Kurzfristige Verkäufe können für potenzielle Hauskäufer eine hervorragende Gelegenheit sein, ein gutes Geschäft zu machen. Wenn Sie ein Haus aus einem Leerverkauf kaufen möchten, müssen Sie sich auf ein langwieriges Abschlussverfahren einstellen und sich darauf gefasst machen, dass Sie einige Hürden überwinden müssen, die bei herkömmlichen Verkäufen nicht üblich sind. Und wenn Sie ein Möchtegern-Short-Sale-Käufer sind, müssen Sie sich auch mit dem Wissen wappnen, wie Sie Short-Sales in Ihrer Nähe finden können.
Wenn Sie diese Art von Hauskauf in Betracht ziehen, finden Sie hier unsere von Experten unterstützte Erklärung, was ein Short-Sale ist, was die potenziellen Vor- und Nachteile des Kaufs eines solchen sind und wie Sie Short-Sale-Angebote in Ihrer Nähe finden können.
Was ist ein Leerverkauf?
Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Hausbesitzer mehr Schulden für sein Haus hat, als es derzeit wert ist, aber dennoch verkaufen muss. Das kann vorkommen, wenn der Hausbesitzer das Haus an der Spitze des Marktes gekauft hat und der Markt dann einen Rückschlag erleidet.
Die Große Rezession ist ein Paradebeispiel für dieses Szenario, und sie führte zu einer Vielzahl von Leerverkäufen. „Die Leute hatten ihre Häuser zu 100 % finanziert“, sagt Jessica Wallace, eine Top-Verkaufsagentin in Santa Cruz, Kalifornien, so dass sie kein Eigenkapital mehr hatten, als „der Markt um 10 % einbrach.“
Ein weiterer Grund, warum ein Hausbesitzer möglicherweise im Rahmen eines Leerverkaufs verkaufen muss, ist, dass er sich mit Eigenheimkrediten oder Kreditlinien übernommen hat.
Damit diese Art von Verkauf zustande kommt, muss der Verkäufer seinen Kreditgeber davon überzeugen, weniger zu nehmen, als das Haus wert ist (mit anderen Worten, er muss sich beim Verkauf „kurz fassen“). Die Kreditgeber haben einen Anreiz, dies zu tun – wenn das Haus weniger wert ist, als der Kreditnehmer gezahlt hat, und der Kreditnehmer wirklich keine Möglichkeit hat, die Zahlungen zu leisten -, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden, die ebenfalls kostspielig ist.
Warum sollte ich in Betracht ziehen, ein Haus im Rahmen eines Leerverkaufs zu kaufen?
Der Hauptgrund, ein Haus im Rahmen eines Leerverkaufs zu kaufen? Sie könnten ein großartiges Schnäppchen machen.
Sagen wir zum Beispiel, Sie kaufen von einem Hausbesitzer, der an der Spitze des Marktes gekauft hat … und Sie hatten das Glück, dabei zu sein, als der Markt einen großen Einbruch erlitt.
Außerdem gibt es weniger Konkurrenz durch andere Käufer für diese Angebote. Und anders als bei einer Zwangsvollstreckung (bei der Sie auch ein Schnäppchen machen können), können Sie ein Haus im Rahmen eines Leerverkaufs besichtigen, bevor Sie ein Angebot machen.
Sie können auch jede beliebige Inspektion der Immobilie durchführen lassen, auch bevor Sie ein Angebot machen, wenn der Verkäufer einverstanden ist. Und am Ende ist ein Leerverkauf wahrscheinlich in einem besseren Zustand als ein tatsächlich zwangsversteigertes Haus.
Was sind einige der Nachteile beim Kauf eines Leerverkaufs?
Leerverkaufsimmobilien werden in der Regel so verkauft, wie sie sind. Und die Kreditgeber wollen möglicherweise nicht alle Gebühren zahlen, die normalerweise zu den Abschlusskosten des Verkäufers gehören, um Geld zu sparen, weil sie bereits einen Verlust hinnehmen müssen.
„Der einzige Grund, warum man einen Leerverkauf kaufen sollte, ist, dass man einen guten Preis dafür bekommt“, sagt Wallace.
„Denn bei einem Leerverkauf werden Sie keine Reparaturen bekommen, die entweder vom Hausbesitzer, der Geld verloren hat und kein Geld in das Haus stecken kann, oder von der Bank, die ebenfalls Geld verliert, durchgeführt werden müssen. Es ist definitiv eine Situation, in der der Käufer auf der Hut sein muss.“
Außerdem kann der Kauf eines Leerverkaufs Ihre Geduld auf eine harte Probe stellen: Das ganze Verfahren kann sich lange hinziehen, weil man nicht auf eine Antwort von einer Einzelperson, sondern von der Bank oder dem Kreditgeber wartet.
„Ein Leerverkauf kostet wenig Geld, aber sehr viel Zeit“, erklärt Wallace. „Ich habe gesehen, dass es bis zu einem Jahr dauert. Sie werden lange warten müssen, und wenn Sie sich auf eine Immobilie festgelegt haben, können Sie sehr enttäuscht sein.“
Das liegt daran, dass, selbst wenn der Hausbesitzer das Angebot angenommen hat, „der Kreditgeber sechs Monate später zurückkommen und sagen kann: ‚Nein, wir werden diesen Preis nicht akzeptieren. Sie werden also lange warten müssen – und vielleicht bekommen Sie nie eine Genehmigung.“
OK, ich glaube, ich bin interessiert. Wo finde ich Leerverkaufsimmobilien?
