998-3147.
Quellen:
Wargo, Buck. „St. Louis Couple Uses HECM Mortgage to Buy Dream Home in Florida“. NP. 28 June 2015. Web. 8 July 2015. http://www.huffingtonpost.com/buck-wargo/st-louis-couple-uses-hecm-mortgage-to-buy-dream-home-in-florida_b_7662948.html
„Buy a Home with a Reverse Mortgage.“ Kiplinger.com. Kiplinger. NP. ND. Web. 24 June 2015. http://www.kiplinger.com/article/retirement/T037-C000-S004-buy-a-home-with-a-reverse-mortgage.html
„Buying a House with a HECM Reverse Mortgage.“ MtgProfessor.com. Mortgage Professor. NP. ND. Web. 24 June 2015. http://www.mtgprofessor.com/A%20-%20Reverse%20Mortgages/Buying%20a%20House%20With%20a%20HECM%20Reverse%20Mortgage.html
„HECM for Purchase Frequently Asked Questions.“ HUD.gov. U.S. Department of Housing and Urban Development. NP. ND. Web. 23 June 2015. http://portal.hud.gov/hudportal/HUD?src=/program_offices/housing/sfh/hecm/faqs_hecm
Herron, Janna. „Use a Reverse Mortgage to Buy a Home?“ BankRate.com. Bankrate. NP. ND. 24 June 2015. http://www.bankrate.com/finance/mortgages/use-reverse-mortgage-to-buy-a-home.aspx
„Selling the HECM for Purchase.“ ReverseReview.com The Reverse Review. NP. ND. Web. 23 June 2015. http://www.reversereview.com/magazine/feature-selling-the-hecm-for-purchase.html