Wenn Sie eine Leerverkaufsimmobilie in Ihrer Nähe kaufen möchten, suchen Sie sich zunächst einen Käuferagenten. „Sie sollten sich mit einem ortsansässigen Immobilienmakler in Verbindung setzen, der gut etabliert ist und die Gegend kennt“, sagt Wallace. „
Viele Maklerbüros bieten Listen von Leerverkäufen für Personen an, die dem Maklerbüro mitgeteilt haben, dass sie daran interessiert sind, also fragen Sie Ihren Makler, ob sein Maklerbüro einen solchen Service anbietet. Sprechen Sie mit Ihrem Makler auch darüber, ob er Ihnen einen MLS-Zugang einrichten kann, damit Sie nach Leerverkaufsobjekten in Ihrer Gegend suchen können.
Sie können direkt über das MLS nach Leerverkaufsobjekten suchen, das sie auflistet und manchmal direkt kennzeichnet. Sie können oft sagen, ein Leerverkauf durch einen Blick auf die Auflistung Beschreibungen. Möglicherweise steht dort direkt „Leerverkauf“ – wenn nicht, können sie auch andere aufschlussreiche Formulierungen wie „vorbehaltlich der Zustimmung der Bank“, „Inverzugsetzung“, „zur Versteigerung vorgesehen“ oder andere Hinweise auf den Status enthalten.
Eine andere Möglichkeit, Leerverkäufe zu finden, ist die Vermittlung durch einen Makler, der auf Leerverkäufe spezialisiert ist: Das sind Makler, die Kreditgeber vertreten, und sie bieten in der Regel Häuser in großen Mengen an. Sie haben wahrscheinlich eine SFR-Zertifizierung (Short Sales and Foreclosure Resource) von der National Association of Realtors. (Trotzdem sollten Sie einen eigenen Makler beauftragen, der Sie vertritt und Ihre Interessen vertritt, wenn Sie auf diese Weise einen Leerverkauf finden.)
Sie können Leerverkäufe auch direkt über das Gericht finden. Bei der Stadt- oder Kreisverwaltung können Sie Listen von Personen einsehen, die sich in einem Kreditausfall befinden – auch bekannt als Vorveröffentlichung. Dies ist der Schritt vor der Zwangsvollstreckung, und es gibt einen Zeitraum von etwa sechs Monaten nach der letzten verpassten Hypothekenzahlung eines Hausbesitzers, bevor die Bank tatsächlich eine Zwangsvollstreckung durchführt.
Wallace merkt an, dass dies lediglich eine Möglichkeit ist, Häuser zu finden, die zu Leerverkäufen werden könnten – aber bei weitem keine Garantie dafür, dass sie es werden. „In den meisten Fällen finden sie einen Weg, die Hypothekenzahlungen zu leisten“, sagt sie. „Aber es ist ein Hinweis darauf, wer Probleme hat, die Hypothek zu bezahlen, und davon gibt es im Moment eine Menge“, fügt sie hinzu, angesichts der Koronavirus-Pandemie und der damit verbundenen Wirtschaftskrise.
Wenn Sie eine Sensibilität der alten Schule haben, können Sie vielleicht Glück haben, wenn Sie Leerverkäufe über die Zeitung finden. Durchsuchen Sie Ihren lokalen Immobilienteil und schauen Sie, was Sie finden. Oder Sie können die Kleinanzeigen auf Craigslist im digitalen Stil durchsehen. Führen Sie eine lokale Suche unter „Immobilien zu verkaufen“ durch und geben Sie den Begriff „Leerverkauf“ oder „Zwangsvollstreckung“ ein.
So können Sie Kleinanzeigen auch umgekehrt nutzen: Sie können eine Anzeige aufgeben, in der Sie Ihre Suche ankündigen. Sie können Ihr Interesse am Kauf einer Leerverkaufsimmobilie an schwarzen Brettern in der Gemeinde, in entsprechenden Gruppen in sozialen Medien und an anderen digitalen und realen Orten bekunden.
Sie können auch Ihre Netzwerkfähigkeiten nutzen, um nach Leerverkäufen zu suchen. Vielleicht gibt es in Ihrer Gegend einen örtlichen Club für Immobilieninvestoren, dem Sie beitreten könnten. Investoren sind Ihre Konkurrenten um diese Häuser, aber sie suchen auch speziell nach Mietobjekten oder Fix-and-Flip-Immobilien, so dass sie eine gute Quelle für Häuser sein könnten, die nicht in ihre Kaufkisten passen – aber perfekt zu Ihnen passen.
Sie können auch auf Online-Plattformen suchen: Einige Plattformen (z. B. Zillow) bieten eine auf Leerverkäufe zugeschnittene Suche nach Käufern an.
Obgleich die Große Rezession vor etwa einem Jahrzehnt viele Leerverkäufe nach sich zog, bleibt abzuwarten, ob die aktuelle Wirtschaftskrise das Gleiche bewirken wird. „Niemand von uns kann die Zukunft vorhersagen“, sagt Wallace und erklärt, dass wir in sechs Monaten bis einem Jahr mehr wissen sollten. Aber wenn die Preise um 10 % oder mehr fallen, ist es an der Zeit, die Augen zu öffnen und nach Leerverkäufen Ausschau zu halten“, sagt sie.